问法热线 | 签订买卖合同后原房主不办理过户手续,能否要求退还房款?律师解答合同纠纷

2024-01-16 15:55 大众报业·半岛新闻阅读 (97124) 扫描到手机

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯

合同是规范社会经济生活正常运行必不可少的法律文件,现实生活中违反合同约定的情况时常出现,涉及的领域也十分广泛。遇到合同纠纷时候应该怎么办?哪些是合同可撤销的条件?1月16日半岛问法热线80889800开通合同纠纷专题,山东华赛律师事务所合伙人鲁桂霞律师和山东华赛律师事务所朴香兰律师在线与市民实时互动,就合同纠纷有关话题解答市民疑问,为市民提出了合理建议。

上午9时30分,半岛问法热线80889800两部电话准时接通。“去年我与朋友协商约定,朋友将名下一套房产转让给我,房屋转让价格为65万元。付款方式为双方签订房屋买卖合同后,我先支付预付款10万元,剩余房款待双方办理完房屋过户手续后,我再一次性付清。”于先生告诉鲁律师,合同签订后,依约支付给朋友购房款10万元。

“可之后朋友总是以各种理由不办理过户手续,我多次催促,朋友才说出实情。”于先生说,原来房屋是朋友与前妻共有,离婚时的双方的离婚协议约定,房屋属夫妻共同财产,如房屋要出卖转让必须与女方协商。“但朋友转卖房屋是没有经过前妻同意,因此无法办理房屋过户手续。”于先生询问律师,房屋无法办理过户,能否要求黄先生退还已付房款?

听完于先生的讲述后,鲁律师表示,于先生向朋友购买房屋时,对方没有告知于先生房屋属于夫妻共同财产,虽然他们夫妻双方已经离婚,但对方的前妻对转让协议提出异议,对方是没有处置权利的,也无法办理过户手续,故双方签订的合同属无效合同。

“根据《民法典》的有关规定,对无效合同,因该合同取得的财产,应当予以返还。对于此次双方签订的买卖合同无效,系您的朋友存在过错,故您可以要求对方返还已付房款并支付相关利息。”鲁律师表示。

装修合同纠纷是市民经常遇到的,装修过程中人员施工规范、材料的使用等是经常发生纠纷的重点。卢女士来电咨询,自己与某装修公司签订了装修合同,约定该公司为卢女士全包装修房屋。合同签订后,卢女士按合同约定向某装修公司支付55%的工程款。随后双方明确约定了室内定制家具、橱柜、浴室柜等的家装品牌,并到该品牌专营店确认颜色。

“前段时间我来到房屋查看时,发现定制家具的门板颜色与店内挑选的不同,我要求某装修公司提供定制家具的合同及发票,装修公司无奈承认定制家具并非该品牌。”卢女士告诉朴律师,不仅如此,她还发现此前约定的卫生间淋浴房品牌同样被替换。“我联系装修公司,装修公司承诺为我更换,但至今也未履行。”卢女士询问律师,装修公司“偷换”品牌,自己该如何维权?

朴律师表示,卢女士与装饰公司签订了装饰装修合同,内容不违反法律法规的规定,合同合法有效,各方应依约履行。“装修公司承认自己在施工时存在采用其他品牌代替双方约定品牌建材的情形,属于履行合同不符合约定或不符合可供实际使用的基本标准。根据相关法律规定,履行合同不符合约定的,应当按照与当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的,受损方根据标的性质以及损失大小,可以合理选择请求对方承担修理、重做、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”朴律师表示,因为装修已经基本结束,如果重新返工可能给卢女士带来的损失会更大,因此建议卢女士找专业的鉴定机构对已安装的项目进行检测,根据检测报告要求装修公司以减少价款的方式承担违约责任。

合同种类繁多,根据上午市民来电情况,记者对市民经常遇到的几个合同纠纷类型进行了整理,律师也进行详细解答。

合同纠纷类型整理

问题1:健身房设备与宣传不符且关门停业,推销员是否应该负责退费?

2022年3月,刘先生在小区内散步时,遇到某健身会所在小区内宣传推销健身卡。当时的推销员李先生介绍说,健身会所就在小区旁边,健身房内健身设备齐全,并具有大型室内游泳池。刘先生听着感觉不错,就在李先生那里办理了一张家庭卡,售价2888元,有效期为四年,服务内容为游泳、健身。当刘先生到健身房后发现里面并没有游泳池,感觉被欺骗,找李先生要求退款,可对方总是各种推诿。2023年8月,健身房突然关门停止营业。刘先生又找到李先生要求退款,他却称刘先生的钱并没有给自己,拒绝退款。刘先生询问律师,当时自己是听信了李先生的宣传才办的健身卡,现在健身房出了问题,李先生是否应该负责退费?

律师说法:李先生是健身会所的员工,向刘先生推销健身卡是健身会所的行为,亦是健身会所收取的卡费,李某与健身会所之间成立合同关系,应当由健身会所承担责任。刘先生曾在网上查看过健身会所的企业信息,从公示单显示李先生仅为健身会所的负责人,并非健身会所的法定代表人,且刘先生亦无证据证明充值费用系李先生个人名义收取,因此刘先生要求李先生退还健身卡充值费用没有依据,只能找健身会所要求退费。

问题2:签订了劳务合同,能否认定为劳动关系?

2022年4月,叶先生应聘到某装饰公司工作,双方签订了一份劳务合同。合同约定该装饰公司雇佣叶先生为其提供劳务,合同期2年,每月20日前支付上一个月的报酬,实际工作中公司对叶先生进行管理。2023年11月,公司单方解除了与叶先生的合同关系。叶先生找到公司主张自己的相关权益,公司却称与叶先生之间是劳务关系,并非劳动关系,拒绝了叶先生的要求。叶先生询问律师,自己和公司签的是劳务合同,能否确认劳动关系?

律师说法:能否认定为劳动关系,主要看用人单位与劳动者之间是否存在行政隶属关系,如果劳动者除提供劳动之外,还要接受用人单位的管理,服从其安排,遵守单位的规章制度和考勤管理等,那么即使签订的是劳务合同,但实质上属于劳动关系。反之,如果用人单位和劳动者彼此之间不存在行政隶属关系,劳动者提供劳务服务,用人单位支付劳务报酬,各自独立、地位平等,则属于劳务关系。根据双方签订合同中的约定,叶先生和某装饰公司都符合法律规定的劳动关系成立的主体资格,叶先生在工作过程中接受某装饰公司的劳动管理,某装饰公司按月向其支付劳动报酬,且叶先生提供的劳动是某装饰公司业务的组成部分,故叶先生与某装饰公司之间具备劳动关系成立的法定情形,叶先生可以通过劳动仲裁确认劳动关系,并主张劳动合同项下的相关权益。

问题3:作为公司的签约代表签订租赁合同,需要承担合同违约责任吗?

王先生朋友的公司租了一套房子,2021年时,朋友找到王先生,希望他能作为公司的签约代表与某商户签订房屋转租合同。王先生没有多想就同意了,合同中约定商户向朋友公司支付每年40万的租金。2023年朋友公司资金链断裂,无法按期向房主缴纳房屋租金,房主收回房屋,商户为了正常经营又向房主重复缴纳了一年的房屋租金。前段时间王先生收到律师函,要求王先生承担违约责任,退还房屋租金。王先生询问律师,自己作为合同的签约代表,是否需要承担合同违约责任?

律师说法:《民法典》中有规定:民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。同时还规定:代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。一般情况下,签约代表在代理权限内为公司签订的合同,合同主体为公司,根据合同相对性原则,合同相关的法律责任应由公司承担,签约代表不需要承担合同责任;但如果出现房屋租金由签约代表收取、代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动、超越代理权未被追认等代理人存在过错的情形,也有可能承担法律责任。根据王先生的描述,他只是作为签约代表,未收取房屋租金,也不存在其他过错,所以无需承担合同责任。

问题4:教育培训机构关门,法定代表人承诺退费是否靠谱?

张女士在某教育培训机构开设的一所学校,为孩子报名参加课程培训。后因教育培训机构的原因,课程无法继续进行,教育培训机构予以退费,退费登记表上有该学校校长的签字,确认张女士共交学费7万元,剩余学费4万余元。在教体局组织的协调会上,教育培训机构的法定代表人作出承诺书,承诺关于教育培训机构退费问题,如果能提供学生课时消耗记录表,并且有分校长和学管老师签字,并且分校长和学管老师出具承诺书,本人就认可该课时记录表并承担退费责任。王女士询问律师,法定代表人承诺退费,自己是否可以找法定代表人要求他个人给退费?

律师说法:张女士为孩子缴纳学费,在教育培训机构参加课程培训,双方建立教育培训合同关系,后因教育培训机构的原因,课程无法继续进行,合同目的无法实现,双方之间的教育培训合同解除。教育机构的法定代表人在教育主管部门承诺退费,属债务加入行为。债务加入是指债务人并不脱离原合同关系,第三人加入债的关系之后,与债务人共同向债权人履行义务,债权人据此可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带责任。教育机构的法定代表人的退费承诺对张女士发生效力,其对教育培训机构的退费义务应承担连带责任。因此张女士可以向法定代表人主张退费。

问题5:要求与公司签订无固定期限劳动合同,公司能否不续签?

刘女士于2017年进入某商业公司工作,之后双方签订了二次固定期限劳动合同,第二次合同截止日期为2023年11月30日。2023年合同到期前,刘女士向公司提出续签无固定期限劳动合同的申请,但公司却告知不再续签,刘女士认为自己在公司工作多年,没有发生过重大失误,完全符合目前的岗位需求,询问律师,自己可否要求公司与其签订无固定期限劳动合同?

律师说法:关于劳动合同到期终止,如果用人单位与劳动者签订的第一份固定期限劳动合同到期,用人单位可以选择到期终止劳动合同并按照工作年限向劳动者支付经济补偿金;如果连续订立两次及以上的固定期限劳动合同到期,除了劳动者提出不续签劳动合同或者要求订立固定期限劳动合同等法定情形外,公司应当与员工订立无固定期限劳动合同。根据《民法典》相关规定:用人单位违法解除或者终止劳动合同,劳动者要求继续履行劳动合同的,用人单位应当继续履行;劳动者不要求继续履行劳动合同或者劳动合同已经不能继续履行的,用人单位应当依法支付赔偿金。刘女士完全符合订立固定期限劳动合同的条件,公司单方面终止劳动合同的行为于法无据。刘女士可以依法提起劳动仲裁,要求恢复劳动关系,续签无固定期限劳动合同,并要求公司补发违法终止劳动关系之日起至恢复劳动关系期间的工资;或者主张违法终止劳动合同的赔偿金。

问题6:商场商品价签标错金额,购买后需要补偿差价吗?

前段时间赵先生在某商场看好一款电子产品,该产品价签上标价每台680元,赵先生感觉物美价廉,随即买了2台产品。一周后,商场的工作人员找到赵先生,称店员在制作价签时,误将3680元写为680元。提出赵先生或补交6000元差价,或将购买的产品退回,商场退还货款。赵先生认为彼此的买卖关系已经成立并交易完毕,商店不能反悔,询问律师,自己是否可以拒绝商店的要求?

律师说法:《民法典》中有规定:因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销合同。同时还规定:合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。赵先生购买产品的过程是因双方对标的物的价格的认识错误而实施的商品买卖行为。这一错误不是商场的故意造成,而是因工作人员疏忽标错价签造成,这一误解对商场造成较大的经济损失,符合重大误解的构成要件。因此赵先生购买标错价格的产品属于重大误解的民事行为,按照相关法律规定,赵先生应该或补交6000元货款或返还所购买的产品。

问法感悟:

鲁桂霞律师:签约合同的目的是为了推进交易顺利进行,但是签约和履行合同过程中的风险确是无处不在,不可预测,因此,建议在签合同时,就需要将该交易类型可能存在的风险,结合交易对手信息做合理预估和评判,在合同起草阶段,就需要将可能遇到的风险,通过合同条款提前予以规避,并在合同履行过程中注意留痕。

朴香兰律师:本期半岛问法热线活动主题为合同纠纷,通过接听热线,发现合同约定不明和证据缺失致使维权困难的情况较多,作为律师,建议大家在签订合同时,对双方的权利义务、合同履行方式、违约条款等进行明确约定,留存好合同及合同相对方的身份信息,妥善保管合同履行过程中的各类凭证和记录,以及发生合同纠纷后双方沟通或向对方主张权利的证据,以便规避合同风险,维护自身合法权益。

相关案例:

二手交易平台上的卖家实际从事商业经营活动,应当承担经营者责任

【基本案情】2022年3月22日,潘某通过闲鱼网站了解到闲鱼账号“量声定制静音木门”在出售Tata牌木门。该卖家声称,原厂生产,原厂发货,五年质保,终身售后,同Tata木门官网一个渠道发货。随后潘某下单ZX046齐柏林灰实木多层型号门4套、厨房推拉门一套及相关配件,共计支付价款22080元。卖家给潘某的《木门销售合同清单》标注“请确认清单 尺寸价格无误 付清尾款 下单生产发货 不含运费安装费 内部专供包装 无品牌标识产品”。潘某于2022年2月23日通过卖家给出的闲鱼网站链接支付定金1000元;3月27日,通过卖家给出的淘宝店铺“北京静音木门”的货款专拍链接支付尾款21080元、运费856元、安装费800元。潘某收到木门及推拉门后,发现与淘宝官方旗舰店及商场门店所售产品有明显差距,双方产生争议。淘宝网后台披露淘宝店铺“北京静音木门”认证真实姓名为张某。潘某诉至法院要求退还货款并赔偿三倍损失。

【裁判结果】人民法院经审理认为,张某在“闲鱼”APP的账号名为“Tata门业闲鱼”,商品页面显示其销售的门型号齐全,均为全新,且同时具有淘宝店铺,故张某通过“闲鱼”APP销售全新木门的行为,已明显不属于在该平台出售二手闲置物品的范畴。结合本案实际情况,认定张某为电子商务经营者身份。潘某为家庭装修而购买涉案木门,其作为消费者享有合法权益。张某作为电子商务经营者有义务如实披露商品信息,张某在网络平台虚假标记品牌,在微信中宣传和使用Tata品牌,并承诺与官网同渠道发货,事后自认涉案木门并非Tata品牌,现有证据亦可以证实张某实际销售的木门与网页展示的木门存在较大差距。张某的销售行为已经构成欺诈,应当依法承担三倍赔偿的法律责任。

【典型意义】“闲鱼”“转转”等平台上的买卖多属于二手物品交易,交易目的为处置个人闲置物品,不存在经营性质。但现在越来越多的商家利用二手交易平台进行批量性销售全新产品、通过其他链接跳转售卖,企图利用二手交易平台掩盖经营者身份,进而逃避法律责任。法院在审理二手交易平台买卖类案件的过程中,不应拘泥于二手交易平台的性质,应从出卖人所出售的商品的性质、来源、数量、价格、频率以及是否有其他销售渠道、收入等情况综合认定出卖人是否符合经营者“以营利为目的”的本质特征。能够认定为经营者的,消费者依据《中华人民共和国消费者权益保护法》主张要求销售者承担经营者责任的,人民法院应当予以支持。