【编者按】 国隆幸福城、中央公园、大都汇·公元、紫檀山......2014年下半年以来，半岛网陆续报道了多起因开发商资金出现问题致项目停工事件，其中不乏主城区的一些重点项目，且久拖未决。另一方面，新房市场销售回暖缓慢，截至3月末，全市商品房待售面积总量已到达566万平方米。有分析人士指出，传统开发模式下脆弱的资金链是导致项目停工频发的主要原因，随着房地产进入新常态，如何提高房企资金流动性，是企业以及政府需要协同改善的关键问题。
已停工一年左右的中央公园
现象：
楼市频现停工 缺钱是主因
4月27日，半岛网来到中央公园项目现场，虽然位于繁华的李沧商圈地带，且正值房地产市场常规销售上升期，但现场却并没有施工迹象，现场几栋高层主体基本建完，绿网没完全拆除，封顶和外立面都尚未做好。几名正在安装护栏的工人表示：“从去年春天开始，这里就基本处于停工状态，现在已经快一年了。”
此外，位于市北区瑞昌路166号的国隆幸福城项目于2015年农历新年前后停工；大水清沟改造项目大都汇·公元以及瑞昌路上的颐和广场项目目前也都处于停工状态；西海岸新区金沙滩路787号的紫檀山项目。
据半岛网了解，上述项目虽然施工进度不同、销售定位各异，但停工原因都无一例外的指向了开发商资金问题。
大都汇公元也已停工
颐和广场项目宣告暂停施工
数字：
一季度房地产开工面积下降超过四成
据青岛市统计局统计信息，2015年一季度，青岛房地产销售市场有所回温，全市商品房累计销售150万平方米，同比增长9.6%，其中住宅销售132.7万平方米，同比增长3.5%。
另据统计，截止2014年末，青岛全市各类待售房屋总面积505万平方米，同比增长26.4%。而截至3月末，这一数字已经增至566万平方米，其中住宅待售372万平方米，同办公楼待售33万平方米，商业营业用房待售100万平方米。
不难发现，青岛房地产销售市场的复苏显然跟不上库存的增速。
受此影响，一季度，全市房地产开发累计完成投资172亿元，同比下降7.6%；全市各类商品房屋新开工面积175万平方米，同比下降42.9%；全市各类房屋竣工面积270万平方米,同比下降7.2%。
隐患：
新常态下房企传统运作弊端显现
2014年下半年以来，受到国内房地产市场整体不振的影响，青岛楼市也受到波及，截至3月，新房价格已经连续八个月同比下降。销售的困境势必影响到开发商的资金回流，有业内人士一针见血地指出，近期项目频繁停工，其根本原因就是房地产开发的模式长久以来积存的问题，在市场不确定环境下的显现。
“现在开发商开发项目的大体流程是，使用贷款支付拿地价款，然后贷款雇佣建筑承包公司做项目，项目预售回笼资金后，偿还贷款，剩下的即为盈利。”克而瑞高级分析师张斌认为坦言，这样的经营运作模式便使得不少开发商从项目启动之初就背上了沉重的债务，一旦后期房子不好卖，资金回笼不了，前期欠的贷款就无法偿还，最后就只能停工甚至烂尾。
“这在房地产行业飞速发展的21世纪初，还是比较适用的，因为那时房子卖得快，资金回笼速度也快，所以不少开发商从中尝到了甜头。但放在目前的市场状况下，问题就显而易见了。”
融资：
贷款难加剧中小房企资金风险
另据一名银行业人士透露，由于房地产行业变数较大，目前各个银行对开发贷的要求比较高，年利率也大都在8%-16%左右。“8%的利率对开发商的实力要求是比较高的，一般要求其是全国知名房企，且在主城区开发刚需住宅楼盘。除此之外，利率都会高于这个数字，而且对于一些小型开发商的贷款，银行一般都比较谨慎，这些企业贷款难度相应就大一些。”
半岛网了解到，银行贷款的申请难，使得不少小型开发商转而向民间借贷融资，而这种借贷的年利率远远高于银行，大都在15—20%。据调查，上述停工项目中，国隆幸福城就采用了这种方式贷款。
“现在地价高企，待售库存又比较多，开发商高价拿地，只能低价走量，纯利润能达到20%已经算不错了，就算民间借贷年利率是15%，也只能赚5%，一旦项目卖不好，直接连利息都还不上。”张斌说。
大都汇公元项目施工现场空空如也
制度：
监管资金作用“失效”
据了解，为了减少项目停工及烂尾现象的发生，青岛市政府自2013年7月1日起，设立了预售资金监管帐户，购房人所交纳的房款直接存入监管专用帐户，购房贷款也直接发放到监管专用帐户，这部分资金由政府根据开发商建设项目的进度，分次数发放。
然而，这一制度设计的初衷在现实中却屡屡碰壁。青岛某房地产公司的高管表示，由于监管资金在整个项目的资金量中比重低，且放款时间与开发商的建设进度挂钩，对于缓解开发商资金紧张的意义不大。
另外，青岛市房管局一名工作人员则表示，目前停工或烂尾项目的开发商多卷入经济纠纷案件，一旦立案，法院首先会查封包括监管资金帐户在内的涉案账户，而这显然影响了购房者的利益。“下一步，我们计划约谈法院，针对这样的特殊案例共同研究对策。”
呼吁：
房企洗牌需保护购房者权益
“其实，纯住宅项目很少停工，因为即使开发得不好，降降价也就卖出去了，而一些商业占比较大的或者纯商业的项目，一旦位置不好，就很容易出现问题。”青岛著名楼市专家张百忍表示，现在开发商在开发项目的时候，都十分注重考察商住比例，由于商业投入较大，加上商业开发后期的销售对于位置要求更高，不少开发商对于位置不好、商业占比由大的地块都比较谨慎。
张斌则认为，随着房地产进入新常态，行业洗牌成为必然，淘汰实力弱又不善于进行市场研判的开发企业，符合市场规律，有利于整个楼市的持续发展。“以后的市场，大型央企、国企将是主力，而中型开发商想有出路，就要多做有特色的小项目，比如做精装小公寓、LOFT等；或者深耕区域做刚需产品，比如银盛泰在西海岸的做法。”
针对目前已停工的项目，多名业内人士呼吁政府介入协调，邀请大的开发商进行投权收购，盘活现有资产，实现销售或交房。“毕竟购房者才是最终的受害者。”张百忍说。
文/图 江海峰
[编辑: 王好]
