青岛线上+线下推动土地二级市场建设 涉及房屋建设的土地使用权转让得完成25%以上

半岛记者 于红靓

30日，市自然资源和规划局发布关于公开征求《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》（征求意见稿）意见的通告，通告称，3月30日~4月5日期间，有关单位和社会各界人士可以提出意见。办法分七章，主要从建设用地使用权转让、建设用地使用权出租、建设用地使用权抵押、建设用地使用权二级市场建设、建设用地使用权网上交易等方面，对建立完善岛城建设用地使用权二级市场做了规定。

涉及房屋建设，使用权转让得完成25%以上

根据办法，建设用地使用权转让是指建设用地使用权人将依法取得的建设用地使用权转移给他人的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。以划拨方式取得的建设用地使用权，未经批准，不得擅自转让。

办法提到，以出让方式取得的建设用地使用权的，转让房地产时，应符合多个条件：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；已实现出让合同约定的其他转让条件。原土地出让合同对转让条件有约定的，从其约定。同时，以出让方式取得的建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。

办法明确，转让双方应当依法申报交易价格。以买卖方式转让建设用地使用权，申报价格比标定地价低20%以上的，市、区（市）人民政府有权行使优先购买权；尚未建立标定地价的，申报价格低于基准地价的，市、区（市）人民政府有权行使优先购买权。

使用权出租最高不得超过20年

建设用地使用权出租，应书面签订建设用地使用权租赁合同，租赁期限不得超过建设用地使用权剩余年限，最高不得超过20年。以划拨方式取得的建设用地使用权，经批准准予出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。

建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人向自然资源行政主管部门依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。本市划拨土地出租年收益金标准暂定为基准地价的1%，工业用地和容积率小于1的地块按地面地价执行，其他用地按楼面地价执行。

以出让方式取得的建设用地使用权，可以将全部或部分建设用地使用权出租，但应当符：已按土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；已实现出让合同规定的其他约定条件。以租赁方式取得的建设用地使用权，已实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件，经出租人同意，可以出租。出租以租赁方式取得的建设用地使用权及地上建筑物、构筑物的年限，不得超过国有土地租赁合同约定的剩余年限。

抵押权实现时不得改变土地用途

办法提到，自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

办法明确，以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以划拨方式取得的建设用地使用权抵押的，由不动产登记机构依法办理抵押登记，不再另行单独办理划拨建设用地使用权抵押的批准手续。另外，以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

办法提到，允许营利性养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押权实现时，不得改变土地用途。

各级不动产登记机构在办理划拨建设用地使用权抵押和营利性养老、教育企业建设用地使用权抵押等业务时，探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制，防控市场风险。

线上+线下，推动土地二级市场建设

办法提到，自然资源行政主管部门应当按照交易、登记一体化建设原则，依托不动产登记机构设立土地交易线下有形市场。线下有形市场应当设置转让、出租、抵押等交易事项办理窗口以及供求信息收集发布、交易咨询、交易中介等服务窗口，配置招标拍卖挂牌室、地块推介展示厅、交易信息显示屏等公开交易配套设施，为交易各方提供一站式便捷服务。

同时，自然资源行政主管部门负责开发建设覆盖全市的线上交易市场。线上交易市场对内设立交易备案管理系统，提供网上权属信息比对、土地他项权利查询、供求信息真伪甄别等内部审核服务功能；对外提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务，实现在线看地、在线报备、在线支付等土地交易基本功能。

土地二级市场交易按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的流程进行交易。交易各方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。

同时提到，完善土地市场信用体系。土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。强化土地市场信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，对失信责任主体实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。

公开征集意见，两种方式可反馈

据悉，近年来，岛城通过大力推行国有建设用地有偿使用制度，基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。随着经济社会发展，土地二级市场运行发展中的一些问题逐步凸显，交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题较为突出，导致要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的需要。为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，根据国家、省上有关工作部署，结合岛城实际，市自然资源和规划局起草了《办法》。

本办法自2020年6月1日起施行，有效期至2025年5月31日。有关单位和社会各界人士可以在2020年3月30日~4月5日期间，通过以下两种方式反馈意见：通过信函方式将意见寄至：青岛市市南区香港西路55号青岛市自然资源和规划局1305室（邮编266071）并请在信封上注明“规范性文件征求意见”字样；通过电子邮件将意见发至：kflyc@qd.shandong.cn。