半岛全媒体记者 于红靓
近期，多个城市纷纷出台限购令，青岛也在其中。3月15日，青岛市国土资源和房屋管理局联合五部门正式下发《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，青岛正式进入限购城市行列。限购政策的出台，其主要目的是为了打击房地产市场的投机行为，通过一系列限制手段调整房地产市场。同时，这势必会导致一些房屋买卖合同无法继续履行，在限购政策下，房屋买卖合同中的当事人解除合同该承担什么样的法律责任呢？山东文卓律师事务所张钢律师给出详解。
“限购”、“限贷”不是一回事 限购，是对购房人身份进行限制，规定不符合某些条件的人不能购买房屋。如青岛市限购政策可以理解为“外地人没有青岛户口，不在青岛工作不交税的，目前不能在青岛买房。外地人没有青岛户口，但在青岛工作有交税记录的，购房之日起2年内交税满12个月的，可以买一套，已经买了一套的，就不能再买了。”
限贷，是通过提高首付比例、降低贷款比例来增加购房者负担，以达到短期内遏制房价的目的。如青岛市限购政策可以理解为“首套房申请商业贷款的首付3成，二套申商贷的首付4成。”
购房人可以“限购”为由解除合同并退还定金或购房款 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。“限购”政策就属于此条规定的不可归责于当事人双方的事由，购房人可以以“限购”政策为由解除合同并退还定金或购房款。
“限贷”属不可归责于双方的事由，可解除合同但要有合同约定 《2011年全国民事审判工作会议纪要》提出：对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持。由此可见，只有房屋买卖合同双方在合同中约定了以贷款方式支付房款的情况下， “限贷”政策才能成为解除合同的合法理由。若无合同约定，购房者以出台“限贷”政策为由解除合同，仍应承担违约责任。
律师提醒 “限贷”不是解除合同的挡箭牌 即使没有“限贷”新政，购房者也有可能无法获得银行按揭贷款，这在购房者签订合同时应该是早就考虑到的。而且大多数购房合同均会约定在贷款数额没有达到要求时，买家必须以现金补足之类的条款。调整首付比例或者无法办理到按揭贷款，购房者理应有应对之策。所以“限贷”政策并不能成为购房者解除合同的挡箭牌。
[编辑: 刘晓明]
