半岛全媒体记者 潘立超
近日,半岛都市报热线96663接到多位市民反映关于二手房买卖过程中陷入卖方违约后,将卖方起诉至法院却陷入诉讼困境的案例,而由于诉讼时间较长,这些市民也是备受煎熬,有的市民因为卖方违约交易不成,房子没买成；有的市民买房时明明是卖方违约,可是买方却因为诉求不当相关要求不予支持。记者整理近期的相关案例并咨询了专业律师,律师提醒,买方在购房签订合同时应当注意保留相关证据,如果调解不成,可向法院起诉,但起诉时既要保留好证据,诉求也要有理有据,并要求违约方承担相应的法律责任。
案例一:
卖方违约房子没买成
近日,市民于女士向半岛都市报反映称,今年三月份,她通过城阳的儒房地产中介购买一套厚德国际森林的房子,当时买房时卖方在外地,中介就让卖方的母亲跟她签的购买房屋意向书,5万元的购房定金也给卖方打过去了。半个月后中介给我打电话说卖方不想卖了,于女士说起此事,还是十分气愤。
通过于女士提供的购房中介合同,半岛记者看到,相关条款上写着:“甲方同意出售后,有反悔不卖或不按约前来签订出让合同等行为,致使无法完成合同约定之情形,则甲方应双倍返还定金给乙方,且甲方亦自愿按本意向书中确定的房屋总价2%给丙方,作为丙方为甲乙双方居间服务期间所得必要费用……”“三方若出现争议,可先进行调解,如调解不成,则起诉至相关人民法院,违约方承担诉讼费等相关费用。”通过合同,如果卖方违约,卖方需要返还买方双倍定金并且由卖方支付中介费,8月8日此案开庭,并未当庭宣判,目前于女士正在等判决结果。
记者随后又联系了儒房地产中介负责此事的边经理,边经理表示,他们中介其实也是受害者:“作为中介方,我们肯定是希望房屋成交的,但是房东违约,我们其实也是受害者,后来买方把卖方告上法院,买方要求我们出庭作证,我们也帮助买方出庭作证了,现在还没有判下来。这件事已经持续四五个月了,这件事情的责任在于房东违约,我们中介并没有做错什么,让我们退中介费是不合理的,客户如果想要中介费的话,可以通过法院判决卖方违约由卖方来返还中介费……”
案例二:
卖方违约无奈起诉至法院
在另一个案例当中,市民孙女士近日向半岛都市报反映称,今年2月份她在即墨通过一家房产中介买了一套二手房,签订合同后,卖方以首付比例低,需要贷款等种种理由进行涨价,从原来的50万涨到了70万,协商不成后卖方决定不卖房子了,经过长时间的调解,双方并没有达成和解,于是孙女士将卖方告上法庭,通过庭审,法院判卖方违约,孙女士想让卖方按合约办事,但法院称该女士诉讼不当,相关要求不予支持。
通过判决书半岛记者看到,当时买方的诉求为:1、原被告合同继续有效；2、被告继续履行房屋合同以及贷款过户事宜；3、判令被告支付律师费；4、所有诉讼费用由被告承担。而法院方面的最终判决为:因原告仅仅交了6000元定金,并未开始履行过户程序,因此对于原告要求被告履行合同以及配合原告完成贷款手续等诉求不予支持,同时由于原告诉求不当,在庭审时拒绝调整诉讼请求,关于律师费等费用,法院方面也不予支持。
■说法 卖方违约买方应如何维权?
记者就此采访了山东川佳律师事务所张宝清律师。据介绍,对于房屋买卖中约定定金条款的,如果卖方反悔违约,买方可以主张双倍返还定金。如果在买方仅交付定金卖方反悔的情形下,买方主张继续履行合同的主张,很难获得法律支持,特别是在需要银行按揭贷款支付购房款,而又尚未取得银行贷款前,卖方反悔不配合办理贷款手续的,实践中很难操作。如果在买方已经实际全部交付购房款完毕,则要求卖方履行合同,协助办理房屋产权过户,是会获得法律支持的。
另外,平时在二手房买卖过程中遇到卖方违约情况也常见。卖方违约主要是因为房价上涨,宁愿违约也不愿履行合同,结果对于市场秩序造成了不良影响。对于房屋买卖合同纠纷中,往往牵涉中介(居间)费用支付问题,这需要按照合同的约定处理,合同中没有明确约定的,已经支付的居间费用,居间方在促成买卖合同成立后,即取得了居间报酬不再返还,是否实际履行,与居间方无关。至于居间损失的赔偿事宜,由人民法院根据查明认定的事实依法作出判定。
“在房屋买卖类大宗数额交易的合同签订,建议找专业律师协助签订,可以尽最大限度规避交易风险”,山东川佳律师事务所张宝清律师说。
[编辑: 王苗]
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