上半年60城新房成交量价“双稳”！机构预测下半年销售面积增速放缓

半岛全媒体记者 李晓芳

7月21日，根据诸葛找房数据研究中心发布的《2021上半年全国房地产市场研究报告（新房篇）》，上半年60城新房成交呈现“先抑后扬、高位趋稳”之势，房价被上“紧箍咒”，价格涨幅“易稳难升”，上半年价格涨幅再创新低。根据市场趋势预测，预计2021全年房地产开发投资增速约升至8%~10%左右，全国商品房销售面积同比上涨3%~5%左右，销售金额同比增速达9%~10%左右。

开发投资信心高于去年，调控发力销售端下增速走缓

根据数据显示，2021年1~6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比上涨15%，比2019年1~6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。随着多城调控升级，开发投资累计增速自3月以来连续4月收窄，但是整体来看增速仍维持在较高位，房企投资信心仍较高。同时，在上半年集中供地以及融资收紧等因素下，新开工趋缓，累计增长3.8%，房企加快竣工来增加库存，带动了投资增速维持在高位，竣工面积累计增长25.7%，高于新开工增速21.9个百分点。展望下半年，2021作为“交付大年”，在竣工压力下房屋开工及施工面积有望提速，且随着集中供地的持续推进，新开工增速可能有所提升，对开发投资规模形成有力支撑。预计2021全年全国房地产开发投资额预计将超15万亿元，达到近20年峰值。随着新开工、施工等提速，开发投资增速或将升至8%~10%左右，高于去年同期。

上半年商品房销售额创同期新高，增速指标逐渐放缓。根据数据显示，2021年1~6月份，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，较1~5月收窄8.6个百分点。商品房销售额92931亿元，增长38.9%，较上月收窄13.5个百分点。尽管在地方调控加码不断的影响下，市场预期减弱。但整体来看，6月销售增速仍处在历史较高水平，预计接下来销售增速或将会继续收窄。从全年来看，预计全国商品房销售面积同比上涨3%~5%左右，销售金额同比增速达9%~10%左右。

新房成交量价“双稳”，市场步入调整期

新房成交呈现“先抑后扬、高位趋稳”之势。进入2021年，市场活力持续恢复，年初成交延续去年末热度行情，随着多城调控频频加码，成交量逐渐呈现稳中有落迹象，但整体仍处于历史较高位。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年1~6月监测60城新房成交23605.31万㎡，同比去年同期上涨43.2%。从逐月成交走势来看，年初成交量延续去年年尾行情，进入2月份，受到春节假期等因素的影响，成交走弱，随着3、4月份楼市“小阳春”的到来，部分热点区域热点城市成交热度走高，带动整体行情上行，2021年4月单月成交4544.62万㎡，同比上涨139.81%，环比上涨2.47%，达到上半年成交峰值。随后，多城调控升级，信贷环境收紧等因素下，成交逐渐回稳，但是仍处于历史较高位。进入6月份后，房企冲刺半年业绩，加强营销力度，带动成交小幅回升。

房价被上“紧箍咒”，价格涨幅“易稳难升”，上半年价格涨幅再创新低。2021上半年，房地产市场调控政策密集出台，信贷政策趋紧，但是热点区域热点城市房价仍在上涨，随着调控不断深入，房价涨幅被抑制。

监测60城2021上半年商品住宅成交均价创近年来新高，但从涨幅来看，同比涨幅再创新低。从年内成交均价同比走势来看，单月价格涨幅基本控制在6%以内，2月份同比涨幅降至年内低点，主要受到春节假期以及去年基数的影响，随后涨幅逐渐转稳，尤其自二季度以来价格涨幅波动基本不大。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年1~6月新房成交均价为16877元/㎡，较2020年同期上涨3.51%，涨幅收窄3.03个百分点。从年内来看，4月价格涨幅最高，为5.28%，较上月扩大0.99个百分点。

下半年预判：销售面积增速放缓，全年均价平稳上行

根据市场趋势预测，预计2021全年房地产开发投资增速约升至8%~10%左右，全国商品房销售面积同比上涨3%~5%左右，销售金额同比增速达9%~10%左右。价格方面来看，全国商品房成交均价继续呈现结构性小幅上涨，涨幅更加趋平。

展望下半年，在“房住不炒”的政策导向下，调控升级的城市或将继续扩围，市场成交规模和成交均价仍将以“稳”为主。分各等级城市来看，城市间分化进一步加剧，一线城市当前成交较为活跃，预计在调控政策进一步发酵下，下半年活跃度或将有所回落，但仍然维持在较高位。二线城市内部加速分化，部分热点区域如长三角、珠三角、成渝经济圈的重点城市热度居高，同时，在热点城市调控升级的背景下，部分次热点城市将会承接一部分外溢需求，热度被抬升。

对于房企来说，随着行业集中度逐渐提升，加上“三道红线”新规、房贷集中度管理制度、集中供地政策的发布，行业面临新变革，对于房企的挑战更加严峻，市场逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，精细化运营时代即将到来。