半岛调查丨“民宿”与“民诉”的博弈：青岛2000余家民宿，部分生于住宅楼引业主不安

半岛全媒体首席记者 王永端

居民李鑫的猜测，最终成为事实。

李鑫家住青岛某区的一高档小区，从他居住的小区开车到海水浴场仅有5分钟车程。因为离浴场近，新建小区绿化率高、环境安静优雅，一直以来李鑫和家人觉得“很幸福”。

可今夏，李鑫和小区居民发现4号楼开始大肆装修，难道是要开民宿？今年8月初，面对每天频繁进出的诸多陌生面孔，他的猜测成真。此时的李鑫和诸多业主坐不住了。李鑫和业主们质问开发商和物业无效后，开始驱赶住客。

事实是，李鑫和业主的“行动”，只是“民宿与民诉博弈”的开始。

近年来青岛以及各地民宿维权案例多发。至今春，岛城各类民宿保守估计已超2000家，而这2000家民宿中，有一部分就开设在居民楼上。各地多发的诉讼案例，均以被告败诉而终。国家法律规定，业主不得将住宅改变为经营性用房，确要改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意。

民宿在住宅楼上“安家”

李鑫在小区的“幸福”，数月前开始悄然发生着改变。

李鑫家住青岛某区一高档小区，因为离浴场近，新建小区绿化率高、环境安静优雅，一直以来李鑫和家人觉得“很幸福”。

“我家就在4号楼旁边的那栋楼。”李鑫说，“几个月前，4号楼每天都发出刺耳的装修声。”

开民宿的高层住宅楼

因为李鑫的孩子还在襁褓中，面对每天旁边楼上传来的刺耳声响，他曾问过物业，也问过保安。物业和保安给予的答复是：楼上在装修。

在李鑫看来，身为居民的他不能阻止业主的装修，但他曾告诉物业，要求物业告诫装修者尤其不能在午休或双休时装修，因为“声音刺耳，有时孩子睡觉被装修声吓得一惊一乍的”。

但这些告诫效果并不明显。整栋楼的装修仍在持续，直到今年8月初，李鑫才发现有很多陌生面孔带着行李箱匆匆进小区，直接进4号楼的单元门。

“这些陌生的面孔，有成人、孩子、老人，甚至还有一些文身的男人。”李鑫说，“小区里突然来了这么多陌生面孔，他们到底是干什么的？”

“很疑惑。”李鑫告诉半岛全媒体记者。

带着这些疑惑，他曾当面询问一名提着拉杆箱进小区的陌生女子，问她是否买了小区4号楼的房子，是否是小区的业主。这名女子说，她只是“从外地来这里住民宿的”。

“民宿？”李鑫面对这名陌生女子，当场就询问起来，而对方笑答：“对呀，预定的民宿。”

小区里开起了民宿，身为业主的自己竟然还蒙在鼓里。此时的他才回想起之前长时间的装修是在装修“宾馆”。

住宅楼里开起民宿

为了确定真实性，他还专门进了4号楼，此时的他面对眼前的一切恍然大悟。

“这里确实开起了宾馆，楼道里有一些陌生的人。”李鑫说，“楼里还有民宿的管理方。”

李鑫曾到1楼问过管理方，管理方毫不避讳地说，他们就是在开民宿，而且开民宿是有手续的。管理方还称，民宿开业以来，生意非常好，五六十个房间几乎每天都是满的。

数日来，李鑫和小区的众多业主一样，每天面对着的都是提着大包小包随便进出小区的陌生面孔。在他看来，作为一个封闭小区，陌生人随便进出小区，已经影响到业主的生活。

醉酒的面孔让业主不安

“白天一队一队的陌生人嬉笑，晚上一队一队的陌生人醉酒。”李鑫说，“身为业主，每天面对这样的场面，谁能受得了？”

“有时晚上睡觉了，楼下却传来了吆喝声，刺耳呀。”李鑫说，“我忍受不了，孩子和妻子更是忍受不了。”

因为小区突然开起了民宿，他到物业公司反映时，也遇到了一些前来询问并质疑的小区业主。

“严重打扰了正常生活，严重影响了小区业主的财产人身安全。”小区业主乔克杰告诉半岛全媒体记者，身为女性的她有时下夜班回家，经常面对着一些陌生的面孔，甚至是一些醉酒的面孔。

青岛某小区60户整体装修开民宿，引业主抵制

“我睡觉有一点动静就容易醒。”一名老人说，“半夜睡得正香，窗外突然传来剧烈的关门声和吆喝声，整夜的好睡眠就结束了。”

4号楼的民宿尽管开业没多久，但住客频繁的动静已经引发业主的关注、警惕甚至不满。随之而来的是业主对开发商和物业的质疑。

业主通过多方打听，发现民宿的经营者是租用的房子，经营者此前进行房间装修时，物业是知情的。

在乔克杰看来，陌生人进小区、在小区开民宿，物业理应通知业主，征求业主的意见。

“物业不下通知，不征求业主意见，不仅是失职。”她说，“这是越权，对业主权益的严重不尊重。”

“我们每天带着一两岁的孩子在楼下，一些陌生的男子随便进出小区，让人觉得不安全。”一名老人说。

青岛某小区60户整体装修开民宿，引业主抵制

显然，民宿已经开张营业了，若要赶走，绝非易事。此时，抵制民宿经营的声音在小区越来越响，越来越激烈。

“有业主白天就在小区里盯着，阻止住客进小区。”李鑫说，“这显然不是长久之计，进小区不是住客的错。”

物业包围记者为哪般

在质问物业与开发商无果的情况下，8月初的一天晚上，多名业主到了4号楼下，并阻止住客不能随意进小区。

“阻止住客进小区，一定程度上起到了效果，之后的数日进小区的租客骤减。”李鑫说，“可能民宿的经营方也意识到了来自业主的压力。”

首次维权后，在业主的压力下，物业加大了小区的巡逻力度。

小区加大安保力度

8月8日，记者来到这个封闭小区门口时，因为人行通道关闭，记者用手机扫人行通道上的二维码，门被自动打开了。对于记者的进入，旁边的门卫起初并没有询问，但当记者询问4号楼的民宿时，这引起了门卫的警惕。当记者表明身份要去看看4号楼的民宿时，门卫起初同意记者前往，并对记者说4号楼的民宿目前“不开了”。

面对记者“什么原因不开了”的询问，这名门卫说，因为业主的反对，“临时不让住了，将来能不能住不知道”。

正当门卫和记者沟通时，旁边走来了两名女性物业人员。这两名着装统一的物业人员听说记者要去4号楼时，她们随即通知了物业负责人，对记者采访充满警惕。

当记者赶到4号楼下并准备进入单元门时，一名自称“物业负责人”的男子带着多名保安，急匆匆赶到了现场，将记者围住，阻止记者进入4号楼。

两名物业工作人员对记者采访充满警惕

物业的阻止，并没有打消业主接受采访的“热情”，之后多名业主接受了记者的采访。

4号楼的民宿到底是谁开办的？半岛全媒体记者通过查询发现，该楼的产权归开发商所有。今年6月，民宿的经营者通过竞价的方式租下了房屋，首年的租赁价80余万元。而青岛产权交易所综合交易平台的“交易条件”显示，租赁期内承租方不得转租，不得从事养老院、幼儿园、小商场、小餐饮场所、小旅店、小生产加工企业。

“能常住，也能短住，也可日租。”小区一名业主说，“这些‘民宿’不是‘小旅馆’，能是什么？”

“我们花了上百万甚至数百万买的房子，不可能让他们在小区开民宿。”李鑫说，“眼前的‘民宿’若长期经营下去，小区就无安宁的日子了。”

青岛民宿或远超2000家

将居民区一栋楼的一个单元整体装修做民宿向住客出租，这种情况不多见。但事实是，近年来青岛的民宿已成遍地开花之势。

记者在青岛西部某区探访时，该区沿海一带到处是之前开办或新近开办的民宿。

一名居民告诉记者，如今在这一区尤其是靠近海边的一带，一些老小区的有些业主将自家多余的房子进行了装修，开起了民宿。

“一家人有多套房子，开民宿的情况更多见。”这名居民说，“要不，房子空着也是空着。”

开办民宿的单元楼

在青岛市区，利用自家房子开民宿者更不少见，甚至一些酒店经营者承租了市区的写字楼甚至海边的别墅，经营起了民宿或者宾馆，通过网络平台销售。

在香港东路北侧的一高档小区，一名保安向记者称，他们小区多个独栋别墅被租来开了民宿或高档餐馆。不光是双休，就是平时，客人也很多，而这些客人以中青年人居多，他们往往是用餐后再在房间唱歌，甚至持续到后半夜。

“谁都知道扰民，但阻止这种情况极不容易。”这名保安说。

林平是大连人，3年前他从大连来到了青岛，在深圳路一新建的写字楼开起了民宿。让他离开家乡，来青岛开民宿的动力是，她曾多次带家人来青岛游玩，在青岛遇上了酒店难订的问题。

“2017年和2019年的夏天都来过青岛，连锁酒店的价格高到离谱，还不好订。”林平说，平时100多元的小酒店，夏季能飙升到500多元，也就是说他们家老人和孩子在青岛住一夜就得掏1000多元。基于此，在大连经营小旅馆的他，嗅到了青岛的商机。

“当时我就在想，何不在青岛租写字楼开个民宿。”林平说，2020年他将这些年所有的存款带到了青岛，在深圳路的一写字楼，先是租了6个房间试水“民宿”。

“事实证明我的判断是对的。”林平说，“冬季110元每天的房间到了夏季能卖到950元。”

正是基于“高利润”的回报，来青岛3年的他已由原来的6个房间发展到了17个房间。

近年来，民宿业已从青岛市区向郊区市区或城乡接合带渗透。

8月5日，平度一名市民还向相关部门投诉一家民宿经营者将民宿开在了小区的高层住宅上。这名投诉者怀疑这家民宿是否有手续和营业执照。

针对这名市民的投诉，记者联系民宿的经营者时，这名经营者称之前的投诉已经处理完毕，其他情况不愿透露。

不管是市民还是游客，若沿着青岛前海一线驾车，有些区域满眼都是民宿的招牌。

青岛目前有多少家民宿？

就此，青岛市民宿行业协会秘书长耿大军表示，截至今年春，岛城各类民宿总数超过2000家，提供床位超过20000张，青岛成为山东省民宿数量最多的城市。

不过，民间人士和其他一些业内人士均猜测，岛城的民宿总数可能不只2000家，因为好多民宿并没有真正意义上的统计，有些小型民宿是自己私开的，这些小型民宿没证件或证件不全，尤其是今年旅游旺季来临前，民宿的数量有一定上涨。

“‘民宿’成‘民诉’”近年多发

业内人士称，民宿的开办绝大多数在崂山、西海岸、市南、即墨等离海岸较近区域的写字楼、农家或别墅区，但不能否认有些小区甚至是高档小区被业主或者是酒店的经营者装修后开起了民宿。

这名业内人士同时称，不能否认民宿的开办有效缓解了游客预订住宿型酒店“房间紧张、价格高”的现状；更不能否认将民宿开在社区或封闭式小区，影响了居民正常生活。

在栈桥西某小区，一名居民告诉半岛全媒体记者，该小区开了多家民宿，民宿严重影响居民生活，有时楼上到了午夜还在喝酒聚会，搞得楼板颤动楼下吊灯摇晃，邻居难以入睡。

“这种情况，我们和物业反映，物业管不了。”这名居民说，如果去起诉，不仅程序繁琐，邻居之间还可能成为陌生人甚至仇人。

有些居民不愿意较真找麻烦，有些居民生活受到严重影响时，一定法庭上见。

今年春天，韩某租赁李沧区一处居民楼两户顶楼复式房屋，安装旋转楼梯改为欧式豪奢风开起民宿，并办理了营业执照。改装民宿后，时常有入住人员进出，时有醉酒人错敲房门。两户邻居多次报警没有明显改善后，李沧区人民法院提起诉讼，请求法院判韩某停止涉案房屋内的经营行为，恢复房屋住宅用途，并支付精神损失费。经多次调解，韩某承诺在8月底暑假恢复住宅使用性质，同时作出未按期履行需支付30万元违约金的约定。

该事件不是青岛近年来发生的严重纠纷。

市南区胡先生家里的老人已经90多岁，但1年前胡先生家楼上就趁着旅游旺季到来开办民宿，每天晚上十一二点来人住下，闹腾到凌晨两三点，第二天再换一拨，天天如此。除了噪音外，下水道经常被堵，胡先生家就曾因楼上的下水道被堵，导致自家天花板浸透，客厅地板被泡。胡先生向多个部门反映了整整半年，楼上的民宿才被取消。

近年来，因民宿野蛮生长引发的诉讼，各地常有发生。

西安市民刘某的隔壁邻居将房屋出租给他人，于2019年8月12日办起了民宿。刘某以影响了自家生活为由，将邻居和经营方诉至法院。最终两级法院判决民宿经营方将住宅改变为经营性用房违法，限期关闭。

林女士、吴先生、许先生系南京市新街口商区某大厦的住户，该栋大厦1至14楼为商业用房，15至49楼为住宅。2019年，朱某将自己位于40楼的住宅房屋租给了被告陈某，陈某对房屋重新装修改造成八间带独立卫生间的房间，并对外出租，经营“民宿”。陌生人的频繁出入，严重影响楼中居民的日常生活及人身财产安全。林女士、吴先生、许先生向法院起诉。法院判决十日内停止涉案房屋的经营行为，被告将涉案房屋恢复为住宅用途。

就近年发生的这类诉讼案例，法院认为，民宿的合法开办需要经营者有营业执照、卫生许可证、税务登记证、消防检查合格意见书、餐饮服务许可证等。除了这些证书外，房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，擅自将住宅房屋从事经营行为，可能造成来往小区外来人员杂乱，增加小区不安全因素，干扰业主正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张问题。民法典规定业主不得违反法律规定，将住宅改变为经营性用房，如果业主确因生活需要等情况需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。（应受访者要求，文中李鑫、乔克杰系化名）