交房违约金限额太低 这样的合同是否合法？ 半岛问法热线聚焦房产纠纷 两位律师在线答疑解惑

文/图　半岛全媒体记者　尹彦鑫　　蒋凯　实习生　刘语彤

开发商逾期交房,但谈到补偿时业主却发现格式条款上约定的违约金少得可怜该怎么办?因为限购导致房屋买卖合同无法继续,谁来承担责任?房子事关一个家庭的大事,老百姓都格外重视。8月16日上午半岛问法热线聚焦房产纠纷,山东舜翔(青岛)律师事务所邱悦律师和张松涛律师在线接听市民来电,就有关房产方面的话题解答了市民的疑惑,并给出了专业的建议。

上午9时30分未到,两部热线电话就此起彼伏地响了起来。市民刘先生表示,自己与妻子买了某开发商的一套房屋并且签订了《商品房买卖合同》,合同约定,某开发商应在2021年1月30日前交付商品房；逾期交付90日内,公司按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过90日的,某公司支付的违约金按日累计总额最高不超过购房人已付房款的1%,且就违约金外不再承担其他责任。

“后来因开发商未能按期交房,我们就找到开发商要求其支付违约金,但是开发商说违约金最高不超过已付购房款的1%,并且还拿出合同的条款给我们看,但是我们当时并没有注意这一条,并且开发商的工作人员也没有向我们明示。”刘先生询问,开发商这一规定是否属于霸王条款,自己该如何维权?

邱悦律师表示,该合同属于格式条款,根据民法典规定,在商品房买卖合同中,开发商作为格式条款提供人,应履行以下三项义务:一是遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,二是采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,三是按照对方的要求,对该条款予以说明。如开发商未履行提示或者说明义务,致使购房人没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,购房人可以主张该条款不成为合同的内容,也即格式条款对购房人不产生约束力。需要注意的是,提供格式条款一方应对已尽合理提示及说明义务承担举证责任；一般而言,提供格式条款的一方采用“足以引起对方注意”的文字、符号、字体等特别标识对格式条款进行表示的,可以认为是采取了合理的方式。

“具体的还要看合同,建议刘先生通过到法院起诉的方式主张自己的权益,如果法院认定开发商没有尽到足够的提醒义务,那么将会作出有利于刘先生的判决。”邱律师回复。

在邱律师接线的同时,张松涛律师也不断接到市民来电。“我的爷爷立了一份遗嘱,说要把一栋房子给我,现在爷爷去世了,我的几个姑姑回来,说是要分房子中属于我奶奶的份额,我该怎么办?”市民李先生表示,这处房子是奶奶去世之后爷爷购买的,虽然购房合同上是有奶奶的名字,但是已经标注“已故”字样,房产证上只有爷爷自己的名字。“根据您的描述,该处房产是您爷爷生前的个人财产,如果遗嘱合法有效,那么您爷爷是完全可以处分他自己的财产,因此,您的几个姑姑提出享有房产中属于您奶奶那部分份额的主张在法律上是站不住脚的,您大可放心。”

市民对房产纠纷的话题比较感兴趣,当天上午电话不断。记者根据来电情况整理了几个典型问题以及律师解答,供市民参考。

律师在线

在问法热线的答疑中,有些购房人称交房时的面积与合同约定的面积存在误差,问能否退房或者其他维护自己权利的相关途径。实际上,根据法律规定,如果合同中对房屋面积误差问题已有约定,应优先按照约定内容处理。未作约定或约定不明的,根据《商品房销售管理办法》,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,按照多退少补的原则,据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担。因此提醒广大群众,当交房面积与合同面积不一致时,以面积误差绝对值3%为界线区分情况处理,维护自身的合法权益。

——张松涛律师

开发商交房后但迟迟不办房产证,作为购房人如何去向开发商主张权利?在问法热线中,许多购房人因为房产证迟迟办不下来,并和开发商多次沟通无果,向我们寻求帮助。实务中,因为开发商出售手续不能及时办理齐全,导致购房人在一定的期间拿不到房产证时,购房人可以向人民法院起诉要求开发商办理房产证,并承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,由于出卖人的原因,买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。因此为了更好地维护自身权益,提醒购房人在签订购房合同时,最好约定办理房产证的期限,将时间约定明确,以防开发商恶意拖延办证时间。

——邱悦律师

现场答疑

问题1>>>

买的房屋存在质量问题

保修期内开发商却不给修

市民张先生与某开发商签订商品房预售合同,购买商品房一套。张先生依约支付购房款,该房屋经竣工验收合格后,双方对房屋进行了交接。房屋交付后,张先生发现房屋存在返潮、墙面发霉、下水管堵塞等质量问题,导致其无法正常装修入住。张先生要求开发商对房屋存在的质量问题进行维修,经过多次沟通,开发商并未及时修复上述问题。张先生想询问律师他该怎么办?

律师说法:根据相关法律规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”张先生作为购房人已依约履行支付全部购房款的主要合同义务,开发商应当依约交付符合法律规定和合同约定品质的房屋。在房屋出现质量问题时,开发商亦应依约及时履行维修义务。开发商在合理期限内拖延修复,张先生可以向法院提起诉讼,要求开发商承担房屋修复费用,并承担房屋自交付后不能居住使用期间的损失。

问题2>>>

微信签订的购房协议

是否存在法律效力?

市民王先生想购买张先生挂牌出售的房屋一套。因张先生在外地,中介公司便组织王先生和张先生在微信群中商洽房屋出售事宜。随后,中介公司将拟定的定金协议发至微信群中,协议中约定,王先生将定金10万暂存于中介公司处；张先生应协助王先生办理网签、贷款等手续；如违约,违约方需承担定金赔偿,并承担房款总额2%的居间费用。张先生对此予以确认。后王先生向中介公司支付定金10万元。中介公司便将交付定金的转账凭证发在微信群中,并@张先生,后者回复“收到”。一周后,张先生反悔,并明确向中介公司表示不再出售房屋。王先生咨询律师,在微信里签订的协议是否存在效力?

律师说法:当事人可通过采取书面形式、口头形式和其他形式订立合同。根据民法典第四百六十九条第三款规定,以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容,并可以随时调取查用的数据电文,视为书面形式。以微信、QQ等聊天软件作为信息编译和传递工具而订立合同,属于通过数据电文的形式订立合同。根据王先生的讲述,房屋买卖双方虽未亲自到现场签订定金合同,但是双方在中介公司的主持下,通过微信聊天完成定金协议的订立,并通过微信视频予以确认,符合我国民法典关于合同订立形式的规定,通过微信签订的定金合同对各方均具有约束力。邱律师还提醒,通过微信、QQ等聊天软件订立合同的,当事人各方应注重证据的固定,及时保存相关数据和记录,并妥善保管电子数据的原始载体,避免因数据被误删除、清空或者因更换手机而无法提供相关证据。

问题3>>>

共同所有人隐瞒拆迁消息

如何要回补偿款

多年前,王先生与他人共建了一处平房,两人按份占有各占50%,但是几年前这个房子拆迁了。拆迁的时候,对方没有告诉王先生,相关补偿款也没有支付。后来王先生起诉了对方,要求支付应有的补偿款。法院支持了王先生的诉求,但是对方还有15万元没有履行。王先生询问自己现在该怎么办?

律师说法:既然法院支持了王先生的诉求,现在就是一个执行的问题,王先生可以向法院申请强制执行,王先生可以主动查找对方的财产线索,或者委托一个律师,授权其依法调查被执行人名下的房产、车辆、银行账户等财产线索,查到相关线索后提交给法院去执行。

问题4>>>

房屋实际交付时层高不足

是否可以要求开发商补偿

市民唐先生购买了一个商铺,与开发商签订了预售合同,合同中约定层高是4.5米,但合同的附加项中有一条约定,房屋的层高是以实际交付为准。随后唐先生办理了入住,房子也经验房后,取得了房产证。但唐先生在装修过程中,发现该商铺实际高度只有3.7米,而不是约定的4.5米,唐先生咨询律师,这种情况是否可以要求开发商进行补偿?

律师说法:唐先生已经取得了房屋,在验房中也没有向开发商提出关于层高的异议,根据合同附加项的约定,这就视为唐先生对这个房屋的层高是认可的。如果向法院提起诉讼,要求开发商承担违约责任,会有一定的难度。因开发商同意用提供车位的方式进行补偿,建议唐先生先与开发商进行协商,后双方签订补偿协议。如果开发商没有按照该协议去履行,再依据该补偿协议,向法院起诉,维护自己的相关权益。

问题5>>>

与开发商解除了购房合同

却迟迟拿不到退款该咋办

市民李女士从某开发商处购买了一套房产,付款后房子的房产证一直没有办下来。李女士以此为由要求与开发商解除房屋买卖合同,退还自己的购房款。通过司法程序,法院依法判决解除双方的房屋买卖合同,并要求开发商归还李女士支付的购房款。可判决下来后,开发商一直没有归还购房款,李女士咨询律师,自己该怎么办?

律师说法:开发商拒不执行法院的判决,李女士可以向法院申请强制执行。为了执行程序的顺利进行,建议李女士自行或委托律师去调查一下开发商的财产线索,比如开发商开发的尚未出售的房产,并向法院提交。当开发商没有能力偿还债务时,可以申请法院对房产进行拍卖,所得价款用来偿还李女士的购房款。

问题6>>>

怀疑父母立遗嘱时不清醒

能否按继承法要回所得利益

市民夏女士的父母已经离世,去世前曾留下遗嘱,将自己名下的房子留给夏女士的弟弟,且遗嘱也做过公证。夏女士现在怀疑,父母留遗嘱时,意识状态已经模糊,认为这份遗嘱是无效的。询问律师自己是否可以主张按照继承法,取得那套房子里属于自己的那部分?

律师说法:如果夏女士有证据证明,父母立遗嘱时,意识状态是不清醒的,可以向法院提出诉讼,由法院根据相关证据,对该房产进行确权。但是该遗嘱经过公证,公证书的效力就是优先的,并且公证过程中,基本不会出现父母意识不清醒的状况,因此仅凭夏女士的猜想,是很难得到法院的支持的。

[　法院判例　]

判例一:

买卖双方忽视限购政策

致合同无法履行谁担责

李某欲向房地产公司购买商品房一套,于2018年4月6日支付了10万元定金。2018年4月18日,青岛市发布限购政策,于2018年4月19日正式实施。2018年6月15日,双方签订《认购协议》并支付剩余购房款,后因李某不具备购房资格,导致协议无法继续履行。房地产公司起诉李某,要求解除认购协议,在扣除10万元定金后返还剩余款项。

裁判要点:一审法院认为,李某明知其不具有购房资格而与房地产公司签订认购协议,责任在李某。一审法院判决解除认购协议,房地产公司在扣除定金10万元后将剩余购房款返还给李某。二审法院经审理认为,明知自己不具备购房资格仍签订《认购协议》,李某存在不可推卸的责任和过错。但房地产公司未能举证其完成报备义务,且在限购政策实施后仍与李某签订协议,房地产公司亦存在过错。基于公平原则,二审法院判决解除认购协议,房地产公司在扣除3万元后将剩余购房款返还李某。

律师意见:本案争议的焦点问题在于造成合同无法履行的责任认定问题。作为购房人的李某有无购房资格是双方当事人能否进一步签订商品房买卖合同的重要影响因素,是李某应当知悉的基本社会常识,理应尽到审慎义务。同理,房地产公司作为专业机构,也应尽到审慎义务,对李某的购房资格进行审查,双方均不该在限购政策发布后、未明确购房资格有无前,选择继续签订认购协议。本案合同无法继续履行,双方均有责任。

判例二:

签预约合同未签正式合同

房子卖给别人责任谁承担

2019年10月9日,吴某与某投资公司签订《某广场定购书》一份,约定由某投资公司向吴某出售某广场商品房一套,单价为12843元/平方米；吴某支付定金26000元后,双方应于2019年11月20日前办理网签贷款。定购书签订当日,吴某向某投资公司支付定金26000元。后某投资公司将吴某定购的房屋以14200元/平方米单价出售给他人。经双方协商,某投资公司向吴某出具承诺书一份,承诺将该广场的另一套商品房,以单价每平方米13160元出售给吴某,否则退还定金,并承担违约金26000元。其后,某投资公司一直未与吴某签订商品房买卖合同,吴某起诉要求解除定购书,并要求某投资公司退还定金26000元、赔偿房屋差价损失180250元。

裁判要点:法院认为,吴某与某投资公司签订的房屋定购书合法有效,某投资公司未能按约定单价与吴某订立正式的商品房买卖合同,买受人吴某除有权要求某投资公司返还定金之外,还有权要求出卖人赔偿损失。根据吴某实际履行的金额、缔约的时间跨度、吴某的损失等情形,法院在判令某投资公司返还吴某的定金26000元的同时,还酌定判令某投资公司赔偿吴某损失5万元。

律师意见:预约合同是当事人为在将来一定期限内订立合同而签订的协议。实践中,预约合同适用范围非常广泛,房屋买卖、土地使用权转让、租赁、承揽等领域都会出现预约合同的身影。基于预约合同的广泛存在,我国民法典首次从立法层面认可预约合同是一种独立的合同,并明确规定违反预约合同需要承担违约责任。一方当事人违反合同约定不履行订立本约合同的义务,应当向对方承担违约责任。