日前，青岛市国土资源和房屋管理局下发了青岛市首部《地下空间国有建设用地使用权管理办法》(以下简称“办法”)，首次对地下空间予以定义,并规定各类经营性项目地下建设用地使用权，应当通过招标、拍卖、挂牌等有偿使用方式取得缴纳土地出让款。市国土资源和房屋管理局工作人员表示 ，针对大家关心的地下车库问题，由于不属于经营性用地，暂时不需要走招拍挂程序，同时也意味着地下车库的产权问题仍悬而未决。专家表示，在办法出台之前，地下空间也并非附赠，实际上都算在了拿地成本上，因此购房者不用担心增加置业成本。
该《办法》首次对地下空间予以定义。所谓的地下空间，指建设用地地表以下的空间，具体包括结合地面建筑一并开发建设的地下空间和独立开发建设的地下空间。市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地的地下空间视为单建地下空间。国土资源行政主管部门具体负责辖区内地下空间国有建设用地供应和国有建设用地使用权登记工作。
按照规定，地下空间国有建设用地根据规划行政主管部门批准的用途，可以采用有偿使用方式或划拨方式供应。除《办法》列明另行规定的情况外，其他各类经营性项目地下建设用地使用权，应当通过招标、拍卖 、挂牌等有偿使用方式取得。以有偿使用方式供应的地下空间国有建设用地使用权，其地下一层土地出让金按地表同用途土地评估备案楼面地价的三分之一收取；地下二层的土地出让金按地下一层的标准的二分之一收取；地下三层及以下不再收取土地出让金。
《办法》规定，对已办理地表建设工程用地审批手续，后经批准由同一建设单位结合地面建筑一并开发建设地下工程，用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，建设单位应当在办理商品房预售许可或房地产初始登记前，按规定报政府批准并补缴土地出让价款。
《办法》还提出，鼓励用地单位利用自有土地地下空间建设面向社会提供公共服务的地下停车场(不包含住宅小区配套停车场)，可以划拨方式供应。
(城市信报/信网记者 刘乐芳)
1 购房者成本不会增加 本办法自2015年1月12日起施行，有效期至2020年1月11日。之前相当于地表国有建设用地附属物的地下空间要缴纳土地出让款了，是不是意味着拿地成本要增加了?这条规定，对开发商和购房者有什么影响呢?
从《办法》的规定来看，之前开发商可以“免费”取得的地下空间国有建设用地使用权现在必须得按地表楼面地价的相应比例缴纳土地出让金，比之前肯定要增加拿地成本。但实际上在青岛的商住用地市场上，按照不同计价标准出让的土地，并不是所有地下空间都要多缴土地出让金。根据规定，之前已经按照楼面地价签订了土地出让合同但尚未取得预售许可证的地块，开发经营性用途的地下空间需要补缴土地出让金；之前已经按照楼面地价签订了土地出让合同并取得预售许可证的地块，其地下空间如建设公共服务性质的停车场，可以划拨方式供应，如进行分割转让、出售，需要补缴土地出让金；即将按照楼面地价出让的地块，其土地出让金中就包含了地表土地和地下空间两部分，不会有单独的地下空间土地出让金；对于按照土地单价(万元/亩)签订土地出让合同的地块，其土地出让金不是按照楼面地价进行计算，是否会对地下空间另行计算出让金额，《办法》没有明确说明。
“开发商在拿地时会算好账的，不管地下空间会增加拿地成本与否，开发商拿地时都会考虑地下空间的开发和收益问题：项目是否需要开发经营性用途的地下空间?如果有偿拿地下空间后要怎样运营?地下空间的运营收益会怎样?而这也势必会影响开发商对于土地的评判和拿地行为。这样，拿地成本便可控了。”锐理数据青岛公司总经理马光明说，购房者的置业成本不会增加，因为开发商在定价时更多考虑的是需求和供应的对比情况，就算“面粉”涨价了，开发商给“面包”定价时也得考虑购房者买不买账。“在当前楼市大环境中，开发商不会贸然涨价。”
2 地下车库产权悬而未决 眼下车库等方面的产权问题颇受关注，青岛新出台的办法中有没有解决地下车库的“身份”问题?在缴纳地下空间国有建设用地使用权的土地出让金后，地下空间是否和地表的房屋一样具有产权呢?据了解，省内的潍坊、济宁等地，在2014年2月份的时候就相继出台过各自城市的《地下空间国有建设用地使用权管理办法》，明确了地下空间具有产权。与潍坊、济宁相比，青岛版办法没有明确表述地下空间国有建设用地使用权登记后可以转让、出租、抵押，仅规定“地下空间国有建设用地使用权登记程序及类型，参照地表国有建设用地使用权登记的程序和类型办理。地下空间国有建设用地使用权实行分层登记，即将地下每一层作为一个独立宗地进行登记。”“原土地出让合同(或划拨决定书)中未明确，但经规划部门批准实际建设中增加了地下建筑的，需按本办法办理相关手续；属经营性用途的，应补缴土地出让价款后，方可办理相关预售许可和房地产权登记手续。”
3月11日，城市信报/信网记者致电市国土资源和房屋管理局，工作人员张女士表示，需要走招拍挂程序的是各类经营性项目地下建设用地使用权，不包括地下车库。“地下车库一种人防工程，属于平时和占时结合使用的场所，这需要人防办来管理。另一种是附属于地上项目的，不用单独走招拍挂程序，只能由开发商办理权属登记，个人车库、车位没有独立产权，更不会发证。”
毋庸置疑，如果确定缴纳土地出让金后的地下空间国有建设用地是具有产权的，这对开发商来说可以称得上是一个利好消息，尤其是地下室、地下车库等之前并无产权界定的产品，很可能会带来量价齐涨的局面。而对购房者来说，具有产权的地下空间可以和地上房屋一样具有保障和投资属性，不过也会相应的增加购房成本。“将来是否给地下车库发证，还要看新办法的实行情况。”张女士说。
3 地下商业鲜有成功案例 城市信报/信网记者了解到，青岛地下商铺的经营并不乐观。市南金街购物广场、太古百货、地景大道给了许多教训。业内人士透露，金街、太古等都是人防工程，产权问题绕不过去。经营性地下空间建设用地将走招拍挂程序，“身份”问题总算解决了，“钱景”就好了吗?
城市信报/信网记者了解到，即使地下商铺有了产权，但青岛人未必青睐。以位于CBD的海牛中央广场为例，这个地下三层的大型商业项目，就是青岛首宗拍卖地下空间开发项目。许多购房者如今套牢其中，开发商华筑置业向购房者坦言缺钱，项目进度缓慢。“根源还在项目本身前景堪忧，开业的话也会很惨。这个项目虽然地理位置极佳，但本身的设计不对青岛消费者的口味，投资者买商铺收租，分分钟让租铺的商家难以续租。”克而瑞信息集团青岛公司商业项目总监赵国栋分析指出，青岛地下商业项目不吃香，与消费者的习惯有很大关系，从这几年的实践来看，做一个死一个根本没法培养大家的消费习惯。
“成功的商铺是相似的，失败的商铺却各有各的失误。太古在南方许多城市十分火爆，在青岛一开始定位高端，后来演变为地摊，越做越差，以至于租铺的商户纷纷撤离。金街从施工到宣传都频频犯错，最后也冷清收场。中央广场主要还是资金链太紧张，项目进度没法保证。”锐理数据青岛公司总经理马光明表示 ，地下商业萧条的根本原因还在于全市商业供应量大大超出了消费能力，规划的商业项目太多，而市民的收入和消费能力跟不上，整体上供大于求。“全市的商服比例太高，而受困于高房价、低收入的市民荷包有点儿瘪，地上商业都吃不饱，地下商业当然先得饿着了。”
城市信报/信网记者 刘乐芳
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 刘晓明]
