问法热线丨买二手房未办过户，现要拆迁补偿款归谁？聚焦房屋拆迁纠纷，听听律师最新建议

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯

买了小产权房后房子拆迁，补偿款应该如何分配？老房子被拆迁儿女拿出不同遗嘱，房子该归谁？随着城市化进程的持续推进，旧村改造、棚户区拆迁中，房屋纠纷也时有发生。当遇到与房屋拆迁相关的问题时，如何最大程度地维护自己的权益是不少市民关注的重点。9月19日上午，半岛问法热线聚焦房屋拆迁纠纷，山东德衡律师事务所姜晖律师和刘晓莹律师在线接听了市民来电，通过专业分析为市民出谋划策。

上午9点钟刚过，还没到正式接线的时间，就有市民拨打半岛问法热线80889800前来咨询。“我的姥爷有一儿一女，几年前老人去世了，他有一处房产，前一阵村里拆迁，大舅家表哥在没有通知我们的情况下给拆迁办出示了一份材料，说是房子分给儿子了，随后表哥就跟拆迁办签了协议，领了补偿款。”马先生表示，他询问得知，这份材料被认定成了分家析产的文件。“但是我们认为，这是老人的遗嘱，我们手里也有一份老人最新的遗嘱，应该以我们手里这份最新的遗嘱为准。”

“我们认为，拆迁办也有工作存在瑕疵的情况，他们并没有询问我们手中是否有遗嘱。”马先生询问刘晓莹律师，“目前我们该如何维护自己的权益？”

“现在的问题是，对方手中的这份材料到底是遗嘱还是分家析产的文件。”刘律师建议马先生可以通过诉讼的方式维护自己的权益。“您可以通过诉讼的方式维护自己的权益，通过司法程序调取拆迁补偿协议中您表哥提供给拆迁办的这份材料，如果经过法院认定，这是一份遗嘱而非分家析产的文件，同时您提供的这份遗嘱合法有效并是最新的遗嘱，那么法院会据此判决拆迁房屋的补偿款归属问题。”

房屋拆迁纠纷中，一些涉及拆迁房屋产权的纠纷占比较大。“多年前我购买了城中村一处小产权房，与房主孙先生签订了一个房屋买卖协议，由于这个小产权房不能做变更登记，所以签完合同以后，我就一直在这个房子里居住。”王先生来电表示，最近这个房子要拆迁，对于拆迁的补偿款，拆迁办都是与孙先生进行协商的，最终孙先生拿到了所有的拆迁补偿款。“明明是我买了这个房屋，这笔拆迁款为什么没有我的份？我去跟孙先生协商，对方也不搭理我。”

“由于小产权房无法进行登记变更，因此在拆迁过程中拆迁办无需跟您协商，只需要跟房屋所有人进行协商。但是按照司法实践来看，像您这种情况法院会根据房屋购买的时间、房屋装修改造情况等等综合因素进行考量，酌情给你部分补偿。”姜律师建议王先生继续跟对方进行协商，如果协商不成再通过诉讼程序解决。“同时我还要建议市民，在购买小产权房时一定要签一份补充协议，将后期可能出现的房屋拆迁等情况约定清楚，避免不必要的纠纷。”姜晖律师提醒。

房屋拆迁事关居民的切身利益，对居民来说是大事，居民的关注度也比较高，结合上午来电情况，记者对相关问题进行了整理，供市民参考。

问题1：购买的二手房未办理过户手续，现要拆迁，补偿款归谁所有？

2018年7月，张先生与李先生协商一致后签订《房屋买卖协议》，协议约定李先生将自己的一套房屋出售给张先生。协议签订当日，张先生全额支付了房款，李先生将房屋交付给张先生，房屋也一直由张先生居住使用。但因为某些原因，双方一直没有办理房屋过户手续。前段时间小区内贴出公告，称该房屋所在地列为棚户区改造项目，房屋将要被拆除。李先生称该房屋所有权仍归自己所有，因此拆迁补偿款也应该归自己所有。张先生询问律师，自己购买房屋的拆迁款应该归谁所有？

律师说法：张先生与李先生虽然签订了《房屋买卖协议》，并按照协议约定付清了全部购房款，但因为未办理房屋所有权权属变更登记，故张先生对所购房屋虽然实际占有、使用，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。但根据《民典法》相关规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。虽然李先生仍作为涉案房屋登记的所有权人，但并不意味着可以获得全部补偿款，张先生也不会因为不是房屋所有权人而平白利益受损，还是有权利获得相应的拆迁补偿。张先生可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价，即征收案涉房屋拆迁补偿安置的所有权益。再次提醒广大市民，在购买二手房时，如可尽早办理屋所有权权属变更登记一定要尽早办理，如果不能办理，可在买卖合同中提前注明包括国家征地拆迁中的补偿款归谁所有等相关条款，以防范相关风险。

问题2：在村里购买宅基地建房居住，现拆迁改造，自己与拆迁方签订的《拆迁补偿安置协议》是否有效？

陈先生是城市户口，前些年购买了某村村民徐先生的一处宅基地，双方签订了《房屋及宅基地转让协议》，协议中明确约定：如遇国家、政府及行政公用事业征用、征收，搬迁时，徐先生需无条件、无偿协助陈先生领取全部足额补偿款及房屋。陈先生全额支付了房款，徐先生将该宅基地出让，陈先生收房后对该房屋进行改建并居住使用。后该村实施拆迁拆迁改造，拆迁方根据陈先生提供的《房屋及宅基地转让协议》《集体土地使用证》原件等材料，与其签订涉案《拆迁补偿安置协议》。徐先生得知此事后找到陈先生，称他们之间签订的《房屋及宅基地转让协议》无效，自己才是被拆迁人，安置补偿应该归他所有。陈先生询问律师，自己与拆迁方签订的《拆迁补偿安置协议》是否有效？

律师说法：根据相关规定：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。徐先生作为本村村民，与陈先生签订了转让协议，拆迁方基于陈先生在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，与陈先生签订《拆迁补偿安置协议》并无不当。另外，在徐先生和陈先生签订协议时，已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议无效，但徐先生在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认拆迁方与陈先生签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，因该不会得到法院支持。陈先生可以通过民事诉讼途径，解决与徐先生之间就拆迁安置补偿利益分配的相关纠纷。

问题3：租赁合同中“不可抗力”出现，出租人是否有权根据合同约定行使单方解除权？

2019年6月，刘先生的公司（甲方）将其所属的某大厦房屋租赁给某公司（乙方），租期为5年。在双方签订的《租赁合同》中对“不可抗力”进行了相关的约定，其中有一条约定：政府行为（含政府颁发指令性规定及政策或法律变更）的，应立即以书面形式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及有效证明文件，双方视不可抗力对本租赁合同影响程度中止或终结本合同双方确认。2023年3月，刘先生的公司收到相关部门发布的《关于清退某大厦内商户的函》，让公司按照时间节点要求，向建筑内的商户或租赁户说明事由，并依法通过提前终止合同等方式予以全部腾退搬迁，确保开工建设顺利进行。2023年4月，刘先生的公司向某公司发送体该函件，要求某公司于4月30日起停止对外营业。5月3日，又向某公司发送《关于解除（终止）合同的函》，正式通知《租赁合同》于2023年4月30日解除并终止，不再继续履行。前段时间，刘先生收到某公司的律师函，称公司解除租赁合同缺乏法律、合同依据，构成违约；其租赁物业面临强拆，严重影响了该公司正常营业，要求刘先生的公司就其搬离租赁物业的损失承担赔偿责任。刘先生询问律师，出现“不可抗力”情形，自己公司是否可以行使单方解除权？

律师说法：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘先生的公司与某公司均系具有独立法人资格的有限责任公司，双方作为平等主体间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。根据政府给刘先生公司发的函件要求，某公司租赁房屋在拆除范围内，属于租赁合同约定的“不可抗力”中“政府行为”的情形，双方的租赁合同显然因此而无法继续履行。故刘先生的公司有权根据合同约定向某公司发函解约，其行使解除权具有合同依据，并不构成违约擅自解除合同。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于租赁合同因不可归咎于双方过错而解除，故对于某公司因此遭受的损失，根据公平原则应由刘先生的公司与某公司合理分担。

问题4：买的二手房有一部分是违建，相关部门下达限期拆除通知，我需要履行吗?

2021年时，王先生购买了某小区的一处二手房，购买时房屋的南侧就搭建了一个小房间。前段时间，该小区传出拆迁的消息，某执法局对王先生房屋南侧存在违法搭建立案查处，并与街道办共同作出《通知》张贴于小区公示栏，并交付王先生一份。《通知》载明，根据某区老旧小区改造工作要求，改造范围内所涉违法建筑将限期拆除，要求王先生在限定日期前，将本户所涉所有违建自行拆除，逾期执法部门将组织集中拆除。王先生对该《通知》不服，询问律师某执法局和街道办作出的《通知》是否违法？

律师说法：根据相关规定。城市中的建设行为应当经过规划主管部门的许可，取得建设工程规划许可证才可实施。王先生不能提供任何证据证明该搭建行为经过了合法的审批手续，某执法局作为查处违法建设的职能部门，认定房屋所附的建筑物系违法搭建事实清楚。即使王先生在购买之时该建筑物已存在，但作为实际占有、使用人仍负有拆除义务，以消除违法状态。拆除违法建设的行为是老旧小区改造中的一项重要内容，街道办作为辖区政府的派出机构，对所辖区域内的老旧小区工作具有行政管理职责。故街道办与执法局共同向王先生发出《通知》并无不当。

问题5：房产证换新后“二合一”，拆迁时按照一套房屋进行补偿是否合理？

孙女士老家的五间房子原先有两个老房产证，一个登记证在父亲名下一个登记证在哥哥名下，2013年左右村里统一进行更换新的不动产登记证时，父亲在工作人员的询问下将原本登记在自己和哥哥名下的老房产证并作了一个房产证，登记在了哥哥名下。近期自己老家正在进行旧村改造，拆迁办表示按照拆迁政策只能按照一个房产证补偿180平米的面积。孙女士询问，能否按照老房产证来进行补偿，那样就能分360平米的面积。

律师说法：既然办理了新的房产证，拆迁部门在办理房屋征收时按照新房产证进行相关的补偿并无不妥。并且按照孙女士的描述，当初在换证的时候，将两个老的房产证合成一个新的不动产登记证是经过了房屋所有人的同意，并不存在欺诈行为，因此即便是走司法程序也很难得到法院的支持。

问法感悟

姜晖律师：因为房屋占有份额导致拆迁时发生矛盾对家庭的影响十分巨大。我建议家庭内部因拆迁产生纠纷需要及时地处理解决，可以在公平、平等的原则下进行协商，也可以请第三方为双方当事人进行调解，当房屋因历史原因存在复杂的产权纠纷，房屋居住人、同住人、继承人、共有人等利益相关人享受不到应有的拆迁权益而进入维权阶段时，一定要广开思路，通过行政诉讼等手段从源头上去解决问题。

刘晓莹律师：今天做客半岛问法热线，有市民询问农村宅基地拆迁的问题。农村宅基地住房作为一种特殊的不动产，主要包括宅基地占地范围内集体土地使用权和地上的房屋所有权，是集体经济组织为本组织成员提供的福利住房，因为土地性质为集体所有权，不能像商品房一样自由流转，一般只能在本集体经济组织成员内部流转。买了农村宅基地住宅，拆迁能否得到正常和合理的补偿，主要看买卖合同是否合法有效以及是否有其他补充协议的约定等。