记者12月5日获悉，岛城房屋征收“分户评估”机制目前已经提交市政府审核，按照住建部发布的房屋征收方案，实行“分户评估”的被征收居民将实现“一户一价”，其中“分户评估”的最终结果将由被征收房屋价值评估和被征收房屋室内装饰装修价值两个大方面决定，记者12月5日采访相关评估单位，目前，评估单位和相关协助政府部门已经做好“一户一价”的前期准备 ，被摸底的住户信息基本掌握，就等房屋征收“分户评估”机制的出台。
A 岛城被征收住户将实现“一户一价”
日前，国家住建部下发国有土地上房屋征收评估办法，要求各地实行“分户评估”机制。记者12月5日了解到，目前岛城已经起草了房屋征收过渡政策，完善房屋征收管理体制及程序，实行房屋征收“分户评估”机制，着力维护被征收居民的切身利益。“具体的审核程序比较复杂，目前仍然处于审核程序，具体的发布时间目前还不能确定，但是实行‘一户一价’的评估机制是一定的了。”市有关部门工作人员说。
记者了解到，在南京路片区的房屋征收过程中，海伦路街道办事处负责重点项目的江主任介绍说：“我们已经做好了相关摸底评估的前期工作，改造项目涉及到的五百余家居民，每家每户的详细信息都已经有了档案，并对居民征求了拆迁的意见，现在涉及到拆迁的住户房产信息中涵盖了房产有没有抵押贷款，有没有产生别的问题，有没有房产证之类的几乎所有信息。”
“现在我们也基本是在做前期的工作，存在很多房产证面积和实际面积不符，或者干脆没有房产证的问题，对于面积不符的，我们申请相关的资质部门对房屋的实际面积进行了测量核实，对于没有房产证的房屋，我们也正在督促相关的单位补办房产证。”
记者12月5日就此采访到青岛青房不动产评估事务所有限公司，工作人员张先生介绍说：“目前，青岛市房屋征收‘分户评估’正在提交审核，具体的细节目前还不得而知，但是青岛的具体规定肯定是按照国家住建部发布的相关规定来具体细化，对于发布的时间，目前来说还不太明朗，有消息说是很快就出了 ，也有消息说具体的审核还需要一段时间。”
B 评估价格高低要看“两大点”
对于房屋征收如何评估房产价格，有哪些决定因素的问题，记者了解到，“分户评估”的最终结果将由被征收房屋价值评估和被征收房屋室内装饰装修价值两个大方面决定，房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。除此之外，房屋的装修也将成为至关重要的因素。
记者了解到，在目前高层商品房的出售过程中，楼层不同，价格差异表现得比较突出，“因为涉及到住宅进出的便利性和空气的适度，现在基本都是顶层和一层价格较低。”某楼盘售楼工作人员介绍说。
就此，青岛青房不动产评估事务所有限公司工作人员张先生解释说：“我们现在也是按照国家的规定实行评估，首先是参考新建同类周边商品房的市场价格，确定被征收该区域内房屋的基准价格，然后在基准价格的基础上对每家每户的房屋进行评估，出具‘一户一价’。”
对于小高层中普遍存在的一楼“小花园”的问题，张先生解释说：“具体的评估应该按照房产证上的面积来，如果房产证上的面积和实际面积不符，那么可以申请由专业的测量机构对房屋进行测量，核实准确的实际面积。”
C 搬迁费、停产停业损失要商量着来
按照相关规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
“我们评估机构原来的时候不必出具每家每户的评估价格，有时候一个楼内的所有住户可能都会实行同一种价格。”青岛青房不动产评估事务所有限公司工作人员张先生解释说，“但是青岛一旦发布实行‘分户评估’，我们将针对每家每户出具一个评估价格，然后实行公示。”
记者了解到，在房屋装修方面，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
在“分户评估”的可行性上，有市民提出了质疑，装修的新旧很难用肉眼看出来，另外停产停业造成的损失，也是一个很难判定的因素。对此，市相关部门工作人员说：“在这些方面，青岛房屋征收‘分户评估’都有相应的界定标准，这个不用担心。”
在国标发布到青岛具体执行的过渡期，记者了解到，评估单位已经按照相关“分户评估”的要求实施了评估，但是很多评估结果的最终敲定还需要等待岛城“分户评估”细则的出台。记者了解到，从房屋征收政策发布以来，青岛出台了《关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》。
“首先，房屋征收的前提是公共利益的需要，原房屋拆迁不限于公共利益的需要，还包括商业开发。房屋征收补偿的主体是市、区、县级政府，原房屋拆迁补偿的主体是依法取得房屋拆迁许可证的单位，包括开发企业等。”市房地产开发管理局工作人员解释说，“房屋征收中的强制执行只能由政府依法申请法院执行，执行依据是政府作出的补偿决定。原房屋拆迁中，政府可以责成有关部门强制执行，或由房屋拆迁管理部门依法申请法院强制执行，执行的依据是行政裁决书。”记者 郭振亮
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 曹海霞]
