问法热线丨签了购房协议,多年后卖家不配合办理过户咋办?法官在线解答合同纠纷

2024-04-02 20:05 大众报业·半岛新闻阅读 (47985) 扫描到手机

半岛全媒体记者 蒋凯 尹彦鑫 实习生 王筱涵

借贷、买卖、保险理财……在市民的日常生活中,合同无处不在,它规范着人们民事、商事活动的方方面面 。签了购房协议,多年后卖家不配合办理过户该咋办?保险合同中免责条款未设置强制阅读,保险公司拒赔会得到支持吗?4月2日上午,半岛问法热线80889800聚焦合同纠纷,市南区人民法院民二庭的崔龙山法官和毕娟娟法官在线与市民进行互动,从专业的角度回答市民提问,取得了良好普法效果。

市民孙先生经营了一家私人企业,雇佣了几名员工,为了保险起见,孙先生通过网上平台向某保险公司投保雇主责任险,责任限额为40万元,保险单还对赔偿范围等事项进行了约定。

“员工在上班途中,无证驾驶无号牌摩托车发生交通事故受伤,被交警认定负次要责任,我们向员工支付赔偿金共计12万元后,向保险公司索赔,保险公司认为员工存在违反法律法规的情形,属于免责事由,因此拒赔。”孙先生告诉崔法官,“但是我当时在网上投保的过程中,只是勾选了相关条款,免责条款也没有必须阅读,因此关于这一免责内容我也不是很清楚,这种情况下,对方没有尽到提醒的义务,如果走到法院,我能得到法院的支持吗?”

崔法官了解详情后表示,相关司法解释规定,保险人将法律、行政法规中的禁止性规定情形作为保险合同免责条款的免责事由,保险人对该条款作出提示后,投保人、被保险人或者受益人以保险人未履行明确说明义务为由主张该条款不生效的,人民法院不予支持。

崔法官告诉孙先生:“如果如您所说,保险公司设计的投保流程中,投保人无需阅读保险条款即可勾选‘阅读并同意’并继续进行下一步投保流程,并未对无证驾驶无号牌摩托车等法律、行政法规中的禁止性规定情形在显而易见的位置进行提示,同时保险公司也未举示其他的证据证明其对投保人进行了提示。也就是说,保险公司无法证明其对投保人就案涉情形尽到了提示义务,那么免责条款不生效,保险公司仍需承担保险责任。”

近期某村的张先生遇到了一件关于农村房屋买卖的问题,给接线法官打来了咨询电话。“2005年的时候,我和同村的一个村民签订房屋买卖协议,约定我出2万元购买他名下的农房,这份协议上还有见证人见证签字,之后我和我的家人一直在这处房屋中居住使用。”张先生告诉毕娟娟法官,近期他想让出售房屋的村民配合办理过户登记手续,但是这位村民觉得当初房价太低了,想要毁约,不再配合。“现在就僵在这了,我只有诉讼一个途径,我想要通过诉讼请求法院确认我们这个房屋买卖协议是有效的,不知道能不能得到法院的支持,想要咨询一下法官的意见。”

“根据您的描述,经人见证签订了房屋买卖协议,支付了购房款交付了房屋并一直在房屋中居住。可以认为,这份房屋买卖协议是您和对方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行。”毕法官表示,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺,虽然房屋价格随市场行情的变化而变化,但一旦约定好价格签订了合同则不能再反悔。

合同纠纷是一种常见的法律纠纷类型,针对市民来电情况记者将其中典型的问题进行了整理,供市民参考。

问题1:投资双方约定不明,收取的投资款如何处理?

刘先生和姜先生、孙先生、王先生是朋友关系,2021年10月,4人一起商议后,决定共同投资做某公寓酒店项目。当时几人并没有签订合作协议,而是口头约定利润共享、风险共担。同时决定由刘先生在某银行开设一个账户作为用于公寓项目的专门账户,包含所有收入、支出。随后姜先生、孙先生、王先生分别向刘先生的账户转款8万元、9万元、13万元,刘先生确认共收到投资款30万元。后由于某些原因,该项目一直没有盈利。前段时间,刘先生又与他人成立了新的公司,他的朋友们找到刘先生,称当时转账的钱是新公司的合作投资款,要求分得相应股份。刘先生询问法官,当初朋友们的投资并非另成立公司,而是共同投资做某公寓酒店项目,他们要求分得股份是否合理?他们的投资款该如何处理?

法官说法:民法典中有规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。刘先生与朋友双方未签订书面的投资合作协议,也无法提交双方关于投资项目相关问题进行协商的证据,由于双方约定不明,法院很难对投资款的具体用途做出认定。但刘先生确实收了朋友的投资款,可见双方具有合伙的合意,但是合伙关系具有极强的人合性特征,合伙的目的是合伙人共同出资、共同经营、共同谋利,若合伙人之间因发生纠纷等原因已无法达成共同的意向,合伙的基础即已丧失,合伙的目的也无法实现,合伙人在该种情形下可以退出合伙关系。刘先生作为投资款的控制人,如果没有公寓项目盈亏状态的证据,法院大概率会让刘先生将朋友们的投资款返还。

问题2:网店宣传自己的产品“假一赔十”,这样的承诺有效吗?

前段时间,朱先生在某网络平台看到某店铺正在出售银条,在网店该商品网页详情页上显示“假一赔十、支持7天无理由退换”等字样。朱先生联系了网店的客服,客服承诺所售商品“绝对保真”“假一赔十”,朱先生就下单购买了十件商品。收到商品后,朱先生发现该商品成色不足,遂委托某专业检测机构进行质量检验,结果显示该商品“表层主要成分为铜和锌”。朱先生询问法官,对于商家的这种欺诈行为,自己能否要求对方赔偿十倍价款?

法官说法:朱先生与网上店铺之间的网络买卖合同关系合法有效。店铺对朱先生作出商品含银纯度为99.99%的承诺,但经检验其表层主要成分为“铜和锌”,因此可以认定店铺出售的产品与其网页宣传不符。根据《消费者权益保护法》的相关规定,经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的,为五百元。商家“假一赔十”的声明虽然超出了“三倍赔偿”的上限,但商家主动声明“假一赔十”的承诺在性质上属于“要约”,消费者下单后并支付价款后,即作出“承诺”,买卖合同成立并生效,上述“假一赔十”的声明作为双方的买卖合同内容,且“假一赔十”的约定并不违反法律法规的强制性规定,具有法律效力,故商家应按照合同约定,除了退还朱先生货款还要承担该商品十倍价款的赔偿。

问题3:因公司需要向同事借款,同事是否应当向公司讨要欠款?

杜女士与王女士同在一家公司上班,杜女士负责采购公司维修用品。2023年2月,杜女士以需要为公司采购商品为由向王女士借款,王女士便将信用卡交付杜女士使用,杜女士持该信用卡共消费4万元。后王女士通过已经开具的发票,通过公司的财务报销了2万元,剩下的2万元因公司认为不符合财务规定不予报销。王女士找到杜女士,要求她偿还2万元欠款。杜女士询问法官。当初是公司安排王女士提供其信用卡垫付采购资金,因不予报销产生损失是否应当向公司主张?

法官说法:根据“谁主张谁举证”原则,杜女士称当初是公司安排王女士提供采购资金就需要提交相关证据佐证,可根据杜女士的描述,她手中并没有可以证明的证据,那就应当是杜女士个人向王女士借用信用卡购物消费,二人系借款合同双方当事人,根据合同相对性原则,王女士向杜女士主张还款,并无不当。杜女士的消费目的及未能报销还款的原因并不能作为其不向王女士还款的法定事由,因此杜女士应向王女士偿还借款2万元。当然,如果杜女士找到相关证据,证明当初的消费行为系公司安排,杜女士可以向公司主张偿还自己支付的钱款。

问题4:租客不到期就要退房,是否可以不返还租金和押金?

2023年11月,刘先生将自己名下的房屋出租给穆先生使用,双方签订了房屋租赁合同,约定房屋租赁期为12个月。签约后穆先生按照合同约定交纳了租金及押金,刘先生也依约将房屋交付穆先生使用。今年2月底,穆先生以工作变动无法继续履行合同为由,要求与刘先生解除租赁合同,但刘先生没有同意。前段时间,穆先生告知刘先生,他已经搬离了租住的房屋,要求刘先生返还剩余的房租和押金。刘先生询问法官,房屋的租赁合同还没有到期,是否可以要求穆先生继续履行合同,不返还租金和押金?

法官说法:生活实践中,往往合同双方出现一方违约时,守约方认为只要其不同意解除合同就应当继续履行。但是,并非所有的合同都适宜强制继续履行,例如租赁合同,在承租人确无意继续履行的情况下,强制其继续租赁使用房屋可能造成房屋的闲置、经营成本或生活成本不必要的扩大等物的浪费或损失的产生,因此,通常不适宜强制继续履行。承租人穆先生在合同履行期限内因为自身原因要求解除合同,违反了双方合同的约定,构成违约,应当承担违约责任。而出租人刘先生明确知道房屋处于空置状态的情况下,应采取适当措施防止损失扩大,放任房屋空置而扩大的损失不应由穆先生负担。因此刘先生可以依约扣除穆先生的违约金,将剩余的租金和押金退还给穆先生。

问题5:朋友用我的信用卡额度借的款,能否要求对方偿还手续费和利息损失?

黄先生和娄先生是多年的好友。2022年10月,娄先生以生意周转为由向黄先生借款。碍于朋友情面,黄先生先后通过支付宝和微信转账的方式,向娄先生转账70万。后又将自己名下的3张信用卡借给娄先生,娄先生利用信用卡额度又借款30万。事后娄先生陆续还给黄先生本金65万元,还有35万一直没有偿还。黄先生询问法官,当初娄先生用自己的信用卡刷卡套现产生了大量的手续费和相关利息损失,能否要求娄先生偿还该损失?

法官说法:黄先生手中的支付宝、微信转账记录以及银行交易明细,能够认定他与娄先生之间成立民间借贷关系。娄先生未按照约定偿还借款本金,构成违约,黄先生可以主张其偿还借款本金。但娄先生通过黄先生的信用卡套现取得借款的行为,属于法律规定的套取金融机构贷款转贷的情形,违反了国家金融管理秩序,该借款合同无效。因此黄先生对于手续费及相关利息损失的主张是不会得到法院支持的。再次提醒大家,在法律规定的范围内,出借人的合法权益受法律保护,但超越法律底线的,则不在法律保护范围内。在金融机构贷款(包括信用卡套现、银行贷款等)后又出借给他人的,不但合同中约定的利息得不到支持,出借人还将面临自行偿还银行贷款本息的风险。如果情形严重时还将构成犯罪,被依法追究刑事责任。

问法感悟

毕娟娟法官:通过在半岛问法热线接听市民电话,能够感受到老百姓在合同纠纷方面法律意识、维权意识并不强。在日常业务往来过程中,或是不签合同、或是合同约定不明确等问题导致维权困难。以买卖合同纠纷为例,很多供货一方特别是小私营业主在交付时不留存交货单等交货证据,导致在后续索要混乱时因无法提交交付证据导致利益受损。在此特别提醒大家:首先当然要本着诚信经营的原则从事经营活动,其次也要注意规范化管理、制度化经营,提高法律意识,保护好自身的合法权益。

崔龙山法官:在诉讼过程中,证据是至关重要的。这就要求在实施民事行为的过程中,当事人要留取、固定好相应的证据,以备诉讼之需。例如在常见的民间借贷纠纷中,借款合同、收据及银行转账凭证要保存好,同时借款合同、收据中对借款金额、借款期限、借款利息、支付方式及违约责任等内容要详细约定,防止出现约定不明或未作约定的情形,避免不必要的争议和纠纷。同时,我们也要明白,诉讼是维护自身权益的最后一道保障措施,且诉讼也是需要一定的专业知识和花费一定成本的。所以在诉讼之前,争议双方可以自行协商或申请相关调解机构帮助调解,避免矛盾的激化,最大限度的维护自身合法权益。

相关判例

出卖人不能以买受人已使用了设备为由免除己方物的瑕疵担保义务

【基本案情】

某智能公司购买了某机械公司的熔喷布制造设备两台。设备交付后,某智能公司以设备存在严重质量问题并经多次调试仍不能生产出合格熔喷布为由诉至法院,要求解除合同、返还货款。某机械公司则主张,双方之间的合同已履行完毕,提货时设备已验收合格,提货后某智能公司又使用了设备,并自行维修、更换了设备零件,即使涉案设备存在质量问题也是买方使用造成,不能证明交付的设备质量不合格。

【裁判结果】

人民法院经审理认为,某机械公司未提交证据证明涉案设备交付时验收合格。法院经现场勘验,要求某机械公司换回其原有的零部件后,进行现场试生产,以进行设备检验,但某机械公司不予配合。法院另要求某机械公司对某智能公司所提出的质量问题进行恢复和维修,某机械公司亦拒绝提交维修方案。后法院根据某智能公司的申请,委托专业鉴定机构对涉案熔喷布设备进行鉴定,鉴定意见为:两套设备在设计、生产时就缺少基本零件和关键部件、安全设施,质量不合格,无法生产出合格的熔喷布。法院遂判决解除涉案买卖合同,判令某机械公司返还货款。

【典型意义】

标的物的质量是否合格,关乎买卖合同的交易目的能否实现,质量问题的严重程度亦影响违约责任、合同解除等的认定。实践中,买卖双方通常会约定设备的验收交付。若买受人未经验收直接使用设备,或者现场验收合格后使用过程中又提出质量异议的,人民法院应着重审查设备是否存在隐蔽瑕疵,此时买受人往往承担更严苛的举证责任,甚至需要委托专业检验机构进行确认。本案中,虽然买受人已经使用了标的物,但经法院现场勘验及委托鉴定,证实标的物存在设计、安全缺陷、关键部件缺失等严重影响设备性能及正常使用的问题,应认定标的物质量不合格。因此,买卖双方在订立合同时应当重视对产品质量标准及如何验收等事项的约定,还应明确不同程度的质量问题对应的解决方案,防止出现质量纠纷后双方各执一词。