问法热线丨买房后未及时办理过户，房屋被查封了怎么办？ 半岛问法热线聚焦房产纠纷，律师在线为您支招

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯

随着5月31日青岛发布房地产新政，房产买卖再次成为热点。6月11日上午，半岛问法热线80889800聚焦“房产纠纷”话题，邀请山东德衡律师事务所王付腾律师和徐雅楠做客与市民互动。房屋质量问题开发商不积极修复，我可以自行修复后索赔吗？为了避税，付款后没及时过户原房主欠债房屋被查封怎么办？问法现场，两位律师就市民遇到的问题进行了专业解答，并且结合自身办理的案件进行了相关法律知识拓展。

上午9点30分，半岛问法热线准时开通，王付腾律师接到了市民李先生的来电咨询。“去年，我购买张先生名下的一套二手房，签订了房屋买卖合同。因为当时张先生取得该房屋产权时间不满两年，如果立即过户给我，则需缴纳高额增值税。为规避该税款，我们双方约定于张先生取得该房屋产权满两年后再将该房屋过户给我。”李先生表示，合同签订当日租户就将房款付清，随即搬入了该房屋，但并没有办理过户手续。

“今年，有法院的工作人员到我家里来，告诉我这套房子已经被法院查封了，进入了执行程序，我感到十分震惊。”李先生告诉王律师，他了解详情得知，张先生从他人处借款100万元到期未归还，张先生被起诉，仍然登记在张先生名下的这套房产也被查封。李先生询问律师，“因为我已经支付了房款并且签订了合同，自己能否要求排除对该房屋的执行？”

王律师了解情况后表示，《民法典》中有规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。“买受人对登记在被执行人名下的二手房提出异议，需同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四款规定。您虽然在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并入住，亦已支付全部价款，但为了规避税费，您并未要求当即对该房屋办理过户，这说明系因买受人自身原因未办理过户登记。因此您要求排除对该房屋的执行的诉讼请求很难得到法院支持。”王律师提醒，购房者应当意识到，在房屋未办理过户期间，登记的不动产权人仍可能将该房屋二次出售、抵押给他人，或者因不动产权人欠款而被查封。因此，购房者在购买房屋时，应当小心谨慎，最好不要约定延期办理产权过户，避免遭受经济损失。

房产，是家庭的重要财产，也是市民关注的焦点。就在王律师解答市民疑问的过程中，徐雅楠律师也接到了市民王女士的来电。“两年前我和前夫协议离婚，离婚协议中对前夫名下一套夫妻共同房产进行了约定，约定这套房子将来过户到我们共同的孩子名下，但是近期我了解到，这套房子已经被他卖了，房款100多万。”王女士咨询，像这种情况，自己能否起诉前夫，要求其将售房款还给儿子？

徐律师表示，事情进展到现在这种程度，王女士可以通过诉讼的方式要求前夫将卖房款打到儿子的账户。“双方离婚时具有完全民事行为能力，所签订的离婚协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，自婚姻登记机关办理离婚登记之日起已经生效，协议的内容包括对共同财产处理的条款对原被告具有法律约束力，双方均应按协议约定履行各自义务。”徐律师说，“您前夫的行为不仅严重违反诚实信用原则，还严重侵害未成年人的合法财产权益，您可以向法院出示相关协议材料，要求法院公证判决。”

问题1：买了同村房屋，对方不配合过户我该咋办？

张先生与孙某作为同村居民，十多年前经人介绍及见证签订了房屋买卖协议，孙某交付了房屋、张先生支付了购房款并一直在房屋中居住。近期，张先生想要办理房产证，要求对方配合，但是对方却以各种理由拖延，明里暗里想要张先生再支付点费用。“他的意思是当年买房的价格太低了，我觉得当时的价格就是村里农房的市场价，不能因为这几年涨价了就让我按照现在的价格支付。”张先生询问律师，目前这种情况自己该怎么办？

律师说法：房屋买卖协议是张先生与对方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行，因此双方签订的房屋买卖协议合法有效。虽然房屋价格随市场行情的变化而变化，但一旦约定好价格签订了合同则不能再反悔。律师提醒，买卖合同虽然成立，但是涉及农村宅基上房屋买卖，该类房屋买卖的变更登记情况涉及国家对集体土地的管理政策，需要有相关行政机关进行审查、审批，符合条件的予以办理变更登记，不符合规定的不予办理。

问题2：与父母签订了名为买卖、实为赠与的购房合同，它的效力如何认定？

刘先生的父母当年名下有2套房产，刘先生有一个弟弟。2015年时，刘先生的父母经过商量，决定将他们名下的两处房产赠与刘先生兄弟俩。但为了减少税费，父母与刘先生兄弟分别签订了房屋买卖合同，合同仅简单约定了房地产的基本情况及价格。合同签完后父母就将房屋转让并过户至刘先生兄弟名下，两人一人一套。之后父母也没有向刘先生兄弟要过购房款。2023年时，父亲因生意失败资金周转困难，多次找到刘先生兄弟，要求他们按照当时合同约定的房屋转让价支付购房款。刘先生询问律师，当初与父母签订的购房合同名为买卖，实为赠与，自己需要支付购房款吗？

律师说法：民事法律行为有效的要件之一是意思表示真实。司法实践中，当事人基于各种目的，以虚假的意思表示隐藏真实的民事法律行为的情况时有发生，需要进行甄别，准确认定行为性质。根据刘先生的描述，刘先生与父母虽然签订了房屋购买合同，但合同仅简单约定了房地产的基本情况及价格，这与正常的房屋交易不符。还有就是合同签订后，父母之前从未向刘先生兄弟俩主张过支付购房款，这也不符合房屋买卖的常理。由此可以基本判定，刘先生兄弟与父母双方是以虚假的房地产买卖合同隐藏真实的赠与合同。如今两处地产已过户至刘先生兄弟刘先生名下，赠与行为已履行完毕。因此刘先生父亲要求孩子按合同支付购房款的诉求，大概率不会得到法院的支持。

问题3：申请贷款未获批准后未依约补足房款需要承担什么责任？

黄先生与某房产公司签订了商品房预售合同，约定了房屋的总价款。付款方式是黄先生先支付房屋总价的30%，2023年8月3日前黄先生申请商业贷款支付剩余房款。当时双方还签订了一份补充协议，协议中约定：银行不审批买受人的按揭申请，买受人在银行批复的七日内未向出卖人一次性付清全部房款的，出卖人有权按未付房款每日万分之一收取滞纳金或解除合同，出卖人解除合同的，买受人需向出卖人支付总房价款10%的违约金。合同签订后，黄先生依约支付了房屋的首付款，但因为某些原因，黄先生向某银行申请的贷款审批未获批准，剩余房款也一直没有支付。前段时间某房地产公司给黄先生发函，要求黄先生在某日前支付尚欠房款，否则将与黄先生解除合同并由其承担违约责任。黄先生询问律师，没有支付尾款是因为申请的贷款审批未获批准，并非故意，自己需要承担违约责任吗？

律师说法：黄先生是自愿与某房地产公司签订购房合同及相关协议的，合同是双方真实意愿的表示，是合法有效的，双方都应当按照约定全面履行合同义务。相关协议中约定按揭贷款未获审批时购房者应自行补足余款，该约定合法有效。无论黄先生贷款审批未获批准是否因自身原因导致，未补足余款的，黄先生均应承担违约责任。按揭贷款是大部分购房者普遍采用的支付方式，通过黄先生的遭遇给大家提个醒，如果你的购房合同中存在此类约定的，购房者应结合自身实际审慎签订，减少违约风险。

问题4.开发商交付的精装房质量问题多，是否应承担买房人租房费用？

市民马先生来电咨询，三年前他购买了一套某开发商的精装房，去年底收房时，马先生对房屋进行验收，发现房屋装修质量差，同时还存在窗户漏雨、地暖管道渗漏的情况。马先生找到开发商要求维修，由于问题较多，马先生无法实际入住，房屋维修好已经是三个月后。马先生咨询，这种情况自己能否要求解除合同？如果不能，开发商是否应当承担这三个月自己租房的费用？

律师说法：就马先生描述情况，房屋存在质量问题的程度并未影响房屋居住的安全性，开发商不属于根本违约，马先生要求解除合同的请求很难得到法院的支持。但是因为开发商交付的房屋装修未达标，致使马先生无法正常入住，开发商应当承担整改责任，且要赔偿因整改维修影响购房者正常入住使用期间的损失。一般情况下，法院会根据案涉房屋地段户型面积、整改时长及购房者的实际损失综合考量。

问题5：原房主不办理房屋解押手续，导致无法办理过户该怎么办？

石先生想购买彭先生名下的一处房产，但该房屋存在抵押登记，当时彭先生口头承诺收到全部房款后先去办理解押手续，然后可以配合过户。石先生就与彭先生签订了《购房合同协议书》，双方就涉案房屋的成交价、付款日期和方式、房屋交付等均进行约定。合同签订后，石先生分2次将购房款全部付清，彭先生将住房钥匙、房本等交付给了石先生。但彭先生收到房款后一直没有办理解押手续，导致房屋无法办理过户，石先生询问律师，能否将该房屋过户至自己名下，并要求彭先生支付延期过户的违约金？

律师说法：石先生和彭先生签订的《购房合同协议书》系合法有效的合同。合同签订后，石先生履行了双方合同约定的付款义务，彭先生作为出卖方应当依约办理涉案房屋的过户手续，但彭先生取得房款后，并未依约办理解除抵押登记手续，导致石先生无法办理该房屋的过户手续，已构成违约，应向石先生支付延期过户的违约金。由于该房屋处于抵押状态，存在法律和事实上的履行障碍，石先生要求过户的诉求难以得到支持。在二手房屋买卖时，购房人应准确掌握房产信息，通过核对房产证或去不动产登记部门查询等方式审查房屋产权情况，避免交易房屋存在权利瑕疵，合理规划交易过程中的时间节点，尽快办理房产过户手续，可通过办理网签等方式降低出卖人另行处置房屋的风险，努力保障自身合法权益，提前避免交易过程中的各项风险。

问法感悟：

王付腾律师：在与来电市民的互动中，我深刻感受到法律知识的普及至关重要。房产作为人们的重要资产，涉及的法律问题复杂多样。通过热线，我能够利用所掌握的专业知识帮助市民朋友理清法律关系，解决实际问题，这让我深感律师职业的使命与价值。同时，我也意识到，作为律师，我们不仅要具备扎实的法律知识，更要注重与民众的沟通和交流，让法律真正服务于民，解决民生问题。这次经历让我更加坚定了为民众提供高质量法律服务的决心。

徐雅楠律师：大家提问的问题涉及面很广，有的涉及名为买卖，实为赠与的法律关系，有的涉及所买房屋被执行想要提出执行异议等问题，还有的涉及对房屋拆迁范围的确定有争议等。法律咨询的背后，可以看到人间百象，法律的规定也是为了更好地定分止争，实现情与理的统一。通过回复大家的咨询，在提高大家法律意识的同时，律师也能更好地积累实务经验，一次很难得体验。

相关判例：

仅凭代书赠与协议主张房屋过户，法院是否支持？

主张其父生前口述、其妻书写后再由其父签名的协议书有效，要求按协议内容判令登记在其父名下房屋归其所有，法院是否支持？青岛市即墨区人民法院以一起确认合同有效纠纷案，带您了解相关法律规定。

案情回顾：

原告张某欣与被告张某兰、张某成、张某东、张某芹、张某建6人为亲兄弟姐妹。6人父母有宅基地两处，分别为老辈祖屋和涉案房屋。后父母分别于2009年、2022年去世。张某欣主张2006年父母与其签订协议书一份，内容大致为“父亲房屋一处，转入儿子张某欣名下。”落款处有其父亲和张某欣姓名。因原、被告6人就该协议书效力无法达成一致意见，张某欣要求法院确认该协议有效，并判令登记在父亲名下的涉案房屋归自己所有。被告辩称，其父亲从未表示要将该房产单独给哪一位子女，也从未表示已经将该房产卖与或者赠与张某欣。

裁判结果：

法院经审理查明，张某欣所提交协议全部内容为其妻子所写，此外，只载有其父亲及张某欣签名字样和手印，无其他利害关系人及中间人在场。就协议中其父亲签名真实性，张某欣申请鉴定。法官根据张某欣申请依法向相关机关和单位调取多份检材，最终因张某欣无法提供有效检材致退案。在无其他证据佐证的情况下，该协议属于孤证。张某欣妻子作为利害关系人，其书写内容是否是张某欣父亲的真实意思表示并不清楚，也没有证据证明当时已将协议书读给其父亲听。主张合同关系成立的一方当事人应承担举证责任，张某欣并未提交充分证据证明其与父母之间房屋赠与关系成立，张某欣要求确认涉案协议有效的证据不足，依法应承担举证不能的责任。法院判决驳回张某欣的诉讼请求。一审判决后，张某欣提起上诉，二审法院维持原判。

法官说法：

就赠与合同等合同的效力而言，意思表示真实是民事法律行为成立的要件，一个有效的民事法律行为应该是意思表示真实的行为。张某欣提交的证据不足以证明协议书内容是其父亲的真实意思表示，无法排除合理怀疑，不能证明其父亲作出赠与房产的意思表示，因此法院不支持张某欣主张。

法官提示，为保证赠与协议效力，避免事后产生纠纷，在签订赠与合同时可以录音录像，保留影像证据，或有无利害关系人进行见证且见证人要签名、捺印、确认，签订赠与协议后也可以进行公证。