半岛“问法热线”：逾期2天没过完户房东能否解除购房协议？资深律师解答房产纠纷

半岛全媒体记者 李敏 实习生 刘雪彦

因逾期2天办理完贷款，房东要解除购房协议咋办？

买的期房迟迟不交付，违约金怎么算？

房屋拆迁后，家里兄弟姐妹具体怎么分？

买卖房屋是我国每个家庭面临的一项重要决策，可能是一个家庭好几代人的积蓄。 房产交易在市民的经济生活中占有重要地位，由此而来的产权、买卖、租赁、抵押、拆迁等纠纷也越来越多，其中涉及到的各种法律问题复杂又专业。

半岛问法热线将于8月3日上午9:30～11:30继续开通，本次问法热线邀请上海锦天城（青岛）律师事务所徐玉霜律师和山东舜翔（青岛）律师事务所韩世林律师为市民解疑释惑。

如果您遇到“房产纠纷”等问题，可在这个时间段拨打半岛热线96663、80889800。

本次问法律师：

徐玉霜：上海锦天城（青岛）律师事务所专职律师。

业务专长：建设施工合同及房地产相关纠纷、合同纠纷、融资并购、公司法及相关公司事务、企业劳动关系及其他制度的规范及设置等诉讼与非诉讼法律事务、婚姻家庭类纠纷；常年作为国有企业法律顾问，擅长行政案件、政府招投标等业务。

韩世林：山东舜翔（青岛）律师事务所专职律师，刑民交叉团队青岛城阳、即墨区业务负责人。

业务专长：商品房买卖合同纠纷、人身及财产类侵权纠纷、刑民交叉案件纠纷。

案例一：房子换了二十多年却没办房产证

市民杨女士所住楼房位于市北区聚仙路，二十多年前跟邻居互换了住房但却一直没有办理房产证，随着时间推移，原来换房的房主赵先生也已经去世，杨女士的换房遇到了困境。

据杨女士介绍，自己当初更换的房子是单位公房，在上世纪90年代公房改私房的时候，有过换房协议，但因为双方对面积大小有争议，协议没有继续签完，这一拖就拖到了现在。“我当时买的一楼住房，想住更高一点，所以在房屋中介处刊登了想要换房的信息，六层的邻居看到后联系我协商换房。”此时杨女士的房屋已经装修过，而邻居的房屋并未装修。

1999年7月杨女士搬到六楼，这时邻居的房产证已经办下来，自己家的还没有下来。据杨女士所说，换房后邻居二老就到女儿家去住了，所以自己又出钱将六楼的房子装修了。2000年的时候，杨女士想找邻居去将房产证上的名字改过来，但邻居此时反悔，想要杨女士将这几平方米的差价补给她或者将房子换回来。杨女士表示自己装修房子就花了几万块钱，心里气不过，再加上自己喜欢住在楼上，所以并没有同意换回来。

这一拖就拖到现在，双方一直互换房子住着，但房产证却不是自己的名字。当初住房协议是邻居家赵先生和杨女士的丈夫签订，现在赵先生已经去世。

随后，记者与换房房主女儿赵女士联系得知，“我们一直在等对方联系我，但对方始终也没联系过我们。“杨女士与邻居协商无果，所以想通过法律手段来维护自己的权益。

案例二： 预期2天没过完户，房东要解除购房协议

案件事实：原告徐某某与被告马某夫妇买卖合同纠纷一案，双方于2017年12月25日签订房地产买卖协议，约定2018年4月1日办理过户，逾期超过10天，守约方除有权要求对方继续履行契约并支付违约金外，还有权单方解除协议，但应书面通知违约方。原告徐某某因逾期两日办理完贷款，触发违约条款，两被告以此为由拒绝协助原告过户，并主张解除合同。双方因此诉至法院。

判决结果：法院认定原告逾期二日的行为，并不构成合同的根本违约，虽然约定了违约条款，但两被告可以主张违约金，但不享有合同解除权，从而支持了原告的诉讼请求，判决两被告协助原告办理过户。

律师意见：买卖房屋是我国每个家庭面临的一项重要决策，可能是一个家庭好几代人的积蓄，合同是否能够继续履行，直接关系到一家人的重大损失，甚至后续生存问题。因此商品房买卖合同中对一方行使合同解除权的条件，相对于其他合同纠纷而言，把握较为严格。除非构成双方因客观原因或合同约定的严重违约行为，导致商品房买卖合同无法继续履行，否则一般不会支持因瑕疵责任，支持单方行使合同解除权。

半岛“问法热线”自3月17日开始正式开通，陆续邀请法官、检察官、法学专家、律师等法律界专家学者，解答市民关注的民事、商事、行政、刑事、执行等各方面法律问题，每周聚焦一个市民关注度高的话题，通过全媒体的报道方式进行法律知识宣传普及和法律难题解答。半岛传媒将借助自身全媒体报道优势，通过开设报纸专版、半岛新闻客户端“问法热线”专栏、半岛V视现场直播、视频号、抖音号精选短视频内容发布等多种形式，将嘉宾解答的内容全面、准确、及时地传播给广大市民。