老刘展示自己的《集体土地建设用地使用证》
该不该平分拆迁款？
记者了解到，石湾村村民买卖农村房屋并非个例。有多家村民在拆迁之前已经将自己房屋售卖，在遇到拆迁问题后，纷纷协商解决问题，基本采取“两家平分拆迁款”的办法。但对于刘同玑来说，这名老人不能接受“一家一半”的办法，他表示：“房子是我花大价钱买的，
买房的时候我东凑西凑，花了那么多钱。后来又盖房屋，又修路，又花了很多钱。房子土地证我拿到了，怎么就一拆迁的时候，就说有争议，就把我房子给推了，我现在钱也没有、房子也被推了，怎么还要和别人商量房子是谁的？”
买卖的是房子还是宅基地？
由于曲知兵认为自己“仅仅卖的房子，没有卖宅基地”。颐衡律师事务所丛伟律师认为，“本身土地是国有的，买卖的都是使用权，所以房子和土地是一起的，不能分离，有个地随房走的原则。”记者采访了多位专家、律师，均表示房随地走的原则，但没有对此案作出具体分析，而也有部分法学教授表示，合同本身不可约定宅基地转让。
没有办过更改，证从哪来？
在城阳区人民法院，曲知兵状告崂山区政府不该为刘同玑办理土地证，区政府则表示没有变更过登记。那么刘同玑的土地证为何公章还是真的？这个章如何认定合法有效性？山东师范大学教授刘春盈表示，农村的宅基地应该是配有“农村宅基地使用证”而不是“集体土地建设用地使用证”，为何刘同玑的证书上是“集体土地建设用地使用证”？
针对上述问题 ，记者8月14日、15日，和崂山国土资源分局取得了联系，一名徐(音)姓工作人员和记者进行了多次沟通，8月14日，工作人员表示了解了解情况，随后15日，工作人员致电记者，表示目前此案已经由崂山区法院开庭审理，但是目前还没有出裁定书，案件还没有结束，一切要以法院判决为准，判决之前不方便接受采访。
1 买卖有效，办了证就有责任过户
山东新岛律师事务所王磊律师认为按照1990年最高院出台的《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(修改稿)》，那么双方的买卖合同时是有效的。
这个高院发布的司法解释，第 131条规定的全文是“房屋所有人出卖城市私有房屋，符合国务院颁布的《城市私房管理条例》规定的条件 ，且办理了合法手续的，应当认定买卖关系有效。
房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效 。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。”
王磊律师表示，即使1999年出台了不准买卖农村房屋的规定，但是这个规定在后，司法解释在前，刘同玑和曲知兵的买卖没有其他违法行为，那么买卖关系是合法的，而且崂山区土地部门给刘同玑颁发了土地证，刘同玑又是实际的居住者、管理人，那么出现证档不符的情况，土地部门有责任办理相关手续。
2 买卖无效，宅基地从来不许买卖
青岛农业大学社科处处长牟少岩教授，则认为“农村宅基地买卖是一直严禁的。”
牟教授指出，关于农村土地流转这个事情，国家政策上一直管理很严格，农村土地包括“宅基地、承包地、以及建设用地”，对于承包地流转目前十八届三中全会以来，学术界对此做过多次讨论，但没有形成具体决定，基本思路“承包权流转必须在集体经济组织成员之间，经营权可转让”，但具体怎么转让还没形成定论。而对于宅基地，国家的土地政策是“严格管理的，宅地基的使用权不能流转买卖。”
牟教授认为，目前国家的土地政策规定还尚未放开宅地基买卖，那么对宅基地的买卖转让都是不合法的。同时牟教授表示，自己更多的是研究农村土地流转、土地国家政策的内容，对于具体的法规法条和司法解释并没有特别关注。
对于刘同玑所说的1990年最高院出台的司法解释“允许农村私有房屋买卖”，牟教授认为，这个131条“仅仅说明了农村私有房屋可以买卖，但是并没有说明买卖的是宅基地使用权还是房屋使用权。同时，这个规定没有对交易双方的主体做界定，如果按照其他土地政策法规，农村土地流转的主体则是只能在同一集团经济组织之间。”
记者了解到，近日人民日报发表了评论，文章指出“城里人到农村买宅基地愿望将落空”，文章分析了国土资源部等五部门发布《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，指出“推进包括宅基地制度改革在内的土地制度改革，牵一发而动全身，必须积极稳妥，规范有序，审慎推进。”
3 政府办了证，应该维护相关人利益
山东师范大学大学法学教授刘春盈认为，本来宅基地是国家严格规定，不准转让的。本来无效合同，但政府颁发了土地证，是承认这种行政行为的合法性，从维护政府公信力和权威性的角度讲，老刘的权益应该得到保护。
刘教授解释，如果农村房屋有实际的使用人和管理人，同时拥有土地部门和房屋管理部门颁发的“农村宅基地使用证、房产证”，那么可以认定为实际的受益人，如果遇到拆迁等其他事件，补偿款应该归实际使用人所有。
但是记者表示，刘同玑拥有的并非“农村宅基地使用证”，而是“集体土地建设用地使用证”，刘教授表示，这不符合常理，按道理农村宅基地，应该是“宅基地使用证”。刘教授认为，这个买卖合同是无效的，但曲知兵也无权收回宅基地使用权。“因为农村房屋不能转让给非集体组织人员及宅基地不能自由买卖。宅基地所有权属村集体。”由于不了解当时具体情况，不好做判断。
法律缺失之惑
一起普通的案件打了9年官司。买房者满腹怨愁，卖房者久久等待。记者了解到在青岛，这样的事情并非个例，崂山、黄岛有不少买房人和卖房人都遇到过这样的问题，迟迟没能解决房子办证问题。
颐衡律师事务所律师丛伟表示。“在当时，国家并没有明确法律禁止农村房屋买卖，这就一方面默认了买卖的有效性，政府还给办了证；但另一方面，土地政策又对农村宅基地严格管理流转，因为宅基地属于集体所有，所以现在政府又不能给确权。”
这样一来，又把买卖双方推向难以解决的死胡同。
现在政府不能确权，就应该认定合同无效，但是市民去打民事诉讼，法院又认为过了有效期限。市民最后只能走上行政诉讼的路，而最后法院判决政府当时办证行政行为合法合理，至于市民这个证是否有合法性，还是没给定论。双方又潜入了漫长的纠结等待中。
归根结底，丛伟律师认为“这就是法律缺乏相关实施细则，政府办证是对的，不确权也是对的，这就是没有具体细则来指导这样的行政行为。”他表示，“应该早点出台相关细则，既保护农村的宅基地，又保障买房人的权益。
文/图 记者 任波
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 李敏娜]
