2月28日，由半岛都市报、青岛世联怡高房地产顾问有限公司主办，半岛网 、搜房网等媒体协办的2012年青岛春季地产营销论坛在国敦大酒店举行。会上，世联怡高专业人士分析了淡市之下如何破局的营销思路，青岛行业专家和开发商一同探讨了淡市破局的话题。
高库存下，唯有降价能破局
此次论坛的出发点是业内探讨淡市下应如何通过营销突破困境。在开发商、业内专家互动探讨之前，世联地产的三位专家首先分享了三个淡市突围的项目营销案例，三个项目分别位于深圳、济南和烟台，为后续的论坛自由交流环节做了专业和引导性铺垫。
在对2011年的总结和2012年市场展望时，山东世联怡高总经理朱江先生总结认为，去年青岛房地产市场遭受到前所未有的压力，开发商都备受煎熬，而2012年行业将继续面临调整期，业内应保持对市场的“灰度判断”。“今后项目销售有好也会有不好，看待市场时，无论开发商还是代理公司既不能太悲观，同时也不能太乐观，保持一个‘灰度’判断。”
对于青岛目前高存量的窘况，应如何突破困境？朱江认为，最重要的营销策略就是降价。“青岛的库存量是山东最大的，市区就有650万平方米，济南存量数据是150万平方米，上海是900多万平方米，北京的数字是1000万平方米。高库存意味着卖方在销售时，选择的范围变窄，也就是说在高库存的区域，最重要的营销策略就是降价。”朱江总结世联地产的营销案例认为，淡市背景下客户并没有消失，市场需求依然存在，保持一个市场能够接受的价格，以价换量是被证实的最有效的营销策略。“如果降了价格仍然卖不动怎么办？那就继续降，降到市场接受为止。”
论坛上，业内专家一致认为，过去十年房地产只涨不跌的神话已经结束，未来房地产市场一定有涨有跌。开发商的过冬模式之一将是加速周转，以现金为王，而不再计较成本。而从2011年的市场也能够看出，万科、恒大、宝龙、绿地等跑在市场前面、迅速回笼资金、住宅开发周转效率高的企业，过得都不错，而所有不是快速周转的企业过得都很困难。
2011年：存量攀升，刚需为成交主力
论坛上，世联怡高发布了2011年青岛房地产市场总结以及2012年楼市展望的研究报告。报告指出，2011年青岛楼市存量不断攀升，七区住宅存量已达656万平方米，去化时间需要17个月。销售速度减慢、新增供应加速是存量攀升的主要原因。据世联怡高统计，全市 2011年新增供应量为7.78万套，供应面积为788.81万平方米，同比分别上升了 41.4% 和40.8% 。从新增供应量的面积分布来看，60～90平方米的产品供应占据了总供应量的51.28% ，其次是90～120平方米的产品，供应占比为27.59%。
从区域来看，李沧区是2011年新房供应的热点区域，新增供应量在2万套以上，占比26.2% ，新增供应面积为198万平方米；其次是开发区和城阳区，新增供应量均在1.5万套以上。
2012年：楼市低迷将延续
2011年12月底，青岛市政府发布限购令延续的文件，这为2012年房地产市场走势奠定了严控的基调。山东世联怡高总经理朱江认为，2012年将会是行业的一个冬天，“至少我在青岛没有看到这个冬天现在有多少回暖的迹象”。
就2011年土地成交遇冷、流拍率升高、土地成交量骤降的形势来看，市内四区土地供应较小，预计2012年市区项目以去化库存为主，新项目供应量将减少。世联分析，2011年新增供应上升幅度较大，主要由于2010年开始调控，不少楼盘推迟上市，直到2011年才开盘销售。因此使得库存量比较大，同时，在目前限购的形势下，为实现销售，开发商选择首推中小面积产品，以满足首套刚需及首套改善型客户的需求。
世联认为，目前存量房源压力的增大，置业者观望情绪的浓厚，给了开发商很大压力，2012年房地产价格存在一定的下降空间。在春节过后，各项目就开始考虑适合自身的销售策略，2012年上半年有望出现更多项目为了吸引有限的置业群体而从价格上突破。记者 王晓美子
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 邢立玮]
