半岛记者 郭振亮
从1、2月份的利好涨势，到5月份的成交高峰，从三季度的稳重有升，到四季度的政策调控，2016年的岛城楼市一路跌宕起伏。1月11日，半岛记者梳理2016年岛城楼市大数据，深度剖析这一年的楼市到底有哪些“不平凡”。
月度：金九银十都没卖过红五月
2016年进入红五月，楼市可谓是“火力全开”，一个月的成交量达到27485套。9月继续延续8月的良好势头,岛城新房共卖出20384套,前三季度成交总量已经超过2015年全年总量；10月份,全国热点城市限购限贷政策频出,岛城楼市维持高位运行状态,当月新房成交22827套；
有数据分析，2016年全市商品房一季度成交一改往年的低迷之势，受金融环境宽松、首付降低等一系列政策利好影响，2月开始增长明显，5月达到成交高峰，三季度银行利率优惠达到最高，成交稳中有升，四季度受房管局限签、市场放量低等因素影响，成交出现小幅回落。
对此，锐理数据山东区域总经理马光明分析说：“一个原因是五月份相对九月、十月供应充足，四季度开始部分区域几乎出现无房可卖现象。另一个原因是一季度主要是刚需入市，而二季度刚需、改善、投资全面爆发，到四季度刚需、改善释放的比较多了，再就是限制签约的原因。”
平安好房市场分析师张斌同样认为，年初各类利好政策出台，刺激了购房需求爆发，加上四五月份是市场第一个传统高峰，成交创出新高。而金九银十恰逢调控政策陆续出台，市场热度降温，成为了次高点。
热区：西海岸成就多年霸主
2016年,西海岸新区新房成交58343套,上涨77.88%,成交面积6046713.5平方米,上涨83.40%,无论是成交套数还是成交面积均居首位。2015年西海岸新区新房成交32799套，2014年，西海岸新区新建商品房共成交23626套，名列全市第一位。不过，这个数字与2013年西海岸27627套的辉煌成绩相比，少了4001套。值得注意的是，西海岸新区中的胶南板块，在今年的楼市颓势之下，反而有了3.35%的涨幅，可以说是一大亮点。从各区市的成交面积数据来看，西海岸新区的成交面积仍然以1476642.17平方米的数字排在全市第一位。
张斌分析认为，“西海岸除了山海资源优势，主要还是国家级新区规划利好，加上近年各类基建设施成型，各大开发商入驻，成交逐步提高。个人认为，西海岸目前情况，从成交量看优势明显。受限于规划定位和土地面积等因素，红岛高新区和蓝色硅谷短期内尚无法与之匹敌。”
马光明分析说：“西海岸并区后，区域范围、人口、经济都没有任何一个区可以匹敌，预计未开五年也不会有。”
主城：市北区“强势反超”李沧区
2016年市北区新房成交22456套，较2015年上涨49.29%，2016年李沧区新房成交19399套,上涨仅10.71%；2015年李沧新房成交17511套，市北新房成交15135套；2014年，李沧区新建商品房成交11791套，相比城区内第二大刚需集中区域市北区的9908套，多了1883套，在2013年，这两个片区的差距是2255，几乎持平，这说明，李沧区的楼市在困境中仍然保持了较高的竞争力。
对于2016年市北区的“强势反超”，马光明分析说：“市北区销量上涨并反超，一个是并区原因，再一个就是老四方旧改项目入市逐渐增多，而李沧区，下半年价格涨幅较大，与市北区相比失去了价格优势。”
张斌进一步分析说：“市北区成交大多集中在原四方区，新都心的崛起和西部改造的增量，成为销售主力，从而以量取胜。”
价格：崂山区成均价唯一下跌区域
数据分析显示，2016年崂山区新房均价20606元/平方米,下降2.51%，为2016年岛城新房均价唯一下降的区域。2015年崂山区新房成交均价20346元/平方米，2014年崂山区新房均价23006元/平方米。
对于崂山区新房成交均价下跌的原因，业内人士认为，崂山区2014年项目少，新增供应少，可供选择的项目少，这是价格抬高的一个原因。但主要的原因，还是在于整个崂山区几乎全是高端项目，刚需项目几乎没有。2016年不同于往年，崂山前海高端项目很少，导致均价的下跌。
马光明对这种说法表示认同：“崂山区主要是成交结构的原因。近几年崂山区沿海一线逐渐开发完毕，沿海高端项目供应越来越少，而北部区域项目逐渐增多，从而拉低了整体价格。”
张斌同样认为，崂山区价格连续下滑，是结构性原因，并非整体性价格下滑：“崂山区崂山区新建楼盘增多，改变了以前豪宅为主的局面，改善和刚需项目相应增加，拉低了均价。”
面积：大户型市场风头正盛
锐理数据显示，青岛多层商品房方面，2013-2016年不同面积段销售占比中，70-110㎡产品保持市场主流地位，但市场份额同比缩减3个百分点；110㎡以上大户型单比同比增加4个百分点，改善型需求增多，其中，2015-2016年青岛多层类各面积段销量对比数据显示，110-130㎡同比涨幅51%，130-144㎡同比涨幅63%，144-160㎡同比涨幅62%，160-200㎡同比涨幅92%；2013-2016年青岛多层类不同总价段销售占比中，80万以内总价段产品作为市场主力，成交单比75%，同比减5个百分点；100万以上产品成交量较少，但同比增加5个百分点，舒适型洋房产品市场接受度逐渐增加，其中，2015-2016年青岛多层类各总价段销量对比数据显示，150-180万同比涨幅71%，180-300万同比涨幅159%，300-500万同比涨幅108%。
高层商品房方面，2013-2016年不同面积段销售占比中，70-90㎡、90-110㎡面积段市场份额单比较高，市场认可度高；90-130㎡面积段产品市场单有率扩大，市场需求量增加；其中，2015-2016年青岛高层类各面积段销量对比数据显示，110-130㎡同比涨幅60%，130-144㎡同比涨幅75%，144-160㎡同比涨幅64%，160-200㎡同比涨幅42%；2013-2016年青岛高层类不同总价段销售占比中，40-80万各总价段产品单据市场份额最大，但呈现下降趋势；90-180万各总价段产品成交份额上升。
对此，马光明认为，一方面是居民居住品质长期处于上升趋势，人均居住面积近十几年都在缓慢增长；另外二胎政策的放开，对居住面积需求增加；还有就是前几年已购房客户获得房价上涨红利，具备较强的换房实力。
张斌分析认为：“改善型产品增加，主要是养老二胎等需求增加。现在开发商产品升级，100平左右的三房，很多都双卫双阳台设置。既可以满足家庭需要，又可以适当经济承受，成为最受欢迎的产品。”
[编辑: 张珍珍]
