新闻周刊丨为啥发钱的，又是别人家小区

半岛全媒体记者 陈邵华

小区给业主发钱，您遇到过吗？

今年中秋节前，半岛都市报独家直播“青岛一小区给业主发52万红包”全过程，一时成为网络关注焦点，冲上视频平台青岛同城榜第一位。一场直播缘何引得如此关注？答案似乎就藏在评论区一众网友的点评中：“又是别人家的小区”“这么好啊，我们这只有上门收钱的”“为啥发钱的总是别人家小区”……

场景再次回到9月8日上午8时，李沧区阳光香蜜湖小区业委会办公室门前，一位位喜上眉梢的业主拿着房产证，自觉排队等待发放公共收益分红。据了解，这是该小区首次发放公共收益，总计52万元，每户可领取400元现金，惠及1300多户业主。视频直播现场，业主赵大爷说得朴实：“以前看到别的小区给业主发钱，都只有羡慕的份。这次，业委会真的是为业主们做了件实实在在的好事。”

的确，在岛城，给业主分红的小区早已有之，并不罕见。逸景公馆、龙湖悠山郡、福林苑、海信慧园二期、四季景园、阳光香蜜湖……近年来，越来越多的小区给业主以现金或实物的形式发放福利，三五百元、米面水卡……虽然不多，但对业主们来说，这既是一种意外的惊喜，也给了他们满满的居住幸福感。

但是，作为大多数旁观者，大家除了羡慕，更想知道他们发的这些钱从哪来的？为什么要发下来？不能抵顶物业费吗？发钱的过程中遇到过哪些问题？又是如何化解的呢？带着诸多疑问，记者再次走进“幸福家园”，对“现金红包”追根溯源，希望在找寻答案大过程中，窥见小区的善治之路。

阳光香蜜湖小区发钱现场

小区公共收益知多少

发红包的事已经过去了大半个月，阳光香蜜湖小区业委会的几位成员却一直没闲着，看着手里“滞留”的现金红包，他们一有空就翻阅小区1300多户业主的登记信息，对照已签字领钱的业主名单，确认待领取业主的名单及其联系方式。

“截至目前，还有百余户业主没来领取分红。”小区业委会副主任吕林告诉记者，其中的原因也不算太复杂，有的是因为业主已经搬离了小区，有的是至今还不知道发钱这回事。

阳光香蜜湖小区业主排队领钱

业主冯先生将房屋出租后，已经搬离小区一年多。不久前，他是在朋友圈看到小区发红包的新闻后，主动联系了业委会。“在这之前，我压根儿就不知道小区还有笔钱叫‘公共收益’。”冯先生说，起初还以为是前期物业返还的物业费。

“‘公共收益’究竟是啥？以后能不能用它来抵扣物业费？”拿到现金红包后，冯先生仍满脸疑问。

其实，自2021年5月1日起施行的《青岛市物业管理条例》中，并没有“公共收益”的表述。据此前海华永泰（青岛）律师事务所王俊锋律师在小区发放现金红包时做的现场科普：市民口中的“公共收益”其实就是业主共有。《中华人民共和国民法典》明确，利用小区共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

我们居住的小区竟然会有收入？哪些收入属于公共收益？记者在走访发现，岛城多数业主对公共收益的来源、小区的公共收益究竟有多少，及其支配使用的情况知之甚少。而一些物业公司既不公示公共收益，也不让业主“查账”的情况却比比皆是，导致小区公共收益成了一本“糊涂账”。

在王俊峰律师的指点下，记者仔细观察身边环境，细数小区公共收益来源，真可谓五花八门：电梯、楼道、屋面等的广告位收益；停放车辆的场地使用费；地摊、自助售卖机、净水机、快递柜等的进场费；还有通信基站等设备的占地费，以及属于全体业主共有的公共场地，如会所、幼儿园等的租金收入……

阳光香蜜湖小区业主排队领钱

记者走访发现，大多数小区的公共区域都有广告位，电梯间、公告栏、大门道闸……四处都有商业广告的痕迹；饮水机、快递柜、自动售卖机等，也已成为很多小区的“标配”。这其中，电梯广告费和车位费是收益最大的一部分。这些广告收入几何？很多小区的物业并没有做到让业主心中有数。

9月25日，记者以业主身份致电咨询一家投放电梯广告的公司。工作人员告知，在小区投放平面广告，一部电梯一年的广告费在600元到800元，具体价格要到现场结合楼龄、环境等因素综合评定。青岛市内几个区的价格差别不大，前几年的价格比现在要高一些。

那业委会可否避开物业，直接对接电梯广告投放？该工作人员表示，因为需要对方开具增值税专票，公司只执行对公转账，基于此，只能和物业签订合同。

如果没有物业公司，业委会如何引进电梯广告呢？该工作人员回应，业委会可以成立自治管理物业，以自治物业再成立一个公司，就可以实现公对公了。

而车位费，根据青岛市最新发布的机动车停放收费指导标准，小型车每辆车每月车位场地使用费150元（最高标准，下浮不限）。以阳光香蜜湖为例，326个车位，现执行每个车位每月100元的标准收费，扣除30%管理成本后，每个车位每月产生的公共收益为70元，小区车位一年的公共收益总计273840元。

“自从有了业委会，可以对公共收益进行监督，在没有业委会之前，这些收益都成了物业的隐性收入。”阳光香蜜湖业主安先生说，自2012年底入住小区，今年第一次见到“回头钱”，这或许就是一些小区明明物业费收缴率很低，物业公司宣称“倒贴钱”却不愿意撤出的原因。

一张明细清算“糊涂账”

平日里抬头不见低头见的广告，为小区时时输送着公共收益。很多看似不起眼的小区，掐指一算，公共收益其实并不少。为了向业主普及公共收益的认知，很多小区的业委会在努力尝试各种方法。

今年4月下旬，李沧区福林苑小区发放公共收益时，业委会成员一边将500元现金红包递到业主手里，一边不停地当众科普：“关注小区公共收益，这个钱是大家的。”该小区第三届业委会负责人表示，小区目前平均每个月都会有10万元左右的公共收益入账，一年就是上百万元的收益，这笔钱属于全体业主，发放公共收益的主要目的就是希望让业主们知道，需要大家共同看好它。

福林苑小区业主展示领到的现金红包

那么，这些收益除了发给业主，还有何用武之地？

《青岛市物业管理条例》规定，业主委员会负责共有部分经营收益等共有资金的日常管理和使用；全体业主的共有部分经营收益主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。同时明确要求，业主委员会应当将共有部分经营收益单独列账，并将收支情况定期在物业管理区域内公示，未成立业主委员会的，共有部分经营收益可以由前期物业服务企业代为收取并公示。

但现实中，公共收益不公开、使用不规范、账目不明晰，一直是物业纠纷的焦点，业主维权的“痛点”。如阳光香蜜湖小区，业委会成立前，公共收益一直由前期物业代管。2021年业委会成立后，为了算清公共收益这笔账，没少和物业磨时间、费口舌。

现年71岁的业主吕大爷是阳光香蜜湖小区的首批业主，也是业委会筹备组成员之一。 “这些年，看着逐年递增的停车数量，越来越多的电梯广告，知道小区每年有笔不小的进账，但是，钱去哪了？”吕大爷说，之前没有业委会，业主就是一个弱势群体，对物业提出诉求往往得不到回应，不说其他，光30多部电梯带病运行这事就被业主们诟病多年。

阳光香蜜湖小区业委会负责人向记者介绍电梯报警装置问题

2021年初，物业使用小区公共收益实施监控、门禁改造，花费高达39.4万元，这一事件促使业主们再也不能无动于衷，最终推动了业委会的成立。

业委会成立后，第一时间向物业索要了公共收益收支明细及相应的票据。

2019年12月1日，车牌识别支出23700元；2020年7月30日，更换道闸支出120460元；2021年2月28日，监控更换支出394250元……在物业提供的收支明细中，只是简单列出一组数字，设备品牌、单价、人工……这些钱具体怎么花的，一字未提。对于业委会索要的每项支出对应的发票、合同及消费明细，物业拿不出来。

“小区自2012年入住，到2018年前，公共收益结余为12万余元。这个数字，和业委会估算的数额相差甚远。”小区业委会副主任吕林说，这5年时间，仅B区地上100多个车位及两处物业用房出租产生的收益，加起来就应该有70多万元。

一张公示明细，为看清“糊涂账”撕开了一道口子。但是，有“糊涂账”的又何止阳光香蜜湖一个小区。记者在走访中发现，目前，小区公共收益的收支情况多以纸质公示的形式，张贴在小区公告栏里，为生活和工作奔忙的业主们如果不是刻意想了解，一般很难发现。

福林苑小区第三届业委会2019年9月9日成立，业委会负责人周先生介绍，小区自2004年建成以来，就存在公共收益管理混乱，甚至被侵占等问题。

“很多车位占用了消防通道，在设计停车位的图纸上并没有体现。”周先生说，为了算清明白账，他曾带着前后两任物业现场清点出车位1400多个，还有小区共有楼座每年40万元的租金，仅这两项收益就应该相当丰厚，但第二届业委会交接的公共收益结余仅有两万元。

福林苑小区内景

2021年9月，业委会拿到小区公共收益的管理权后，对小区车位租赁、固定资产租赁产生的收益进行理顺、建账，小区公共收益账户结余由两万元增加到300多万元，也因此有了今年4月份为业主们发放“红包”的一幕。

“在小区住了19个年头，头一遭领钱！”一位业主感慨道。

追索收益最难是取证

掌握了小区公共收益的来源，也戳穿了物业公示里的猫腻，怎么把属于业主的公共收益追回来？这才是真正摆在业委会面前的一道考题。

“业委会追讨公共收益成功的案例并不多见。”王俊峰律师坦言，实践中，很多业主发现了小区公共收益公示中的猫腻，但是维权没法单打独斗，因为业主个人一般不能成为诉讼的主体，业委会才是代表全体业主利益的法定组织。此外，个人对公共收益公示的真实性也难以判断。

“关于电梯广告费，自2022年7月1日至2023年6月30日，共25084.5元，每梯仅为500元，与周边小区每梯2500元至3500元的广告费差异巨大。”阳光香蜜湖小区业委会在其公众号中，多次对此前公示的公共收益提出质疑。但仅有质疑不行，维权还得靠证据撑腰。

大崂路666号逸景公馆小区的业委会，此前曾对前期物业发起追讨80余万元公共收益的诉讼，最终获赔20余万元。福林苑小区第三届业委会也和前期物业对簿公堂，追讨其在任期前的公共收益，诉讼额近400万元。9月19日，福林苑小区收到了法院判定的30多万元前期物业退款。

面对理想和现实的差距，两个业委会的主任都给出了同样的答案——取证难。

逸景公馆业委会负责人刘女士告诉记者，很多公共收益收支的合同票据都在物业手里，他们能拿出来的，多是阴阳合同和阴阳账目。想要落实，只能靠调查取证。业委会曾多次和合同签约单位进行沟通，索要其与物业公司签订合同的信息，但对方并不配合，不愿意提供真实数据。

“为了避免打草惊蛇，只能把取证尽量落实在诉讼之前。”作为帮助福林苑和逸景公馆两个小区打赢追讨官司的代理律师，王俊峰介绍，这两起官司中，业委会积极配合他准备诉讼材料，包括物业历年的收支公示，有公众号上发布过的，有小区公共区域张贴的，也有换届时交接的，只要沾边，业委会都找了出来。

面对重要材料的缺失，业委会就从和物业过往的约谈中找寻蛛丝马迹。他们曾主动向物业公司约谈，也有因业主向街道办或物业办等机构投诉后推动主管部门组织的约谈，“这期间，物业会不经意间吐露一些东西出来，或者提交一些材料。”王俊峰律师说，在诉讼之前的协调会或沟通会上，对方的戒备心往往是比较松懈的。

如阳光香蜜湖小区，在前期物业交出的第一份明细中发现端倪后，业委会将与物业负责人的交涉形成会议纪要，上报社区居委会及社区环境与物业管理委员会，请求政府协助指导核查追缴。与此同时，业委会还在小区公众号中发布了关于前期物业涉嫌侵占小区公共收益的证据线索说明及征求证据意见书，呼吁业主们积极提供有效线索。

公众号里追讨收益的内容，俨然成了业委会持续输出的工作日志。记者在一篇“关于暂停第三次业主大会的情况说明”中看到业委会的相关工作留痕，成立不到一年时间，由业委会起草并盖有业委会公章的相关函件就有17份。诸多细节，为今后可能发生的诉讼保存了清晰的证据链条。

阳光香蜜湖小区业委会在其公众号展示的相关工作留痕

“业委会成员都有各自的本职工作，但为了追讨收益，今天发函，明天投诉，都成了轮班倒的家常便饭。”吕林回忆，彼时，交通费、电话费等与业委会工作相关的所有开支，都是个人垫付。

很多热心业主也行动起来，有的组团到街道办接待室反映情况，有的拨打12345提出意见，并在政府网上信箱留言……通过各种公开渠道依法表达诉求，维护合法权益。

当然，召开业主大会主张权益或是首选路径。第三次业主大会上，前期物业是走是留，近千业主现场拍板，近七成投票反对续聘。此后，小区公开招标新物业。与前期物业同属一家公司的现物业，在承诺会协调前期物业返还收益的前提下，业委会才与其签约。终于在今年5月，前期物业向业委会移交了101万元公共收益。

“除了车位费、电梯广告费，国家政策还给了业主很大的福利空间，只不过很多业主对此并不知情，这才让觊觎这块‘蛋糕’的人有了可乘之机。”吕林告诉记者，通过核算，除了已追回的101万元，收益差额还有100多万元，此外，还有小区配套幼儿园的租赁费以及社区配套用房等费用，他们也将陆续通过法律途径来追讨。

这笔巨款怎么发？

“截止到2024年8月15日，本小区公共收益累计收入1440388.04元（包含公共用房出租收入21.1万元，盛世物业转入1016291.39元……”曾经的糊涂账如今都变成了一张张明白纸，公示在阳光香蜜湖小区业委会公众号里，也贴到了小区的公告栏上。

公共收益拿回来了，但面对这数十万、上百万元巨款，在如何“发钱”的问题上，小区业主们出现了分歧。

逸景公馆业主们拿着相关证件领取红包

有业主认为按户发放不合理，提议按住房面积发；有已经卖了房子的业主主动回来认领，认为这笔钱自己也有份。

“140多平方米户型的业主就希望按面积发，70平方米户型的业主就要求按户型发。”阳光香蜜湖业委会委员孙崇峰告诉记者，众人的事，众人裁定，最终还是召开业主大会，投票决定持房产证按户领取。

比如有业主在今年6月份刚卖掉房子，但是房产证变更了，这笔钱就只能发给新业主。孙崇峰坦言，如今有些聪明的业主会私下跟买主达成协议，提前约好之后发放的公共收益归属权。

逸景公馆小区业委会为了避免房屋交易中收益归属引发矛盾，把发放金额细化到每个年份，在发放前公示的“发放办法”中，对收益来源时间也做了明确提示。“如果发放的是2022年到2023年期间的收益，原房主在2024年把房子卖了，那么这笔钱就应该发给他。”业委会负责人表示，如果在这期间，有房屋产生了交易，关于公共收益的分配，就由新老业主自行商议。

逸景公馆小区业委会设置了多处领取点

发给谁，各有“家规”；怎么发，却有共识。

“如果按照面积分发，我们业委会就7个人，加上志愿者也没那么多精力给大家找零钱。”孙崇峰坦言，2022年，阳光香蜜湖小区召开的第三次业主大会通过投票表决了公共收益的发放金额及分配办法，当时也有部分业主对此提出过质疑，但业主大会的公开投票程序让少数服从了多数。

福林苑小区第三届业委会目前任期已经届满，尚未召开业主大会选举成立新一届业委会。谈及公共收益的发放，第三届业委会主任周先生表示，按面积还是按户数，没有明确的政策规定，应该结合小区的情况让业主来做选择，以福林苑为例，小区有三个户型，套一、套二和套三，其中套二户型占了七八成，按户数分配，符合大多数业主的利益。

但钱发下去容易，一旦小区要进行配套改造，再向每户收钱就难了。基于此，周先生提醒，公共收益账户还须留有余款，以应对日后小区基础设施的维护修缮。

记者手记>>>

巧用“小红包”，托起“大民生”

“为啥总是别人家的小区？”随着小区为业主发“红包”的新闻一次次冲上热搜，这句回复成了一个热梗，也成了直击物业管理的一句拷问，促使越来越多的业委会有了给业主“发钱”的想法。

9月18日，市北区银河山庄业委会委员韩先生致电记者，想要向那些“别人家的小区”取取经。

银河山庄是一个有着800多户业主的多层住宅老小区，自2020年起开收停车费的210个车位，是公共收益的主要来源。业委会一直在寻求小区的善治之路，决议效仿“别人家的小区”，把这笔钱发给业主。但一个顾虑转瞬袭来：三年间，有多户业主进行了房屋交易，发给老业主还是新业主？小区户型面积小到50平方米，大到100多平方米，这钱是按面积分还是户数分？“众口难调”成了摆在银河山庄业委会面前的一道难题。

在近段时间的采访中，不止一位业主向记者表示，发钱是好事，但小区给业主发钱，不能只图一时爽。虽然公共收益归全体业主所有，但不意味着，有了就能将其瓜分落袋。

记者注意到，此前，某地一小区刚刚贴出发放公共收益的征询意见表，就曾引来业主的争议，最终被叫停。主要原因就是，一些10年以上的小区，公共设备设施老旧日益严重，很多地方需要大修大补，比如电梯等大宗设备的维修，又或是小区内部道路翻新、房屋外立面防水，这些只靠小区的维修基金难以维系，想通过向业主收钱筹集，几乎没有可能。很显然，这个缺口只能由公共收益来填补。

物业服务是社会治理的微观层面，不止关系到生活的细枝末节，也是民生福祉的基石。如何在“众口难调”的瓶颈中，找出符合多数人利益需求的答案，是给业委会及社区街道办等基层部门铺开的一张现实考卷。

钱发还是不发，如何发放，银河山庄业委会正在认真考量。

其实“发钱”不是终点，对于绝大多数小区来说，其价值也远不止于“多少钱”，关键在于带给业主的获得感、幸福感，真正助力小区实现了资源共享。看似一个“小红包”，其实托起了“大民生”。