□半岛记者 于红靓
进入2016年,全国楼市成交数据亮眼,写字楼成交同比也增速不少,但相比于商品住宅的火热,写字楼市场则稍显暗淡。根据青岛锐理数据统计,前10个月岛城写字楼成交3185套、424122平方米,与去年同期的1813套、421382平方米相比,虽成交套数明显增加,但成交面积增加不大。而成交总额53.24亿元、均价12553元/平方米,均略低于去年同期。截止到10月底,岛城写字楼库存量299.9万平方米,高于去年同期的246万平方米。
总成交42万余平米
市北区卖得最好 与商品住宅成交的火热相对应,岛城写字楼市场的成交不甚亮眼。
根据青岛锐理数据统计,2016年1~10月份,岛城新增写字楼面积102万平方米。截止到10月底,岛城写字楼库存总面积达到299.9万平方米,高于去年同期的246万平方米。而前10个月岛城写字楼的成交总面积则为424122平方米,相比于去年同期的总成交421382平方米,成交增速缓慢。
从写字楼成交的区域分布来看,市北区无疑是最受欢迎的地方。1~10月,市北区写字楼的卖出面积为147319平方米,占整个岛城成交量的34.7%；紧随其后的是城阳区,写字楼共成交94316平方米；崂山区也不示弱,交出了总成交57910平方米的业绩。就目前库存量来说,写字楼库存量居前三位的分别是城阳区、市北区、西海岸新区,存量分别约为747272平方米、556801平方米、499531平方米。莱西市、胶州市、平度市则库存相对较少,存量分别约为7346平方米、57799平方米、87283平方米。
从单个项目的成交来看,前10个月,岛城有成交的写字楼项目共83个,卖得最火的当属卓越世纪中心,总共售出565套,总成交约41863平方米,成交仅1套的项目则有11个,包括青岛国际发展中心、龙海明珠、海航万邦中心等,而成交面积最小的项目是曼哈顿广场,前10个月曼哈顿广场写字楼售出一套,成交面积56.29平方米。
从前10个月的月度成交来看,1月份岛城写字楼成交60326.1平方米；2月份数据明显上扬,成交约23108平方米；3月份,与住宅市场的成交大涨相对应,写字楼市场交出51670平方米的成绩单；4月份,成交略有下滑,仍交出约38391平方米的答卷；进入“红五月”写字楼市场不甘寂寞,最终成交65815平方米,达到高点；6月,写字楼成交略降,仍有44244平方米的成交总量；7月,成交进一步下滑,仅成交27739平方米；8月,市场反弹,写字楼成交54509平方米；进入传统楼市旺季“金九银十”,写字楼市场仍属平稳,分别成交约31516平方米和26803平方米。
每平米12553元同比下降
用地量供大于求是主因 写字楼的成交和商品住宅成交的曲线变化很相似,但写字楼的成交均价则没有明显的上涨趋势。1~10月份,岛城写字楼成交均价为12553元/平方米,略低于去年同期的13303元/平方米。商品住宅成交价在上涨,为何写字楼成交均价却跌了?“事实上,写字楼的价格一直比较稳定,并且随着一些企业往外迁移,成交结构成了影响价格的一个因素。”青岛锐理数据总经理马光明表示,住宅市场的火热对写字楼市场的投资有一定的影响,“短期来看,投资住宅收益快,但投资住宅不稳定性大。”
“整体来看,青岛的写字楼市场一直是不温不火。”平安好房青岛运营总监张斌表示,今年写字楼成交量的增加,主要是由于金家岭金融商务区一些金融机构整栋购买办公楼,从而提高了销量,实际上,岛城的写字楼市场一直不是很理想。
商业地产如此冷清,有各方面的成因。“写字楼去化周期长是全国范围内普遍存在的现象,并且一线城市也不例外,青岛去化周期算相对小一些的。经济现状是一方面原因,但商业用地供应量供大于求是主因。”马光明表示,网上购物和在线销售的出现,使消费者可以从互联网上直接选购自己需要的商品,传统商业模式路子已经越来越窄,线下消费需求减少,进一步拉大了供求差距。“写字楼项目也是一样。”马光明表示,写字楼的销售客户多为企业或者投资客,“写字楼的收益包括未来物业升值和租金收益,从租金收益来看,写字楼明显高于住宅,但写字楼的物业升值相比较慢”。
打造多元化“生态圈”
或成写字楼未来比拼点 “写字楼招租”,沿着山东路走一走,这样的标志确实不少。而在某房产网搜“写字楼”,弹出的出售项目信息不下几百条,写字楼市场供过于求,这是现在市场的常态,这就促使着开发企业不得不充分考虑市场需求。
“过去,来写字楼办公的人只是希望你提供一个业务往来和处理的空间,现在他们希望得到更多,从办公注册、投资融资,到法律支援、商务合作,甚至是吃饭相亲、健身交友……”一家写字楼的运营商这样分析现在的市场。
“我们选择在哪里办公,不是只考虑租金价格的,我们也看中圈层,希望能结交到志同道合的朋友甚至合作伙伴。”正在创业的李先生表示,他喜欢的写字楼,是那种推开隔壁门就能找到有同样创业甘苦的“同志”,或者在同一座写字楼里,可以找到所需要的业务合作伙伴。“对于我的员工来说,他们更希望写字楼里能有可口的饮食、高速的网络、免费的健身场所,甚至是定期的相亲活动。”
为适应租赁者这种多元化的需求,越来越多的开发商也投入到打造社交化、共享化写字楼的浪潮之中,并且挖空心思建造“生态圈”。在这个生态圈,相似的企业、上下游企业往往共聚,反而能很好地节约成本。前段时间,位于香港中路的一座写字楼开售,在发布会上,主办方打的就是“为创业者提供创业平台”这一口号,强调高端服务和高水平物业管理。
“共享经济的产生,成为支撑写字楼市场的新需求。”高力国际分析师在接受采访时提出,核心商圈的优质写字楼无法照顾到中小企业的租赁需求,过去那种“蜗居”于某个住宅小区的方式已不适合新经济,“这就产生了大量转移出来的新租赁需求”。这或许为写字楼的发展指明了一个方向。
“写字楼的市场就那么大,如何做好配套或者打造‘生态圈’吸引租客,或许成为今后开发企业的竞争关注点。”对这种观点,马光明也很赞同。
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 张珍珍]
