房子是幸福的保障，但有个前提，就是房子本身不会让您麻烦缠身。如何在房产买卖和使用过程中维护自己的权益，让您的房产真的成为“安乐窝”？您也许需要从其他遇到麻烦的购房者的前车之鉴中吸取教训。《黄金楼市》走访了部分购房者、法律人士及地产业内人士，并总结出目前房产纠纷中出现频率最高的十大焦点问题，供大家在3·15前夕共享。
□本专题撰稿/本报记者 魏建华
1.房证延期
投诉指数：10
市场综述：延期交房或者延期办证的情况近年来已经少了很多，但针对这类事件的投诉，仍一直雄居购房者投诉类型的榜首。究其原因，延期交房办证涉及整个小区的业主，反映情况的自然也很多。
典型案例：郭先生1999年在崂山区某小区购房，当年并没有如期交房，直到2000年房子才交付。可紧接着就是房产证迟迟难产，左催右催，开发商就是说还在办理中。
一直到2005年底，房产证才办下来。确认了开发商延期交房、办证的期限，郭先生他们又开始为这个延期追讨赔偿，开发商方面当然是不予理睬，后来官司打到法院，郭先生他们获得支持，并得到了开发商相应的补偿。
律师支招：山东海利丰律师事务所的国丰华主任介绍说，开发商不按约定时间交房，根据相关法条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定赔偿金。延期办证，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿金。
2.房屋质量
投诉指数：9
市场综述：房屋质量从人们意识到的那天起，似乎就保持了它高居不下的投诉率。
典型案例：张先生2006年在市区购买住宅一套，房子年底交付，雨季到来了，有一天张先生突然发现卧室的一面墙上有一道明显的水印，这种情况随着雨季的全面到来而愈发严重，有时候水甚至顺着墙壁流下来，张先生终于忍不住去找开发商交涉，但开发商只扯皮不修理。
雨季再次到来，张先生家的那面墙已经面目全非，又找开发商要求解决问题，在几次协商未果的情况下，张先生跟开发商对簿公堂，结果还算好，开发商彻底地进行了一次免费大修。
律师支招：山东德衡律师事务所的孙明烈律师介绍说，根据相关法条规定，房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响正常居住使用的，消费者都有权利要求退房并赔偿损失。在交房5年之内，只要因房屋施工质量、材料质量及结构问题造成的漏水，开发商都有责任提供免费维修。
3.物业纠纷
投诉指数：8.5
市场综述：物业管理越来越成为房地产项目的必备一环，然而摘掉“新生事物”标签的物业公司，也迅速成为房产纠纷的高发领域。
典型案例：去年，青岛某小区的一场物业与业主之战搞得满城皆知。业主对物业不满意，便集体表决，炒了老物业，可新物业来了，老物业却拒绝撤退，理由一是业主的罢免程序不合法，二是一些业主长期拖欠物业费，理亏的其实正是业主。经过调查，大家终于把整个事件的来龙去脉了解清楚。原来双方纠纷的核心问题就是物业费。业主觉得，物业公司没有尽到小区管家的责任，小区经常发生失窃案件，小区的卫生情况差强人意，于是，相当一部分业主就拒绝交纳物业费。这下物业公司也找到了理由，为什么小区的情况这么糟糕，就是因为你业主不交物业费。谁都有理，谁也不相让，于是甲方炒了乙方，乙方还将甲方起诉，讨要物业费。
律师支招：山东德衡律师事务所的孙明烈律师认为，业主有权通过合法程序换掉不合格的物业公司，但也有义务按时足额交纳物业费，用不交费的办法来抵制物业的不合格服务的做法是不可取的。合理的做法是，交纳物业费，但对物业的不作为进行取证，通过业主大会炒掉不合格的物业公司，然后利用所取得的证据，通过诉讼要回已交纳的物业费。
4.面积变化
投诉指数：8
市场综述：虽然房子是“手工制作”的，国家也制定了3%的面积浮动，可依然有不少开发商交房时面积误差率过高，大了要交钱，少了不退款，哪个购房者会愿意呢？
典型案例：林小姐2005年在市区某楼盘买了房子，也花光了自己的积蓄，还贷款30多万元。5个月后交房，办理房屋交接时，销售人员的话吓了林小姐一跳，因为她买的那套房子，面积“涨”了13平方米，而双方签订的合同中约定，对于面积误差，采取多退少补的方式来处理，也就是说，林小姐必须向开发商再交纳近10万元，没有办法，林小姐又向亲友借了10万元。可林小姐发现，原来这增加的13平方米面积，大多数面积是公摊，房子的实用面积只增加2平方米。
律师支招：国丰华主任介绍说，根据相关法条，解决面积误差问题，首先要遵从买卖双方的相关约定，没有约定的，则3%就是上下浮动的限度。也就是说，如果双方没有约定，那么房子面积多3%以内或者少3%以内，都属于合理范畴，需要多退少补，如果误差超过3%，那么少了的部分，则需要开发商按成交单价双倍赔偿超过3%的部分，如果比约定面积多出的面积超过3%，那么超过3%的部分开发商不得再收取费用。
5.中介诚信
投诉指数：7.5
市场综述：房地产交易火爆，也刺激了房产中介行业的大发展。然而，作为房产中介行业中最致命的诚信问题，却屡屡被部分中介从业者践踏，购房者将中介诉诸法律的情况依然不少。
典型案例：市民王先生去年在市区一中介淘得房源，房产证复印件上写着该房屋建筑面积70平方米，公摊面积10平方米。他们说，这套房子的面积是80平方米，之所以得出这个结果，是因为中介的算法是建筑面积加上公摊面积等于房屋面积。等看完房，王先生在明白人的指点下才知道自己上当了，他决定放弃这套房子，但房东怎么也不肯将王先生交的1万元定金退还，中介方也不肯退还定金，因为双方签订的合同中并没有涉及面积，只是写明了建筑面积和公摊面积。买了一次房子，王先生对中介的诚信唏嘘不已，“睁着眼也能说瞎话，这个行业的道德怎么这么差！”
律师支招：孙明烈律师认为，这一案件提醒消费者，在购买房产的过程中，一定要掌握一些基本常识。鉴于目前中介行业还存在一些不规范的地方，消费者在通过中介购买二手房的过程中，一定要把中介的介绍和承诺形成书面材料。
6.霸王合同
投诉指数：7
市场综述：虽然房屋买卖有合同范本，但是依然有不少开发商在合同中写入了一些对购房者不公平的条款。虽然购房者有了一些话语权，对于这样的霸王合同，消费者的反抗依然很无力。
典型案例：赵女士看好了市区一套房子，找来懂房子的人看看，都说房子不错。于是就准备签合同，可赵女士发现，这份合同中有很多不合理的地方。首先是她比较关心的面积误差问题，开发商在处理方式上注明了“多退少补”。在违约责任的规定上，合同上写得更离谱，如果买受人延期支付房价款，则必须按照日千分之三的比例，承担滞纳金，而如果开发商延期交房，则只以日万分之一的比率支付违约金。当赵女士对合同的内容表示异议，要求重新约定时，售楼小姐则表示，这就是公司规定。
房子不错，合同却明显欺负人，面对这样的霸王合同，赵女士觉得很无奈。
律师支招：国丰华主任介绍说，在房屋买卖过程中，开发商的地位过于强势，这也促成了霸王合同的产生。虽然在房子和不平等合同的两难选择中，消费者往往牺牲自己在合同中的平等权益来换取房子，但有的时候，这种牺牲会给消费者获取和使用房屋带来很大的隐患，所以，他建议消费者在签订合同时，还是应该对霸王合同采取拒绝的态度。
7.规划变更
投诉指数：6.5
市场综述：这几年，规划变更的情况有所减少，加上审批单位的严格把关，开发商已经不能随意更改规划了，但我们还是要注意开发商在小区建成后把绿地变成停车场。
典型案例：成先生在本市一楼盘置业，刚入住的时候，他家的楼前，有一处面积不小的绿地，入住一年后的一天，成先生突然发现前面的绿地被一个停车场取代了，令人气愤的是，开发商不仅将绿地剥夺出小区，还把停车场对外开放，吸引社会车辆停车盈利。成先生他们找到开发商要说法，结果开发商也理直气壮，小区的物业管理入不敷出，这样做也是为了更好地维持小区的物业管理质量。另外，开发商还出示了规划部门对绿地用途变更的批准书。有了合法的依据，开发商的做法似乎就无懈可击了，成先生感到很不理解，为什么本来给小区业主带来更高生活质量的绿地一转眼就没了呢？
律师支招：孙明烈律师认为，其实本案中开发商的做法还是值得推敲的。根据有关法律规定，小区建成入住，产权即发生转移，产权所有人已经由开发商转为全体业主，这时，开发商在没得到全体业主同意的情况下，是无权擅自改变小区公有土地用途的。成先生他们可以去相关部门查阅小区的整体规划审批，如果该地块属于小区已经入住的部分，那么，就可以有充分理由认为这种规划变更是不合法的。另外，即便是建设中的小区，开发商要变更已经对外宣传的规划，也应该对全体业主公示，在大部分业主没有异议的情况下，才可以变更。
8.宣传陷阱
投诉指数：6
市场综述：房地产日趋成熟的发展态势，也锤炼了购房者的防忽悠能力，许多购房者已经能够辨别开发商广告的真实性。
典型案例：马先生要买房子，于是就把房产广告当作每天的家庭作业来看。最终他从报纸上找到了一处房子。广告说得多好，小区遍种大树，小区内有人工湖，物业聘请某国际物管巨头等等。这么好的房子，应该赶快去抢。
等收了房，马先生却傻了眼，所谓大的人工湖不过是一个大水坑。大树也是没影的事，只是稀稀拉拉、小胳膊小腰的树苗而已，开发商解释说，大树也有，在小区门口，因为这些成年树种的成活率比较低，而且这些树苗属于快速生长树种，用不了两三年就可以长成参天大树。物业，怎么看怎么不像是国际大公司的员工，原来只是从国际大公司找来几个人当顾问，给在当地招的人员简单培训了一下了事。马先生觉得自己被开发商的宣传忽悠了。
律师支招：国丰华律师认为，开发商夸大事实的宣传，已经涉嫌广告欺诈，消费者有权利要求与开发商解除合同，并要求开发商赔偿相应的损失。具体的索赔金额，可以按照已交房款，按照从交款到提起诉讼的时限，以同期银行贷款利率为标准，要求开发商返还房价款，并支付相应利息。
9.配套缺位
投诉指数：5.5
市场综述：开发商故意不兑现配套设施的情况已经不像前些年那么多，但目前的问题是，有的开发商总喜欢把没谱的配套先喊出去。
典型案例：段先生在本市一小区购房，买房时，开发商信誓旦旦，本小区配套齐全。等段先生拿到了房门钥匙，令人期待的双气，一样没通。
段先生找开发商理论，结果人家的答复是，由于第一年入住时间已经是年底，供暖季已经开始，因此集中供暖的事还要等到年后，燃气也大概是这么个情况。
相信了开发商的话，段先生等到了下一个供暖季，结果还是没有供暖。开发商说，因为和供热企业的谈判没有谈妥，供暖的问题还要往后拖，燃气直接用煤气罐更省事。段先生心中充满了疑问：这样也叫配套齐全？
律师支招：国丰华主任认为，有些市政公用设施并不是开发商说安就安得上的，所以，如果单纯是配套欠缺，消费者也不会大动肝火，可问题是，很多开发商明明实现不了这样那样的配套，却偏偏声称，自己能够把这所有的配套带进小区，为业主的生活带来最大的便利。结果配套一拖再拖，后来不了了之。要制约开发商这种行为，办法应该是及时取证，合法维权。就是把开发商承诺的配套内容和实现时间表附带到合同文本中，当然还要注明相应的违约责任，虽然这种情况在卖方市场的情况下实现的难度比较大，但从另外一个角度考虑，如果开发商对这样的承诺都不肯签字画押，也可以提醒您这些配套的真实度到底几何？
10.精装纠纷
投诉指数：5
市场综述：随着精装修房屋的日益普及，关于房屋装修标准的纠纷时有发生。
典型案例：耿先生准备在青岛市场淘购一套婚房，因为婚期比较紧张，几乎来不及装修，耿先生决定采取一种省时省力的办法：购买精装修房。对他而言，买这样的房子一来是因为时间逼迫，二来也是看好这种产品，带着铺盖就入住。逛了几个精装修楼盘，耿先生挑选了自己认为附加值最高的。600元的装修，样板间的效果也让耿先生心动，而且还附带了部分家具和电器，都注明“名牌”。三下五除二地走完了买房程序，3个月后耿先生进入属于自己的房子，实际的效果却让他大为失望，地板的厚度感觉就不如样板间的，卫生间用的是便宜一点的陶砖，而防水性一般。马桶、面盆的质地也较样板间粗糙，再看开发商承诺的电器，几乎都是被市场淘汰的老旧产品。耿先生觉得自己让开发商骗了，便找相关负责人理论此事，对方领着他到样板间，指着一个标志牌上的几行说明，样板间只说明房屋格局和装修式样，实际装修标准由公司与客户商定。耿先生觉得这与他想象的成品家，还是有些距离。
律师支招：山东中诚信律师事务所的赵德鹏律师认为，精装修合同要谨慎签订，尤其是有关装修标准的问题，最好在装修专家的指导下，与开发商签订合同。约定的内容要尽量详细，包括地板、厨卫用具等用材的品牌型号，如果有赠送电器，也应该落实到具体品牌和型号上。另外，出于装修品质的考虑，尽量选择有装修监理的项目购买。
■言论
期待无忧楼市
有时候仔细想想，买房子是件特矛盾、特奇怪的事。本来这买东西的人养活着卖东西的人，所以被尊称为“上帝”，可到了房地产买卖上头，这“上帝”高高在上的地位立马被剥夺了：有人拿着霸王合同，“上帝”还不得不乖乖就范，明知山有虎，偏向虎山行，谁也不知道这“上帝”将来会不会被咬个遍体鳞伤，但是为了这遮风避雨的“小天堂”，哪怕“上帝”花了大价钱，也不得不在与被称作开发商的“子民”的初次交锋中，睁一只眼，闭一只眼。
房地产纠纷就像潜藏着的病毒，谁也不知道它会在什么时候爆发，而一旦你不小心将它激活，那就注定要被折腾个精疲力竭，苦不堪言。它折磨你的手段千变万化，它把约定好的房屋面积放大个十几平方米，几万元的支出就可以让你在一段时间内的伙食由鸡鸭鱼肉变成稀饭咸菜，它把房子弄个跑冒滴漏，你就只能求爷爷告奶奶地去开发商那里搬救兵，随便把小区变个模样，就打破了你心中的理想蓝图，让你的居住品质大打折扣，还有千万个理由等着你，让你抓不着他的把柄。当然，这种病毒也并非无药可救，但要想弥补它带来的创伤，花费可也不菲，因为它的治疗方案上写着六个大字：“费时费力费钱！”房地产领域内的“上帝”挺可怜的，他们拿着几乎与自己青春相等的报酬对房子委身为奴，他们勤勤恳恳换来的尊严在房子面前变得唯唯诺诺，战战兢兢，他们的要求是这么的朴素，他们只想要一个地方安置一个温馨的家，他们在一个叫做“3·15”的日子里集体发发牢骚，而目的也并不是打倒谁、掀翻谁，而是祈求一个没有房产纠纷病毒骚扰的无忧楼市。开发商朋友们、房屋中介朋友们，你们能发发慈悲，摸着自己的良心，把“上帝”们最需要的“3·15”礼物送给他们吗？希望你们能，替“上帝”们期待。
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你的维权成本有多高？
市民张先生在某楼盘购房一套，交房时，却被开发商告知，房子不能买了，让他去拿回房款。张先生经过调查得知，在他买房后两个星期，开发商将房子卖给了另外的客户，此事并非开发商主观故意，而是自身工作疏漏所致，其撕毁合同也是为了弥补过失，并逃避违约责任。张先生咨询律师后得知，此事属于明显的一房二卖，按照相关法规规定，开发商必须双倍返还房价款。因为张先生购房时所交的房款约30万元，因此如果诉讼顺利，张先生大约可从开发商处拿回60多万元。那么张先生通过律师完成这一诉讼，需要花费的成本是多少呢？
国丰华律师为他简单计算了可能的费用支出，此案件的标的额大约为60万元，诉讼费支出：60万元×1%+3800元=9800元，这还不包括可能发生的上诉费和最后的执行费用。如果一审败诉，又提出上诉，则需要再支付同样数额的诉讼费。如果需要申请法院强制执行，则需要支付总标的额60万元×1%+2400元=8400元的执行费。如果其中涉及拍卖费和评估费，全部都要由消费者个人支付，总额可能在2万元左右。
律师费的收取：按照有关律师收费标准的指导性文件，60万元标的额的律师费收取标准约为5%，即3万元。如果需要上诉和执行，则每一次另算一次费用，整个过程大约需要花费9万元。
总的算起来，如果张先生按照聘请律师、起诉、上诉、执行整个过程走下来，花费可能会在10万元以上，对普通购房者而言，这种成本还是比较高的。
[编辑: 倩倩]
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