半岛调查丨外来车辆蹭车位，封闭小区后门大开…… 临时物业“去代转正”引质疑

半岛全媒体记者 张雷 赵耀光

“我们小区炒掉了前期物业后，兴华路街道办引进了一家临时物业，现在新物业留在小区不走了。”6月7日，家住李沧区四流中路翠海宜居的孙女士向记者反映，去年8月份，临时物业进驻小区服务，去年年底“去代转正”，成了小区正式管家。不过，孙女士不仅对此次选聘过程表示怀疑，还认为新物业有很多服务不到位的地方。当天，记者赶到翠海宜居采访时看到，虽然是封闭小区，但后门可任意进出。多位受访业主直言，小区存在不少问题，希望新物业能进一步提升服务质量。

>>>疑问

选票还在手发现已代投？

孙女士介绍，2021年12月，小区业委会组织召开业主大会罢免了前期物业，并选聘了青岛永昌盛物业公司。后来，兴华路街道办认定，此次选聘程序不合法，永昌盛物业被要求退出小区。去年8月，山东联泰物业公司被街道办引进小区，为业主们提供临时物业服务。

根据青岛市物业管理条例规定，应急物业服务期限不超过6个月。去年12月，业委会组织召开业主大会，对联泰物业去留问题进行投票表决。“投票期间，物业从小区外找人入户发放选票并指导业主填写。”孙女士称，正是在此次选聘期间，让她对本次业主大会的投票表决结果产生质疑。

孙女士提供的一张表决票显示，此次业主大会的议题为“是否同意选聘山东联泰物业服务有限公司作为小区正式物业服务人”，选项分别为“同意”“不同意”“弃权”。孙女士说，小区这套房子，是她给儿子买的，她还在小区租了一套房子。在房主为儿子的这张表决票上，孙女士一家投的是“不同意”。“去年12月17日，我拿着这张选票去业委会投票时，却被告知已经投过了，显示我们家是‘同意’。”孙女士称，自己当场就提出质疑，但没有人向她解释此事。“事后，我曾向多个部门反映情况，依然没有得到明确答复。”

如今，听说联泰物业已经与业委会签订合同成为小区正式物业，孙女士对此感到疑惑。“小区业委会一共七名成员，目前已有多人提出辞职，这份合同能代表业主们的真实意思吗？小区选聘新物业是不是应该走公开招标流程吧，业委会采取这种方式选聘合适吗？”孙女士提出了一连串疑问。

>>>直击

封闭小区后门却洞开

6月7日，记者在翠海宜居小区入口处看到，门口张贴着“封闭管理公告”。该公告称，目前地上车位已满，想租赁的车主可联系物业服务中心登记，一旦有闲置车位将按照顺序发放。“6月1日早8点30分，物业服务中心将收回门岗遥控权限，小区南门出口将只针对有权限车辆放行，禁止外来车辆为了省事借道从小区出行。”

记者走进小区看到，停车场内有不少空余车位，但都标注着“私人车位”字样，有的还注明了车牌号码。在小区通道转角处，设置了许多用于阻止停车的水泥墩柱。在地下车库入口附近，众多挡车设施摆起了“龙门阵”，场面颇为壮观。在33号楼附近，数棵碗口粗的树木枯死，部分地面道路破损严重，有的单元门已损坏。据多位业主介绍，有的楼座之前掉过瓦片，一些电梯也经常闹悬。

记者看到，在小区南门附近，翠海宜居与沧口公园仅一门之隔，走上一段台阶后穿过一扇后门，就能直接步入公园。不过，记者在现场观察发现，这处小门的门锁已被损坏，门上还被绑上了一块泡沫垫子。多位业主介绍，这处小门原先只有使用本小区门禁卡才能进出，但经常遭到人为破坏，最近已经坏了三个多了月，一直不见有人来维修。

在小区公示栏里，业委会张贴了一份小区公共收益年度预算公示。该公示显示，经物业估算，今年可支配公共收益为158282元，主要用于小区维修维护，预留17286.9元主要用于小区紧急情况花销。联泰物业发布的信息则显示，需要维修的项目涉及6个方面，包括维修水管、监控维修等。联泰物业还在公示栏里张贴着“预存物业费 豪礼送到家”字样的海报。

>>>走访

有业主直言服务需改进

那么，小区物业服务到底怎么样？记者在小区随机走访时，多位受访业主认为，物业服务还有较大的提升空间，但也有业主认为还不错。

在地下车库出入口附近，一位业主向记者表示，小区物业费每平方米0.7元，电梯费每平方米0.4元，但他觉得物业服务质量一般，甚至还不如前期物业。该业主指着眼前的一条通道说，这条路上经常停满了车，晚上一旦遇到紧急情况，连消防车都可能进不来。“再说，我们这是封闭小区，但后门的门禁锁经常损坏，这跟不封闭有什么区别？”

另一位受访业主认为，不能拿现物业与前期物业对比，但前者确实有较大的改进空间。他说，前几天，小区正式实行封闭之后，由于很多车辆进不来，被堵在了小区门口，存在极大的隐患。“一旦遇到紧急情况，这么多车堵在这里怎么办？”他还提到，实行封闭管理之后，一些收废品的三轮车依然能正常进出小区，“希望你们跟物业说说，让他们在工作上再改进改进。”

采访中，业主孙女士介绍，该小区1000多户业主，地下车库月租金280元，不少车主都嫌太贵，但地面车位只有三四百个。“我们小区车位非常紧张，经常有邻居为停车问题在楼下发生争执。”她称，有的车位还被租给了其他小区的业主。

“我们小区物业服务挺好的。”在小区空地上，80多岁的马大姨正坐在轮椅上休息。她告诉记者，物业人员对她挺照顾的，她对新物业感到很满意。

>>>回应

已清走十多辆外小区车辆

业委会负责人赵先生称，当时在投票选聘新物业之前，业委会组织了入户送票和现场投票两个环节。考虑到业主不一定同一时间都在家，就花了几天时间把票送到大部分业主手里，为了防止重复送达，工作人员对入户送达情况进行了登记。在投票环节，为了防止重复投票，工作人员把送达情况整理成册并在现场核实，参加投票的业主被确认未参与入户环节后，才能开始投票。“因此不存在唱票还没开始，就已经出现了业主大会投票结果并打印成册的情况。”赵先生说，打印成册的不是投票结果，是送票时有没有送到的结果。

针对孙女士提出的质疑，赵先生称，她是小区的一名租户，并无业主大会投票资格。“现场，该居民带来了两张票，一张票说是替她儿子投，但是我们在票箱里查出来，她儿子已经投过了，上面显示‘同意’。后来，我们没办法甄别这张选票，就把票作废了。”不过，记者致电孙女士的儿子朱先生求证此事时，他向记者表示，自己由于工作挺忙，并未参与投票活动，家里的事一直都是母亲在代办。“其实弄清真相很简单，核对一下我的签名就知道了。”

赵先生还介绍，小区前期曾经历过一次更换物业，后来因更换的物业被判定不合格，街道办事处为小区临时选定了联泰物业作为代管物业。“联泰物业代管期满后，大部分业主比较认可，因此经业主大会表决联泰物业转正，目前也与业委会签了服务协议，协议草案也进行公示，并在街道和社区备案了。”赵先生说，由于多人辞职，目前业委会成员只剩下四人，下一步准备进行补选。

针对部分业主怀疑车位外租，赵先生说此事属于历史遗留问题，新物业接手后，开始落实所有车辆交接信息，因车辆还在缴费期内，尚有五十余辆车不确定是否属于本小区业主。他说，待所有信息确认后，小区有停车需求的业主须携带房产证登记车辆信息，以充分满足小区业主的停车需求。届时，不是本小区业主的车辆将被清理出去。

6月13日，记者多次拨打联泰物业负责人王经理的电话，始终无法接通。联泰物业客服人员介绍，服务合同之前已在小区公示过。一位工作人员还表示，小区后门确实经常遭到人为破坏，他们会尽快安排人员维修。该工作人员称，小区之前由华泰物业管理，部分车位被租给了翠海依居的业主，目前已排查出10多辆车。

>>>说法

若被侵害权益可依法维权

山东诚功律师事务所高级合伙人王琎律师认为，根据我国《民法典》第二百七十八条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

王琎律师说，根据该小区业委会发布的统计结果，本次业主大会经专有部分建筑面积超过三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决人数及专有建筑面积均超过一半以上同意选聘山东联泰物业服务有限公司作为翠海宜居小区物业服务人。故在没有证据能够证明该次投票无效的情况下，山东联泰物业服务有限公司根据相关规定应当成为该小区的物业服务企业。

王琎律师认为，如果业主对此次选择物业服务企业投票过程有异议，且有证据能够证明，可以向居委会等部门反映相关情况。另外，如聘用该物业服务公司确实侵害了相关业主的合法权益，业主也可以请求人民法院撤销该聘用行为。