偷菜，正成为上海这个大城市里白领们热衷的游戏。在这个新房均价已经超过2万每平方米的大城市，有个叫钱生辉的上海人，他的一个正付诸行动的梦想可能改变现有的游戏规则，让蜗居者们拥有房屋。现在他的梦想正在一步步实现。在离上海不远的一个叫太仓市的地方，他和其他两个合作伙伴，以415万的价格拍得一块6亩的土地。在这三个人背后，其实是一共16个人的“住房定制”操作模式。
在此前的16年当中，钱生辉是上海一百多个楼盘的营销者。上面说的是钱生辉“住房定制”理念中的一部分，区别于开发商模式和集资建房模式，他的完整方案是在个人拿地之后再把房子盖起来，卖给“定制的购房者”。
A 业主商量好了户型层高再建房
个人拍地俱乐部，钱生辉的梦想直接指向房价的源头土地，这与当下开心农场上的种菜偷菜事件形成某种隐喻。
在距离上海不到一小时车程的江苏太仓市璜泾镇，正在建造的轻轨即将与上海的11号线接通。
今年8月，钱生辉和他的两个朋友一起，以两个自然人和一个法人股东组成了一个名为丽晶置业的地产公司，专为去璜泾镇拍一宗6亩的土地。
这次拍地不同于地产商式的拍地。在拍地前，钱生辉多次带领着16位来自上海的购房者前往太仓看地，并签订定购协议后，选择了这块土地作为住房定制的“实验池”。“我们3个投资人，只是出资代替16个购房者去拍地。”钱生辉说。
反复沟通后，购房者还就户型达成了一致，他们未来住房将是一栋14层的超薄板式“迷你”小别墅，每户面积为130平方米，三房两厅，上下层高6米，净高2.8米，一梯一户。硬件还包括光缆通信、双层隔音保温玻璃、节能保温板等。
大多数购房者表达了该房性价比较高的评价，相比这个小镇的其他没有电梯的老公房而言，这个3000～3200元/平方米的价格，“确实比直接买房子便宜，这个镇没有电梯房，但相似的镇上还是有的，单价都超过4000元/平方米。”钱生辉说。
这样以一个公司作为平台，把投资者和购房者对接起来。这是借鉴国外“住房定制”模式的雏形，最大特性是，改变了原来“集资建房”模式里，购房者比较分散，难以组织协调的问题。
从2007年开始，集资建房就相继出现。但这些尝试似乎都没有走到终点。由于数百名购房者不能在规定期限内统一拿出应缴的土地款，使得此类尝试在声势浩大之后归于沉寂。
钱生辉的太仓实验，则由于投资人的介入，在拍地环节，实现了惊险一跃。
太仓市国土资源局相关信息显示 ，丽晶置业拍下的地块编号是TCHJ2009-30，是今年太仓出让的第30宗土地。在该地块以挂牌形式出让中，除了丽晶置业之外，其余竞买者也都是自然人。
“其实那些大的地产商说到底也就是个人，只不过他们先从个人变成了房产商而已。”钱生辉说，个人拍地在法律上不存在任何障碍，所有对于地产的资质要求都集中在建筑、设计、监理等后期环节。
政策在制定之初似乎留下了“住房定制”模式的空间。在国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中，“境内外的自然人、法人和其他组织，均可参加招标拍卖挂牌出让活动”。
B 不仅业主省了钱，开发商也能赚不少
在这个“个体地产商”的镜像里，还可以管窥的是地产运作的价格魔方。以太仓的土地为例，这6亩土地的成交总价是415万元，约为每亩69万元左右。按照1.7的容积率计算，再加上土建成本，这栋14层的小高层每平方米成本价为2800元左右。
但地产商的成本价远不是这么计算的。“打个比方，所有的成本是100%，大致可以分为买地30%、建设30%、配套30%和税费10%。”钱生辉说。
在一般的地产开发过程中，地产商只出买地的资金来撬动所有的投资。普遍做法是，拍地之后，由于明文规定不得垫资建设，开发商会通过种种运作由建筑商变相垫资建设，等到可以预售时，通过房款来结清其余建设配套等费用。
在这个过程中，由于销售的不确定性，地产商一般需要准备足够的开发资金，包括通过银行抵押贷款先结清其余费用，再以销售资金归还贷款。
在这例太仓试验中，由于已经确定了购房者，则无需使用银行贷款，即可结清相关费用，“太仓这个项目，一共有37套房子，其中16套是定制的，仅这16套房款就能覆盖其余 30%的建筑费用”。
这部分财务运作产生的利润十分可观。按照通行的惯例，财务成本(也称资金回报率)大概约占所有使用资金的20%左右，如果依靠自有资金或贷款，那财务成本就是90%(不包括售楼产生的税费)×20%=18% ；省去后续资金或贷款的话，成本仅相当于30%×20%=6%，“省下的12%就是我们的利润”。
这样通过锁定购房者来锁定财务成本的方式，既取决于购房者对于这个模式的认可，也依靠了地产行业变相垫资建设的普遍行业“潜规则”。
“我们还节省了房价里的泡沫成分。”这是房价飙升的“潜规则”。
钱生辉的价格则是定制时双方约定的价格，并没有底价和加价之分。仍以太仓试验田为例，其销售价定在3000～3200元/平方米，据其估算，传统开盘价格应该是在4000元/平方米左右。
C 规模小的时候很美，规模大了难操作
再过几个月，太仓“实验池”即将封顶预售。“个体地产商”在房价的语境中，有点像堂吉诃德风车的故事。
“住房定制”的尝试开始后不久，工商、房地等主管部门也曾通过不同的渠道对这个新尝试进行过一些调查。在谈到与政府的关系时，钱生辉字斟句酌略有些迟滞，“了解下来的结果应该是好的吧，至少是默认的。”
据记者了解，对于这个新生事物，官方的支持大都停留在口头鼓励。一位不愿意透露姓名的官员表示 ，个人拍地既然没有法律障碍，当然可以这样去做，“但最好别出什么问题，不然又要闹出乱子”。
现在摆在钱生辉面前的，仍是如何更多吸引资金的难题。目前个人拍地俱乐部挂名在上海钱生辉投资咨询公司之下，俱乐部的正式会员投资者大约不到20人，都是钱生辉依靠个人影响力聚集而来。
“我希望以后能成为一个加盟的模式，就是那些投资者或者公司来加盟我们这个俱乐部 ，获得专业的建筑、设计外包渠道。”在钱生辉的计划中，这样的加盟模式具备可复制性，甚至有望上市。
但以他们现有资金实力，个人拍地俱乐部的作为领域可能仍集中在中小城市，拿到的地块质量与资金实力密切相关。
其实像万科这样的地产大佬也慢慢注意到了“住房定制”这个领域。万科集团董秘、首席研究员谭华杰曾经撰文评价过钱生辉的这种尝试。
“这个尝试没法律和技术上的问题，但可能在商业运作上遇到问题。”谭华杰在文中提及，这样“定地价”拿地(超过限额就放弃)的行为，很可能使这种企业总是拿不到地，无法兑现对客户的建房承诺。在钱生辉的加盟模式的计划中，其悖论是：现在的模式体现着小而美，一旦规模化之后，更大程度只能成为投资者的单个游戏，甚至向开发商模式恢复。
有一组数据，说明了地产大佬们的凶猛。12月3日，即钱生辉个人拍地俱乐部挂牌的次日，北京再次诞生地王——中建国际、联合保利兴分别以48亿元的总价包揽奥体公园南区3号地、4号地、5号地。在地产领域，从趋势上看，越来越是大佬们的江湖了，正如偷菜也不过是蜗居者们的游戏。据《21世纪经济报道》 （来源：半岛网-城市信报） [编辑: 刘倩倩]
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