问诊青岛物业纠纷⑦丨千户小区5年公共收益仅余12万？业委会：欲开业主大会被叫停

半岛全媒体记者 郑成海 赵耀光  陈邵华 刘文

“我们小区业主上千户，五年的公共收益结余为啥只有12万？”7月20日，李沧区兴国路阳光香蜜湖小区业委会负责人万先生向记者反映，业委会成立快一年了，但2018年之前的公共收益到底应该是多少，物业到现在也没交出一本“明白账”。最近，小区准备组织召开业主大会，针对是否续聘现有物业等事项进行投票表决，但被社区居委会发函紧急叫停。

7月21日，兴华路街道办事处相关负责人甄先生表示，目前接到实名举报，正在对业委会相关情况进行调查。针对该小区相关问题，记者三次致电碧桂园客服热线进行反映，但对方未给出具体答复。

阳光香蜜湖小区。

>>>调查<<<

五年仅结余12万？

公共收益引质疑

7月18日，在小区业委会办公室，负责人万先生拿着厚厚的一摞材料对记者说，为了与物业交涉小区公共收益一事，他和几名成员跑了一趟又一趟，但始终没有取得太大的进展。

这份明细表显示，小区2018年之前的公共收益结存金额为12万余元。

阳光香蜜湖小区分两期建设，共有20多栋楼，分为A、B、C、D四个区域，业主1300多户。万先生说，自2012年底入住至今，一直是前期物业北京盛世物业有限公司青岛分公司在服务。去年初，物业使用小区公共收益实施监控、门禁改造，一共花了39.4万元。“一下子花了这么多钱，不少业主提出质疑，成立业委会也由此提上日程。”去年8月，业委会正式成立。今年初，首任业委会主任提出辞职，经投票，万先生接任了业委会主任一职。

万先生介绍，业委会自成立以来，就小区公共收益问题多次与物业公司进行沟通。“去年底，物业公司提供了一份公共收益收支结存情况表，上面显示2012年至2021年10月底，小区公共收益一共剩余51万。”他说，根据物业公司最新公布的公共收益情况，目前余额已达60多万。

对物业公布的“账单”，万先生充满了疑惑。他说，从物业提供的信息看，2012年底至2017年底的五年里，小区的公共收益结余只有12万余元，但具体收支明细并不清楚。“小区地上车位有300多个，这是一笔非常大的收益。我们初步估算了一下，自入住以来至2017年12月底，仅B区地上100多个车位及两处物业用房出租产生的收益加起来就有70多万，这与物业所称的12万余元相差巨大。”

小区不少电梯里都设有各种广告，具体收益如何？“小区有50部电梯，别的小区一部电梯每年的收益可达三四千元，但我们物业提供的合同显示每部电梯每年只有600元收益。”万先生说。

物业代管60多万

业委会称不放心

在万先生看来，不仅小区公共收益“进账”不明不白，物业公司在支出方面也存在很多疑问。

业委会主任万先生展示相关证据材料。

“2021年2月28日，监控更换支出394250元；2020年9月30日，四号楼一单元电梯继电器及主板更换支出18052元；2020年7月30日，更换道闸支出120460元；2019年12月1日，监控维修支出24410元；2019年7月31日，绿化补种支出47635.73元；2019年12月1日，车牌识别支出23700元。”万先生认为，针对这些公共收益支出，物业公司只是列出了一组数字，并没有说清楚每一笔钱是怎么花的。“最起码得提供签字名单、招标合同和发票。”

山东省物业服务收费管理办法规定，物业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应单独列账独立核算，按季度将收支明细予以公示。业委会成员赵先生说，“现在公共收益虽然已攒到60多万，但这笔资金依然在物业公司那里，账户信息、银行流水等具体情况我们一概不知，账上到底有没有这么多钱还是个未知数。”

业委会主任万先生向记者展示相关证据材料。

“前几天，你们报道了城阳一小区物业公司给业主们‘打钱’的新闻，大家都很关注。其实，我们希望把公共收益要回来后发给大家，每户发几百块钱。”赵先生说，去年底，业委会就有这样的打算，因遇到阻力最终未能实现。“我们准备在召开第三次业主大会期间，提议将部分公共收益拿出来发给小区业主，并针对此事进行表决。”万先生说。

谈到“发钱”的初衷，万先生直言，“这笔钱放在物业手里，业主们不放心。”他称，如果按照每户400元的标准发放，小区公共收益还能剩下10多万元，再加上每个月都有进项，如果有需要支出的地方，也能够应付。

因接到实名举报

业主大会被叫停

万先生告诉记者，根据安排，小区准备在8月初举行第三次业主大会，针对是否续聘现有物业公司，或委托业委会选聘新物业，以及向每户发放400元现金等多个事项进行表决。7月4日，业委会按照上级要求，专程通知了东昌社区居委会及东昌社区环境与物业管理委员会，并邀请对方列席大会。“7月6日，社区回函要求我们暂停召开业主大会的计划，暂停业委会所有工作。”万先生说。

东昌社区居委会发给小区业委会的回函。

记者看到，东昌社区居委会在回函中称，业委会提交的拟召开第三次业主大会的报知函、关于请求协查追缴小区公共收益的请示均已收到。居委会及街道办事处主管部门连续接到多名业主的实名举报业委会多项内容，居委会非常重视，已上报街道办事处。“因多方反映的问题涉及社区的稳定及业主的切身利益，经研究决定：你们拟定召开第三次业主大会的计划须暂停，业委会自收到回函通知之日起，暂停所有工作。等待居委会及街道办事处对业主举报的内容进行详细核查之后，根据核查结果决定如何推动下一步工作。”

“我们认为，东昌社区居委会在未经调查、取证的情况下，仅凭个别业主举报，就作出上述决定，存在越位、违法用权之嫌。”采访中，对于社区居委会发来的这份回函，万先生颇为不解。“接到回函后，我们也去居委会问过，到底举报我们什么问题，但居委会工作人员说‘保密’。至今半个月了，也没见他们来调查我们。”万先生说。

7月25日，记者在小区采访时看到，公示栏里张贴着业委会于7月14日发出的“第三次业主大会会议通知”。

>>>直击<<<

小区内走一圈

揪出一堆问题

“物业费每平方米1.8元，合同约定提供四级服务标准，这个价格和服务等级在周边小区中算是比较高的，但我认为物业公司的实际服务质量并不高。”7月20日下午，业委会成员赵先生说。

这处消防设施检查记录停留在几个月之前。

记者在小区看到，有的垃圾桶旁放着杂物，部分住在一楼的业主在楼下种起了菜，有的在小区里晾着被褥。B区一角堆放着建筑垃圾，2号楼楼顶的一扇门被人拆下后扔在一边。赵先生说，“这扇门被拆下来起码有一年了，一直没见物业人员来管过。”

2号楼楼顶的一扇门被拆下来扔在一旁。

随后，记者在小区走了一圈，发现了更多的问题：一处地下车库里，地面坑坑洼洼，不仅存在积水，还露出了钢筋；有的楼道火灾显示盘指示灯不亮；部分电梯地板出现了破损，被打上了一块“补丁”；有的消防栓上的检查记录还停止在4月份；一些绿化带里，有的地方杂草丛生，有的地方光秃秃的……让一些业主更为揪心的是，小区电梯曾多次发生过困人事件，有的电梯报警器无法拨通。

电梯地板打上了“补丁“。

根据青岛市普通住宅物业服务等级标准 ，四级物业服务专职公共秩序维护人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上。赵先生称，他们小区的保安基本上都是五六十岁人员。该小区12号楼业主刘女士接受记者采访时说，“物业费价格适中，门卫似有似无，卫生情况也一般。”她认为，“物业挣钱天经地义，但是要建立在为本小区业主做好服务的前提下。”

地下车库存在积水问题。

7月25日，记者再次来到小区采访时，一位业主向记者反映，一到晚上，小区主路上停满了车，一旦发生意外，连救援车辆都进不来。“这些停放的车辆都被收了停车费，我对公共收益具体去向存在很大的疑问。”

>>>物业<<<

愿意每年投十万

继续为业主服务

7月21日下午，记者来到阳光香蜜湖小区物业服务中心，盛世物业项目负责人隋先生接受了记者的采访。

对于小区2018年之前的公共收益，隋先生说，盛世物业于2018年被碧桂园收购，2018年之前的公共收益账目问题是以前公司处理的，与现在的盛世物业并没有关系。而且，自己是2020年来到小区工作的，对之前的问题不是太清楚。

盛世物业阳光香蜜湖小区物业服务中心。

关于账目公示问题，以及公共收益为何仍在物业手中，隋先生认为，物业公司有自己的账目公示模板，具体怎么公示都有相关要求，每一项支出都有招标合同等手续可查。他还表示，公共收益本来就是小区业主们的，物业公司方面其实也希望移交给业委会，但业委会没有对公账户，如果打到个人账户上，物业公司将会承担极大的风险。

“其实，我们也希望能留在小区继续服务。”隋先生坦言，从2012年入驻至今，盛世物业在此服务已经十年了，对小区也产生了很深的感情。今年初，为了给业主们更换监控系统，物业公司自己拿出了8万元。“另外，如果能继续在小区服务，今后几年公司可每年拿出十万元投入到小区中。”隋先生还表示，从物业公司方面来说，非常愿意与业委会一起做好服务工作，关键是业委会方面不配合。

小区公共收益具体明细是怎样的，业委会想弄清楚。

“我们也接到了业主对业委会的投诉举报。”隋先生说。“听说居委会接到业主实名举报后，已经停止业委会的工作了，但他们不听。”

公开信息显示，北京盛世物业服务有限公司青岛分公司成立于2011年4月。2018年11月，碧桂园服务收购了北京盛世物业70%股权。2019年3月，碧桂园服务收购了余下30%股权。7月25日至27日，记者先后三次致电碧桂园客服电话，反映了业主们对公共收益的疑问等问题。7月27日上午10时33分，一位客服人员来电称，已提交有关部门跟进处理。截至记者发稿时，碧桂园仍未针对相关问题给出具体回复。

楼道内的火灾显示盘指示灯不亮。

>>>街道<<<

只是暂停召开大会

不是暂停所有工作

7月21日下午，记者来到东昌社区居委会，试图了解关于向阳光香蜜湖小区业委会发函一事。相关工作人员表示，社区居委会接到业主实名举报后正在对相关情况进行调查，不方便接受采访。至于调查结果何时出来，他没有透露。

阳光香蜜湖小区，一些居民在楼下种菜。

“之前确实接到了部分业主对业委会的实名举报。”兴华路街道办事处相关负责人甄先生告诉记者，根据举报，东昌社区居委会及时向业委会发函，要求暂停组织召开业主大会的相关工作，并不是暂停业委会的所有工作。此前，街道已向业委会两位负责人说明此事。

甄先生认为，社区居委会作为监督指导机构，业委会应主动向其汇报工作，但该小区业委会与居委会之间存在沟通不畅等问题。“目前，正在对业主实名举报内容进行调查核实。如果举报内容不属实，将及时向业委会说明相关情况。”

甄先生说，业委会数次提出的业主大会表决事项中，均提到了向小区业主们发放公共收益的议题，但街道方面并不建议将钱发给大家。他说，公共收益应用于小区建设，一旦下发到业主手中，以后需要筹集维修资金时，再上门向居民收取费用会非常困难。

关于业委会方面提出的小区公共收益存在差异问题，甄先生告诉记者，盛世物业相关负责人曾专程来青进行对接处理此事，业委会也可依据法律法规通过诉讼途径来维护权益。

“街道将督促业委会按照相应法规推进第三次业主大会的召开，同时将要求东昌社区居委会环境与物业管理委员会按照相关规定监督指导业委会开展工作。”针对该小区业委会在12345网上平台上反映的相关情况，李沧区政府这样答复。

>>>说法<<<

公共收益咋支配

法律人士这样说

山东元鼎律师事务所单正国律师介绍，物业管理条例第二十条规定，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。青岛市物业管理条例规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并向全体业主公示。

阳光香蜜湖小区入住业主1300多户。

召开业主大会应该履行哪些手续？单正国律师说，物业管理条例第十四条规定：“召开业主大会，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。”第二十条第3款规定：“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”

那么，小区公共收益是否应该移交业委会管理？单正国律师说， 根据民法典第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”小区公共收益属于全体业主所有，经过全体业主选举的业委会应该管理这份全体业主的资产。实践中，存在由物业负责对公共收益进行代收和记账，但物业没有对公共收益的支配权。