青岛前11个月新房成交近13万套，下半年成交“节节退”，售楼处大打价格战，业内预测年底是捡漏好时机

半岛全媒体记者 于红靓

上月楼市成交继续下滑。据卓易数据显示，11月岛城新房成交9404套，环比下滑7.79%，新房成交面积约109.69万㎡，环比上涨0.43%。这其中，新建商品住宅成交7694套、环比下滑3.40%，成交面积93.38万㎡，环比上涨2.86%。从成交区域来看，成交区域分化明显，西海岸、胶州、城阳仍是成交大户。业内人士分析，目前楼市形势艰难，购房者观望情绪明显，预测年底是捡漏好时机，明年形势或好转。

【数据】

11月新房成交9404套，环比下滑7.79%

具体来看，11月岛城新房成交9404套，环比下降7.79%，同比下降32.36%；成交总面积约109.69万平方米，环比上涨0.43%，同比下降33.23%，新房成交均价15579元/㎡。这其中，新建商品住宅成交7694套，环比下降3.40%，同比下降36.34%；成交总面积93.38万平米，环比上涨2.86%，同比下降35.87%，新建商品住宅成交均价15315元/㎡。

从新建商品住宅成交区域来看，西海岸新区新建商品住宅成交占据榜首位置，上月，西海岸新区新建商品住宅成交1666套，位居首位；胶州市新建商品住宅成交位列第二，上月新建商品住宅成交1520套；排在第三位的是城阳区，上月城阳新建商品住宅成交1160套。此外，即墨区新建商品住宅成交1105套，莱西市成交559套，平度市成交494套、李沧区成交449套，市北区成交418套、崂山区成交311套、市南区成交12套。

从全年来看，11月“9404套”的成交量仅高于2月份“6170套”的成交量，而11月也成为本年度第二个成交未过万套的月份。总体来看，2021年1~11月青岛商品房市场累计成交金额约2253亿元，成交套数129595套，成交面积约1480.83万㎡。

具体来看，2月受农历新年影响，供应、签约纷纷处于全年最低位；3、4月份成交上涨明显，形势一片大好；5月成交虽由下滑，但6月成交继续上扬，是1~11月的成交峰值；高涨之后便迎来了下跌，7、8月成交量出现连续下滑，7月以来，虽各大楼盘之间价格战火拼，但成效并不明显，8、9、10月份成交量持续走低，截至11月，青岛商品房成交量已连续3个月不足120万㎡。

【调查】

降价、首付分期……楼盘大打价格战

虽临近年关、销售淡季，且市场成交不断下滑、看房人数减少，但很多开发企业并未放弃年底冲业绩的好时机。为促成交，不少开发商也给出了实打实的优惠，大打价格战。

记者调查发现，胶州、老胶南片区和即墨部分区域的一些楼盘，价格明显松动。其中,有些楼盘打出特价房、首付分期、精装改毛坯等比较隐晦的优惠措施，也有项目直接降价，目前对外推出的价格，较之前销售均价直接下降千余元/㎡。而临近年底，为冲业绩，不少在售项目继续加大促销力度。

11月28日，记者探访了胶州西部两家楼盘，两家楼盘销售人员均表示，目前价格很“亲民”。一家央企大盘的售楼处工作人员坦言，这处房源购房者在两三年前购买时最便宜都要10000元/平米，现在均价7500元/平米，一些底层等位置较差的房源起价6500元/平米，价格很有优势。而这家央企楼盘的工作人员也坦言，自家楼盘的主要框架已经完工，即使最近建筑原材料普遍涨价，对自家楼盘的影响也比较小，因此，楼盘价格才保持着一定的优势。

【预测】

年底是捡漏好时机，明年形势或好转

从市场看，开发商使出“浑身解数”，但购房者似乎并不买账。“上半年，青岛楼市市场成交还不错，下半年，市场不是很好。”卓易数据创始人马光明表示，9月份以来市场成交开始持续下滑，主要受多种因素影响。“目前，市场分化还是比较明显，主城区不少楼盘价格微涨，但郊区一些楼盘明显降价。”马光明认为，有些区域降价刚刚开始，未来，还有一定的空间。

而前段时间，一些房企爆雷事件也影响了行业信任度，不少购房者陷入了观望情绪。几位业内人士透露，目前很多房企形势艰难，讲究降本增效，有的降薪，有的裁员，直接“节流”。“有的直接减少拿地了，因为拿了地，也不一定卖得好，还要考虑回款。”该人士预测，有几家在青表现不佳的房企，或撤出青岛市场。

岛城楼市分析专家张斌认为，对于购房者，尤其是刚需购房者来说，年底不失为一个“捡漏”的好时机。开发商在年底因为资金情况和冲刺公司年度的销售目标，会出台一些更优厚的优惠政策；二手房市场上也会开始涌现个别房主，因为年底资金周转的需要，紧急出售房产，可接受的议价空间较大。

谈到明年楼市，随着利好政策的释放，市场向好趋势不断增强，多位业内人士预测，明年五六月份形势或好转。“总体来说，市场不会再出现较大的价格浮动，而是进入一种小幅度波动的态势，整个市场更加平稳。”

【链接】

触底反弹，上月二手房成交2113套

二手房方面，在银十成交触底后，上月成交有上涨。据青岛网上房地产不完全统计，上月，青岛市全市二手房成交量2113套，环比上升45.2%。据青岛贝壳研究院数据，上月，二手房成交套均面积91.2平方米，环比下降0.9%。

从成交区域来看，上月，城阳区二手房成交374套，位居榜首；即墨区紧随其后，上月二手房成交360套；西海岸新区上月二手房成交351套，位居第三。此外，市北区二手房成交280套，莱西市上月二手房成交188套，李沧区二手房成交180套，市南成交118套，胶州成交107套，平度成交86套，崂山成交67套。

从成交面积段分布来看，11月，成交面积段中80~100平米成交占比持续增长，100平以上成交占比小幅减少，大面积成交减少。