青岛市黄岛区公共租赁住房管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为规范公共租赁住房建设和管理，进一步完善住房保障和供应体系，根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部第11号令）、青岛市人民政府《关于加快公共租赁住房建设的意见》（青政发〔2012〕43号）、青岛市人民政府办公厅《关于进一步完善保障性住房建设和管理的意见》（青政办发〔2014〕13号）等有关规定，结合本区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本区行政区域内公共租赁住房的规划建设、分配运营、补贴发放、使用退出、监督管理。
第三条 本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的低收入户籍家庭、各类人才、新就业职工和稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
第四条 区国土资源房管部门是公共租赁住房的行政主管部门。区住房保障机构负责公共租赁住房的具体管理工作。
区监察、发展和改革（物价）、科技、公安、民政、财政、人社、城建、审计、城管、行政审批、招商、规划、工商、金融、税务、住房公积金等部门和各大功能区管委会按照职责分工，负责公共租赁住房的相关管理与监督工作。各镇人民政府（街道办事处）负责公共租赁住房需求摸底调查、申请受理、资格初审以及相关社会管理等工作。
第二章 规划建设
第五条 公共租赁住房发展规划、年度计划由区国土资源房管部门会同区发展和改革、财政、城建、规划等部门和各大功能区管委会，结合市政府下达建设任务要求和本区城市总体规划、土地利用总体规划、经济社会发展状况、产业发展布局以及公共租赁住房需求情况等编制，合理确定公共租赁住房建设规模和区域布局，报区政府批准后实施。
第六条 公共租赁住房按照“政府引导、企业参与、政策扶持、市场运作”的原则，通过新建、改建、购买和租赁相结合的方式，多渠道筹集。
（一）新建。采取政府投资和社会投资相结合的方式，增加公共租赁住房房源供应。
1.政府投资建设。由区政府所属国有投资公司负责建设，主要用于解决低收入户籍家庭、各类人才的住房困难。
区财政可通过注入资本金或直接投入公共租赁住房项目建设资金等方式，支持国有投资公司参与公共租赁住房建设。区财政部门负责将保障性住房建设资金纳入年度财政预算予以保障，资金来源为一般财政预算、住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后的全部余额、土地出让净收益不低于15%的资金、商品住房减少配建比例计提的专项资金等。
由区财政投资建设的村庄改造项目，安置社区居民后的剩余房源可作为公共租赁住房，优先用于解决低收入户籍家庭住房困难。
2.社会投资建设。对于用工规模较大或各类人才较多的重点企业、高等院校、科研机构，区政府可提供土地建设公共租赁住房。经区政府批准，企事业单位可利用自有存量国有建设用地建设公共租赁住房，优先用于解决本单位符合条件职工的住房困难。鼓励农村（社区）集体经济组织投资、建设和经营公共租赁住房。
企事业单位利用自有存量国有建设用地建设公共租赁住房，由区国土资源房管分局会同区人社、规划等部门和项目所在地大功能区管委会组织论证并拟定建设规模后，由项目建设单位持建设申请、土地权属证明、经职工代表大会或者工会讨论通过的建设和分配方案、初步规划方案等资料，经区国土资源房管部门报区政府批准后，企事业单位再按有关规定和程序申请办理项目规划、核准或备案、建设等审批手续。
3.开发项目配建。项目建设单位可结合实际需求，配建一定比例的公共租赁住房，建成后由建设单位持有产权。实际配建比例与市政府要求应配建比例的差额，由区财政从土地出让金总额中按相应差额比例计提资金，专户存储，作为政府投资的保障性住房集中建设项目专项资金。
（二）收购商品住房。结合房地产市场情况，可通过政府公开招标采购的方式购买部分小户型商品住房，作为公共租赁住房房源。
（三）改建。利用闲置房屋改建为公共租赁住房。改造的住房应符合规划、用地以及基本居住要求，符合规定的安全卫生标准和节能环保要求。
（四）租赁存量住房。通过政府公开招标采购的方式，在自主村庄改造项目的闲置房源中集中租赁部分住房，或者长期租赁部分存量住房作为公共租赁住房房源。
第七条 公共租赁住房主要为成套中小户型住宅或集体宿舍。成套建设的公共租赁住房要综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口等要素确定套型比例和结构，套型建筑面积控制在60平方米以内。以宿舍形式建设的公共租赁住房，应符合住房和城乡建设部《宿舍建筑设计规范》以及省、市有关建筑标准、规范和规定。
第八条 公共租赁住房项目应充分考虑居民就业、就医、就学以及社会管理等需要，按照相关法规、规范、规定要求，同步规划建设市政公用、生活服务、公共服务、交通服务等配套设施。实施绿色建筑标准，按照省地、节能、环保的要求，应用新技术、新材料、新工艺。
第九条 公共租赁住房应严格执行《青岛市廉租住房和公共租赁住房装修及配套标准》，按照环保、耐用、经济的原则根据不同的承租群体进行相应的装修，并根据承租群体需求适当配备家具、家电采取租赁方式提供使用。
第十条 加强公共租赁住房项目全过程质量安全监管，建设、勘察、设计、施工、监理、审图、检测等单位及相关人员按照各自职责对所承担工程项目质量在设计使用年限内负终身责任。公共租赁住房严格执行质量分户验收制度，未经分户验收或分户验收不合格的公共租赁住房，不得组织竣工验收或交付使用。
第十一条 公共租赁住房项目竣工后，所有房源应当一并办理初始登记，不得分割登记或部分处置。区房地产权属登记部门在办理权属登记时，应在房地产登记簿和权属证书注明“公共租赁住房”。在规定的出租期限内，单位资产处置等情况确需整体转让公共租赁住房的，不得改变原用途，应按规定和约定继续出租。
第三章 申请审核
第十二条 公共租赁住房结合房源实施分类供应：
（一）面向低收入户籍家庭供应的公共租赁住房应符合以下条件：具有市区常住户口，其中至少一人达到5年以上；人均月收入不超过上年度城市居民人均可支配收入；人均住房建筑面积不超过13平方米；家庭财产不超过家庭年收入标准上限的6倍。
符合以上条件、尚未取得实物保障的家庭，如申请租赁补贴，须同时符合：人均月收入不超过上年度市区低保和低保边缘标准；家庭财产不超过家庭年收入标准上限的4倍。
（二）面向各类人才供应的公共租赁住房应符合以下条件：所在单位在区内注册，所在单位属企业性质的须在区内纳税；申请人在本区实际工作；具有青岛市区常住户口或者在公安机关办理市区范围内居住登记；与所在单位签订1年以上劳动（聘用）合同并在青岛市内缴纳社会养老保险；申请人及其家庭成员在本区范围内无私有住房且未承租公房；具有大专以上学历，或具有初级以上专业技术职务，或具有中级工以上技术资格。
经认定的以下人员也可申请：来区投资创业一次性投资额在100万元人民币以上，并年缴税额在10万元以上或企业聘用本区员工10人以上。
（三）面向新就业职工供应的公共租赁住房应符合以下条件：所在单位在区内注册，所在单位属企业性质的须在区内纳税；申请人在本区实际工作；具有市区常住户口；首次参加工作不满5年；已与用人单位签订1年以上劳动（聘用）合同；申请人及其家庭成员在本区范围内无私有住房且未承租公房。
（四）面向外来务工人员供应的公共租赁住房应符合以下条件：所在单位在区内注册，所在单位属企业性质的须在区内纳税；申请人在本区实际工作；在公安机关连续办理市区范围内暂住登记1年以上；已与用人单位签订1年以上的劳动（聘用）合同；在青岛市连续缴纳社会保险1年以上或在青岛市累计缴纳社会保险3年以上；申请人及其家庭成员在本区范围内无私有住房且未承租公房。
第十三条 各类群体申请公共租赁住房，应按以下程序审核：
（一）低收入户籍家庭申请公共租赁住房的，通过社区向户籍地街道办事处（镇政府）提出申请，街道办事处（镇政府）将经评议、公示初审符合条件的申请人材料报区住房保障机构，区住房保障机构会同区民政、公安、人社、住房公积金、税务等部门对申请人住房、户籍、收入、财产等情况进行审核，经审核、公示符合条件的由区住房保障机构予以登记。
（二）各类人才申请公共租赁住房的，向用人单位提出申请，用人单位经初审、公示后，将符合条件的申请人材料报至区人社部门，区人社部门会同相关部门对申请人基本情况进行审核，经审核、公示符合条件的由区人社部门予以登记。引进的顶尖人才、领军人才等高层次人才须经组织部门审核认定。
（三）新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房的，向用人单位提出申请，用人单位经初审、公示后，将符合条件的申请人材料报至区住房保障机构，区住房保障机构会同相关部门对申请人基本情况进行审核，经审核、公示符合条件的由区住房保障机构予以登记。
第十四条 申请人应根据有关规定提交申请材料，并对申请材料的真实性负责。申请人对审核结果有异议，可以向审核部门申请复核，审核部门应会同有关部门进行复核，并将复核结果书面告知申请人。
第十五条 区住房保障机构、人社部门应会同有关部门按规定对已取得公共租赁住房配租资格的申请人进行复审，经复审不符合条件的，取消其配租资格。
第四章 配租使用
第十六条 公共租赁住房按照困难优先、保障重点的原则进行配租。项目达到配租条件后，由区住房保障机构制定配租方案并进行公布。
第十七条 对准予登记的申请人，采取综合评分、随机摇号等方式，确定配租对象与保障排序，配租对象按照规定程序登记、选房。
第十八条 公共租赁住房产权人应与配租对象签订书面租赁合同，约定合同期限、租金及相关费用缴纳、应退回公共租赁住房情形及违规处理等事宜。面向各类人才、新就业职工和外来务工人员供应的公共租赁住房，产权人应与承租人、用人单位签订三方租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般不超过3年，新就业职工和外来务工人员租赁总年限原则上不超过5年。
第十九条
政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，面向低收入户籍家庭配租的，实行0.75元/月•建筑平方米或者市场租金的30%、50%、70%四级差别化租金，并建立特殊困难家庭租金减免机制；面向各类人才配租的，租金按照不超过同区域住宅市场租金的70%确定；面向新就业职工、外来务工人员群体配租的，租金按照不超过同区域住宅市场租金的80％确定。具体项目租金由区发展和改革（物价）部门会同区国土资源房管、财政部门确定，实行动态调整。
第二十条
社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，面向低收入户籍家庭和各类人才配租的，租金按照不超过同区域住宅市场租金的70%确定；面向新就业职工、外来务工人员群体配租的，租金按照不超过同区域住宅市场租金的80％确定，并报区住房保障和区发展和改革（物价）部门备案。面向非本单位人员配租的，实际优惠租金与市场租金的差额部分由区财政予以全额补贴。
第二十一条
公共租赁住房土地用途为住宅的，经区政府批准后可以先租后售，出租期限不低于5年，出租期限自公共租赁住房办理房地产登记且实际配租之日起计算，连续租住满5年的承租人应严格按照有关政策规定的条件、程序申请购买。出售价格由区国土资源房管部门会同区物价、财政部门在综合考虑建设、财务成本等因素的基础上确定。
出售的公共租赁住房自购房人办理房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年后需要上市交易的，由政府优先回购，回购价格考虑原销售价格加同期银行存款活期利息等因素确定；政府放弃回购的，按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行。
利用自有存量非住宅国有建设用地建设的和以宿舍形式建设的公共租赁住房，只能出租，不得出售或变相出售。
第二十二条 公共租赁住房产权人应负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护，确保公共租赁住房的正常使用，不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。
第二十三条 区住房保障机构负责公共租赁住房运营监督管理工作。项目产权人应设立运营管理站，在区住房保障机构的指导下开展合同签订、准入退出、租金收取、家具家电配租等运营服务具体工作。
集中建设的公共租赁住房项目，产权人应通过公开招标择优选定具备相应资质、经营业绩好、社会信誉高的管理公司，实行统一物业管理；对其他方式建筹的公共租赁住房项目，其物业服务纳入所在项目实行统一管理。
第五章 扶持政策
第二十四条 公共租赁住房建设用地实行计划单列，做到应保尽保。区国土资源房管部门根据公共租赁住房年度建设计划，按照“专地专供、专地专用、限时使用、不得挪用”的原则，优先安排公共租赁住房建设用地。
新增公共租赁住房用地以划拨方式供应，商业等经营性用房按照相关法规、规范、规定要求配建，其中用于出租出售部分不超过20%，营业收入用于弥补公共租赁住房建设和运营成本。商业建设用地随项目供应，按规定办理出让手续，缴纳土地出让金。配建商业等经营性用房用地实现土地出让收益，可根据项目资金平衡情况，给予适当补助。
企事业单位利用自有存量国有建设用地（控制性详细规划属公益类公共设施用地除外）建设公共租赁住房的，原用地性质可以保持不变，且不需补缴土地出让金，投资建设主体确定为原用地单位。
第二十五条 公共租赁住房建设项目按规定免收城市基础设施配套费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、房屋所有权登记费等各项行政事业性收费和政府性基金。公共租赁住房建设项目红线外的基础设施建设配套费用，由区财政承担。
第二十六条 公共租赁住房建设和运营中涉及的土地使用税、土地增值税、印花税、营业税、所得税、契税、房产税等相关税收，按照国家有关规定予以优惠。
第二十七条 积极协调银行业金融机构加大信贷支持力度，在贷款期限和利率方面给予适当优惠，进一步提高对保障性安居工程的金融服务水平。支持符合条件的企业通过发行债券等方式筹集资金。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金，拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，按照国家有关部门的政策规定，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设范围。
第六章 监督管理
第二十八条 公共租赁住房相关管理部门的工作人员在公共租赁住房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，由区住房保障机构记入公共租赁住房管理档案；以欺骗等不正手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由区住房保障机构取消其登记并记入公共租赁住房管理档案。已承租公共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金；逾期不退回的，区国土资源房管部门依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。
第三十条 公共租赁住房的产权人有下列行为之一的，由区国土资源房管部门责令限期改正：
（一）向不符合条件的对象出租公共租赁住房的；
（二）未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的；
（三）改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的。
第三十一条
承租人有下列行为之一的，应当退回所承租的公共租赁住房：
（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；
（二）改变所承租公共租赁住房用途的；
（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；
（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；
（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。
承租人拒不退回公共租赁住房的，区国土资源房管部门应责令其限期退回；逾期不退回的，区国土资源房管部门依法申请人民法院强制执行。
第三十二条
承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：
（一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；
（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；
（三）租赁期内，承租或者购买其他保障性住房的。
承租人有本款规定情形的，公共租赁住房产权人应当为其安排30日的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房产权人可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。
第三十三条 承租人累计拖欠租金6个月以上的，应当腾退所承租的公共租赁住房并补缴所欠租金，并记入公共租赁住房管理档案；拒不腾退的，公共租赁住房产权人依法向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。
第七章 附 则
第三十四条 本办法由青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局负责解释。
第三十五条
本办法自颁布之日起施行，有效期限为2年。原《胶南市公共租赁住房管理办法》（南政发〔2012〕38号）、《胶南市公共租赁住房管理实施细则》（南政办发〔2012〕29号）同时废止。
[编辑: 王好]
