追热点丨认房不认贷，广州打响一线城市“第一枪”！为何是广州？释放哪些信号？北上深会跟进吗？

首个落实“认房不认贷”的一线城市诞生！

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

随着成都、广州相继宣布实施“认房不认贷”政策，业内人士认为，这意味着“认房不认贷”进入全面落地倒计时。“认房不认贷”能大幅降低换房门槛和成本，有利于释放改善性住房需求，“稳预期”“稳楼市”。

为何是广州打响一线城市“第一枪”？

8月30日，据广州市人民政府网站消息，广州市人民政府办公厅日前发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

截图自广州市人民政府门户网站

这也意味着，广州确认执行“认房不认贷”。本轮楼市调整周期里，四大一线城市中，广州抢得了这一政策的先机。

“这是2017年以来一线城市政策放松力度最大的政策，充分体现了一线城市供求关系发生了重大的变化，一线城市对购房政策做出了极其宽松、积极优化调整的动作导向。”易居研究院研究总监严跃进认为。

58安居客房产研究院院长张波提到，广州本次政策落地尺度较大，完全“不认贷”，并且在本地“认房”，同时执行的时间是以8月25日三部委发布通知的时间为准。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，有几类人可以受益于此次政策：

第一，“卖一买一”的改善型需求。现在广州的新房供应里，约有七成是改善型需求，政策确实对“卖一买一”支撑力度较大。

第二，都市圈的人口流动需求。大湾区是我国最大的都市圈之一，这类人群在都市圈其他城市工作调到广州，在其他城市有房或有贷但在广州无房，这个情况下可以认定为首套。政策对于促进大湾区都市圈的互联互通、人力资源要素流动有积极影响。

第三，年轻人或外来人口的需求。此类人群长期在广州居住，但在购买力不具备的时候，在广州外围或珠三角的其他城市购买，但在广州无房。按照原来的政策属于有房有贷款，在广州属于第二套，首付比例较大，如今这类人群有了购买能力，在“认房不认贷”的政策下，也能在广州购房。

至于为何是广州，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，北上广深等四个一线城市中，广州楼市的库存压力最大，广州第一个表态优化个人住房认定标准也是理所当然，有助于激活广州楼市的改善需求和缓解广州的去库存压力。

以国家统计局发布的7月房价为例，7月广州新房价格环比下降0.2%，二手房价格则环比下跌1%，跌幅为四个一线城市之首。

这也反映到了新房网签的数据上。克而瑞数据显示，今年7月，广州新房网签环比同比“双降”。其中，网签成交75.83万平方米，环比下降29.9%，同比下降15.9%。

另据广州市7月最新公布的统计数据，2022年广州常住人口1873.41万人，户籍人口1034.91万人；户籍人口出生率10.71‰，自然增长率5.10‰。

资料图：城市高楼林立。 中新社记者 王东明 摄

释放改善性需求

“认房不认贷”被视为释放改善性住房需求的重要工具。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，目前广州首套房首付比例大致是30%，房贷利率4.2%；二套首付比例约70%，房贷利率4.8%。实行“认房不认贷”后，一套总价300万元(人民币，下同)的住房，首付门槛可降至90万元，以往需要210万元；月供利息也会执行首套房标准，降低0.6个百分点。新政后购房门槛及月供压力将大幅降低。

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华此前表示，未来中国房地产市场需求存在三个主要来源，包括城镇化新增住房需求、改善性住房需求和旧房更新需求。其中，改善性需求正取代首次置业需求成为市场主体，促进改善性住房需求释放，成为房地产业新的增长点和转型方向。

一线城市率先调整，信号意义非常强

8月25日，中国住建部等三部门发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，给出“认房不认贷”政策实施标准，并将其纳入“一城一策”政策工具箱。

对8月30日广州打响“认房不认贷”第一枪，易居研究院研究总监严跃进认为，这是一线城市率先做出政策调整的例子，信号意义非常强。当前一线城市在此类政策方面的落实节奏比较慢，广州是一线城市首个出台政策的，意味着一线城市在政策上真正做了松绑，会促使其他三个一线城市近期加快政策出台，以更好落实认房不认贷的政策内容。　　

　　当下，中国重点城市楼市仍处于深度调整阶段。诸葛数据研究中心数据显示，8月前27天，重点15城新房累计成交58934套，较7月同期下降7.19%；重点10城二手住宅成交49227套，较7月同期下降4.59%。重点城市新房、二手房交易活跃度均呈现持续下滑态势。

　　以广州为例，中指研究院华南分院总经理杨红侠指出，7月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑。据初步统计，8月广州新建商品住宅成交规模延续小幅回落态势，同比降幅仍在30%左右。

严跃进表示，总体上说明房地产政策底已经形成， 2017年以来一线城市过于严厉的购房政策，确实出现了实质性的全面放松。

严跃进认为，此次政策是2017年以来一线城市政策放松力度最大的政策，充分体现了一线城市供求关系发生了重大的变化，一线城市对购房政策做出了极其宽松、积极优化调整的动作导向：

首先，一线城市政策发布，对于其他三个城市是有非常大的启发的。此类政策出台，客观上有助于稳定市场预期。一线城市政策放松是必然的，也对于全国市场有非常好的预期引导作用。

其次，此类政策对于广州市场影响非常大，其客观上直接降低了首付比例和房贷利率，对于刺激购房需求具有积极的作用。此前传言的南沙房地产政策，具有可信度。

　第三，预计9月初其他几个一线城市也会出台相关政策，但是否会有条款修正，需要看情况而定。毕竟其他三个一线城市市区一些住房认购略偏热，是否需要市区郊区分类调控，也要看情况而定。

北上深会跟进吗？

58安居客房产研究院院长张波认为，作为一线城市，广州率先落地“认房不认贷”将为其他三个一线城市起到示范作用，预计热点城市全面落地“认房不认贷”已进入倒计时。

“认房又认贷”政策在楼市活跃阶段出台，王小嫱指出，该政策2010年5月由中国三部门首次提出，至今已执行满13年。在房地产市场总体下行背景下，过去制定的限制性政策适时解除，符合政策基调，预计其他一线城市跟进概率较大。

易居研究院研究总监严跃进预计，今年9月，其他几个一线城市也会出台相关政策，但是否会有条款修正，需要看具体情况，不排除个别城市选择市区、郊区分类调控模式。总体上，他认为，这意味着2017年以来一线城市过于严厉的购房政策出现实质性松动。

杨红侠也认为，在成都、广州之后，短期内中国其他城市落实相关举措的节奏有望进一步加快，北京、上海和深圳亦存在优化预期。若政策及时优化调整，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国市场情绪修复。

“认房不用认贷”！购房能省多少钱？

大众报业·半岛新闻综合自南方+、新华社、中国新闻网等