5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。受此消息影响，26日A股市场地产股开盘时普遍走跌 。对于正处于低谷中的中国房地产市场而言，开征物业税对中国的房地产市场究竟意味着什么？
物业税有利于打击炒房、稳定房价
全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许佳印在今年两会时曾披露目前房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的三分之一以上，而这些成本最终多转移到购房者的身上。
目前，我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税。对房地产交易环节征收重税 ，虽然起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用，但在供求紧张的市场环境下，这些税收成本最终多是转嫁到购房者身上。
国家信息中心在其发布的经济形势预测分析报告中指出，较高的交易税和零持有税使得一部分居民保有住房的意愿增强，也限制了存量房地产的正常流转，更加剧了住房供应矛盾。物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。
国家信息中心预测部的专家指出，由于我国现行房产税制度对居民自有房产不征收房产税，投机者“囤积”房地产的机会成本较低，投机性需求旺盛，造成房地产市场的虚假繁荣。对于投机者来说，开征物业税将是信心和预期的打击，通过提高房地产的保有成本，加大了“囤积”房地产的风险，可以达到抑制房地产投机的目的。
同时，较高的保有税率可以避免业主空置或低效率使用房产，以盘活现有房产存量，刺激存量房的流动，满足不同收入阶层家庭的住房消费。
只有一套普通住宅的家庭无需担心
年初，中国购房团高调赴美，在周游了北美大陆后空手而归，虽然美国房价已经跌落至历史低点，但高额的物业税却成为挡在购房团面前的大山。在美国，拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到 2%之间，有的甚至达到 3%。这意味着你花100万美元买房子，每年就必须支付3万美元的物业税给政府，再加上其他的必要税收，在美国“养”房子比买房子更加昂贵。
虽然物业税在国外已有不少成功的经验，但仍有人担心物业税的征收会对中国的购房者和房地产业造成负面的影响。在不久前举行的“2009年中国房地产高峰论坛”上，中国房地产协会秘书长朱中一就建议开征房地产持有税以盘活目前的住房存量。消息一经发布就引发了各方的普遍议论，很多人认为，这将增加普通消费者的住房成本。
对此，易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭表示，开征物业税关键是税基和税率分类的确定问题。只要根据拥有房产的质量、档次、套数相应地确定税基和税率，只有一套普通住宅的家庭就无需担心。
北京中原房地产经济有限公司总经理李文杰介绍说，我国香港地区的物业税征收标准基本上相当于当地一个月或者半个月的房租，对于买房人而言，如果将房产出租，那么物业税的负担并不算大。
物业税与我国70年土地出让金类似
虽然在国外物业税的征收十分普遍，但其具体的操作方式却不能直接移植和复制。社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞指出，国外的物业税是基于产权私有基础上的财产持有税 ，而在我国，土地属于国家，转让的只是使用权。
牛凤瑞指出，在我国买房人在买房的时候，实际上已经向政府一次性交纳了70年的土地出让金，是一次性交付而且已经交讫，这些钱已经纳入财政进行公共建设，从某种意义上讲这与物业税的征收其实是具有相通性的。因此如果开征物业税，必须考虑政策的衔接性，对于已经买房交纳了70年土地出让金的房主，他们是否需要在 70 年之后再交纳，或者如何核定他们目前应该交纳的物业税也是需要明确的地方，这中间仍需要深入地研究。
除此之外，牛凤瑞还表示，从目前国家房地产改革的现状来看，要全面开征物业税仍存在三个主要的障碍：一是民众的认识和接受程度；二是相关法律法规的完善程度；三是具体开征税的技术支持和保障，比如是否具备相应的产权认定、评估能力等等。目前专业的产权认定、财产评估机构在我国就十分缺乏。
杨红旭认为土地出让金由费改税是大势所趋，但由于具体操作是个非常复杂的过程，因此真到实施那天还需要一段相当长的过程。
据新华社
■新闻答疑
什么是物业税
刘彦斌介绍，物业税也叫不动产税，它的征收对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要交付一定税款，而应交纳的税值会随着其市值的升高而提高。
据估算，目前地价和税费约占购房成本的60% 。即房价中的税费，包括现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等，占了相当大比例。而所谓“物业税”，就是将在买房时一并收取的税费分摊到房产保有阶段逐年收取，也就是说，将来房价会降低，但“养房”的成本会增加。
■一家之言
炒房将无钱赚
中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，当前房价虚高已成公认事实，如果长期听之任之，将产生更多隐患，一旦房地产泡沫破裂，造成房价暴跌，付出的代价更高，还不如从一开始就做好制度规范。“开征物业税将增加囤房捂盘者的持房成本，最终‘逼迫’炒房者降价出售存量房。”
著名经济学家易宪容也认为，在房地产炒作较为严重的地方，通过开征物业税，将使房地产炒作者颗粒无收，那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来。
据《广州日报》 [编辑: 修元]
