问法热线丨法拍房里有长租客该咋办?半岛问法热线聚焦法拍房热点，两位律师给您答疑解惑

半岛全媒体记者 蒋凯 尹彦鑫

有人说法拍房价格低能捡漏,有人说法拍房风险高会入坑,那么普通市民接触不多的法拍房到底有何神秘之处?5月7日半岛问法热线80889800开通了法拍房专场,我们邀请有着丰富法拍经验的北京天驰君泰(青岛)律师事务所祝君律师和王梓源律师在线与感兴趣的市民沟通,两位律师解答了有关法拍房的热点问题,并从专业的角度进行了提醒。

16岁女儿能否参与法拍

上午9点30分,两部热线电话接连响起。“最近有买法拍房的打算,身边懂这个的朋友又不多,正好看到咱们半岛邀请了专业的律师做客,我就打电话来问问。”前段时间,李先生在浏览法拍网站的信息时,看中一处法拍房产。

“我女儿今年16岁,我与妻子进行了商量,想把那处法拍房拍下来作为礼物送给女儿,想竞拍成功后直接登记在其女儿名下。可我听说法拍房用谁的名字参与竞拍,最终办理房产登记的时候就登记谁的名字,这样一来再次过户又要花钱。”李先生询问律师,能否用自己女儿的名字参与竞拍?

了解到李先生的问题后,祝君律师表示,首先,依据相关规定,竞买成功缴纳尾款后,房地产权证书只能以竞买人的名义办理,这是非常明确的。“最高法对于人民法院网络司法拍卖出台过相关规定,竞买人应当具备完全民事行为能力,法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的,竞买人应当具备规定的资格或者条件。同时法律又规定,8周岁以上的未成年人被视为限制民事行为能力人,不满8周岁的未成年人属于无民事行为能力人。您的女儿16岁,属于限制民事行为能力人,不符合相关法律规定的完全民事行为能力的要求,因此不符合参加竞买条件,因此无法参与竞拍。”祝君律师表示,如果李先生夫妇想把法拍房当作礼物送给女儿,建议李先生可先以自己的名义参与竞拍,竞买成功后,再进行相应的过户,“您可以通过赠与或者买卖的方式过户到女儿名下,具体可以综合考虑一下相应的费用,最后选择一种合适的方式。”

能否悔拍,再参与二拍

钱先生在前段时间参与竞拍法拍品时竞拍成功,用相对较低的价格买到想要的东西让钱先生非常开心,他请了几个朋友一起吃饭,想让他们分享自己的快乐,可在酒席上,他的一个朋友告诉他不该这么早竞拍,应该等到该拍品二拍时再参与竞拍,那样可能价格比一拍更便宜。听了朋友的话,钱先生越想越后悔,考虑是不是可以悔拍,等降价再拍。他询问律师如果悔拍需要承担什么法律后果?

王梓源律师表示,根据相关法律规定,一拍如果流拍,可根据实际情况在原有价格基础上打折后再次进行拍卖。同时,法律也有规定,拍卖成交后买受人悔拍的,缴纳的保证金不予退还,若再次拍卖成交价低于原成交价,造成的差价、费用损失等由原买受人承担,且原买受人不得参与再次竞拍。“建议您最好不要悔拍,如果是因为某些不可抗因素导致无法支付尾款,则需要根据具体情况具体分析,但如果只是因为二拍更便宜,那就要慎重了,否则可能会导致赔了保证金又得不到拍品,还有可能赔偿差价损失”。

王律师也提醒,很多法拍商品因为品质好、价格低,又有很多人认为“二拍”价格更低,常常导致一拍无人问津,二拍被竞价竞到比一拍价格还要高出很多的情况,因此,为保证成功竞得拍品,只要看准了及时竞拍才是最佳选择,当然在竞拍过程中也要给自己内心设立一个底线价位,不要在竞价的过程中被胜负欲冲昏头脑,以不合理的价格成交导致自己后悔。

热点问答>>>

问题1

以“唯一住房”为由拒绝拍卖,会被支持吗?

市民来电:黄先生几年前借给章先生200万元,借款到期后章先生一直没有偿还。黄先生多次讨要无果,将章先生告上法庭。经法院审理后黄先生胜诉,判令章先生于判决书生效之日起十日内偿借款及利息。可章先生一直没有还款,黄先生只好申请法院强制执行。在强制执行过程中,法院发现章先生名下只有一套价值300万元的房产,再无其他财产可供执行。法院准备对其房屋进行拍卖以偿还欠款,可章先生以房屋系“唯一住房”为由提出异议,拒绝配合法院。黄先生询问律师,拍卖章先生的房产要求法院会支持吗?

律师说法:“唯一住房”的法律专业术语为“生活必需居住房屋”。根据最高院出台的相关规定,金钱债权执行中,申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持。早期的执行工作中确实有对唯一住房难以执行的情况,这导致很多被执行人欠着别人血汗钱的同时,还享受着优质的居住条件。但随着法律规定的进一步完善,唯一住房改为“生活必需居住房屋”,由此我们可知欠钱住豪宅的时代一去不复返了,取而代之的是“拍卖后留出5～8年必要的租房金额、扶养义务人是否能提供维持生活的居住房屋”等更加合理的应对措施。因此,章先生以“唯一房屋”为由提出的异议,应该很难得到法院支持。

问题2

法拍房里有长期租客,该如何维权?

市民来电:刘先生在平台上通过竞拍,得到了一处法拍房的所有权。在办理完相关手续后,刘先生去收房,到了现场发现屋里有人居住。经过详细了解,原来原房子在房屋被查封后,擅自将该房屋出租给“不知情”的租客。并签订了20年租赁合同,且一次性收取大部分租金。现租客以其不知情且签订合法租赁合同与支付大部分租金为由,拒绝搬出刘先生的房屋。刘先生询问律师,自己该如何对抗“买卖不破租赁”?

律师说法:“买卖不破租赁”是为了保障承租人的合法权益,但是现在却被有些法拍房的原业主和租客滥用,甚至成了钻空子的漏洞。符合法律规定的租赁关系应受到法律保护,而虚构的租赁关系不受法律保护,且还可能因存在做伪证或虚假诉讼等受到法律惩罚。刘先生要综合考虑对方租赁合同的真实性,结合物业费、租赁时间、租赁期限、租赁金额和租赁目的,寻找所谓租赁合同的违法漏洞。也可以申请司法鉴定合同笔迹,核实租赁合同的真实性。如果刘先生不知如何调查租赁关系的真伪,可以委托专业律师团队、拍辅机构协助调查。如果有证据证明对方的长期租赁合同存在“倒签”、后期“补救”现做等行为,刘先生就可以通过诉讼途径,判定对方签订的租赁协议无效,从而维护自己的合法权益。

问题3

法拍房起拍价咋确定,房源会不会重复?

市民来电:市民陈先生最近有买房的打算,他听朋友说法拍房的价格通常会比市场价低,他就开始关注法拍房相关信息。通过对多个法拍网站的浏览后发现,这些平台上的法拍房价格确实都比实际的市场价格低,但陈先生心中也有疑问,询问律师法拍房是如何确定起拍价的问题?各个拍卖平台的房源是否会有重复,是否像二手房买卖平台一样不同的平台价格不同?

律师说法:目前国家只颁发了七张网络司法拍卖牌照,所以法拍平台也只有7个,囊括了市面上所有法拍房源。法拍房具有唯一性,任何房源只能选择7大平台的其中1个上,所以房源不会重复。至于法拍房的起拍价主要由当事人议价、定向询价、委托评估等几种方式确定。如果是当事人议价,法院会联系申请执行人和被执行人,尝试就房屋价格达成一致。如果双方当事人,就提交的议价结果达成一致,且不损害他人合法权益的,议价结果为参考价。如果是定向询价,法院会发出询价函,并提供详细的询价要求和房屋的位置、面积、装修状况、周边环境等因素,进行详细的调查和评估,被询价的机构将在指定时间内给出评估结果。如果是委托评估的话,法院会在指定期限内,从人民法院司法评估机构名单分库中,采取摇号方式,随机确定三家评估机构以及顺序。人民法院向顺序在先的评估机构,出具评估委托书。评估机构,应当在三十日内出具评估报告。一般来说,起拍价会设定为评估价的70%至90%。具体的比例可能会根据不同地区、不同情况而有所差异。

问题4

拍得的法拍房被恶意毁坏,该如何维权?

市民来电:王先生夫妇俩心中都有一个梦想,就是买一套带花园的房子。前段时间,王先生夫妻在某法拍平台了解到一套带漂亮花园的房子将要被拍卖,房子装修非常好,可以直接拎包入住。两人立即报名参加司法拍卖,并最终竞拍成功。交完钱刘先生夫妇俩就兴高采烈地准备去接手这套房子,可到了房子后他们发现,原本宽敞漂亮的大房子早已变了样。花园里的树也被拔出来了,屋内的地板、吊顶、门框墙壁瓷砖等固定装饰被人恶意损坏,就连下水道都被异物堵塞。后经了解,损害房屋的是原房主所为。王先生询问律师,对于原房主的恶意毁坏,自己该如何维权?

律师说法:根据相关法律规定,故意毁损人民法院查封、扣押的财产,根据相关法条规定,情节轻的予以训诫,情节重的予以罚款拘留,构成犯罪的还可以依法追究其刑事责任。我国《刑法》设置了非法处置查封、扣押、冻结的财产罪,如被执行人隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。王先生可以让法院的执法人员对房屋进行取证调查,如果可以确定毁坏房屋是原房东所为,可以先由法院组织王先生和原房东对于赔偿进行协商,如果协商不成,法院可以根据相关法律规定追究原房主的相关责任。

问题5

竞拍成功后,拖欠的物业费该谁承担?

市民来电:年初,陈先生通过司法拍卖拍得了一套法拍房,办理完过户手续后,陈先生去物业办理过户手续,物业要求陈先生补交前房主所欠物业费,陈先生认为《竞买公告》上显示,存在物业费及滞纳金的欠付情况,但并未说明上述费用的具体承担人。因此,物业费应该原房主承担,目前陈先生和物业僵持不下,陈先生询问律师,从法律上讲自己是否应当承担这个物业费?

律师说法:变更新产权人之前拖欠的物业费,物业应当向原产权人主张,向新产权人主张之前的物业费及滞纳金于法无据。

对于法拍房,民间确实有买受人需要承担房屋过户至其名下之前的物业费,甚至水、电费等相关费用的说法,但需要明确的是,从某个角度上讲,费用的产生与权属有直接关系,正所谓无权则无责,根据相关法律规定,自买受人依法取得房屋所有权,后产生的物业费等相关使用费由新产权人承担。之前拖欠的费用依法应当由原产权人承担。有的新产权人可能因为欠交数额较低,或者不缴纳可能导致财产后续无法正常使用的,因此自愿代为交纳相关欠费,这部分费用同样可以通过诉讼途径向原产权人主张。由此可知,由新产权人支付相应费用的前提是“自愿”,如果新产权人不愿交纳,以胁迫、断水断电等方式强迫新产权人支付,给新产权人造成损失的,也要依法承担相应后果。

问法感悟>>>

祝君律师：申请执行人、被执行人以及其近亲属等人员参与竞拍通常不受影响，但根据各地的限购政策、购房政策的规定，受相应条件制约，且竞拍本就是民事行为，受法律约束，不能任意撤销或反悔，因此想要参与竞拍必须认真研读每件拍品的“拍卖须知”，以便掌握关于本次竞拍的规定，如果有不明白的，也可以进一步咨询人工客服或专业人士。

王梓源律师：我们的工作中经常会接到关于购买法拍房的咨询和代理事务，我们通常会提醒当事人需要注意以下事项：参拍前及时了解房屋详细信息及拍卖原因、调查房屋租赁情况、了解房屋是否有租赁登记，以及租赁期限。因为“买卖不破租赁”的规则意味着购房者必须在租赁期结束后才能入住。明确费用明细包括（税费、水电费、物业费、土地出让金）等，以避免超出预算。清楚竞拍规则、违反规则可能导致保证金不退还，甚至面临罚款。同时，考虑后续入住问题，包括产权清晰度、清场难度等，确保能够顺利入住。在参与法拍前，建议进行详细调查和准备，以确保顺利完成交易。