从1.6万/㎡直接降到0.69万/㎡ ，无锡“金融商务第一街”的最南端，近日上演着一次令人惊叹的房价跳水。
降价的楼盘名为嘉业国际城，该楼盘开发商无锡嘉启房地产开发有限公司的母公司嘉凯城，近一年来资金紧张，四处融资。多种迹象表明，该楼盘的跳水大降价可能是由于母公司资金紧张不得已为之。
在该楼盘被爆出房价跳水的同时，亦传出因其价格降幅过大扰乱市场而被政府“停盘”的消息。在房地产调控的大背景下，急需回笼资金的房地产商与依赖土地财政的地方政府，在房价的问题上迎头相撞。此楼盘接下来销售的价格，可能不仅仅是由开发商做主，或将是双方博弈的结果。
降价或因母公司资金紧张
10月19日，无锡市滨湖区立信大道附近，一切都是忙碌的景象。无锡当地的出租车司机老马一般不愿拉客人到这里，因为太偏远而且变化太快。“隔几天不来，这边可能就修了一条新路或建起一座新楼，我在这里经常迷路。”
这个被称为金融商务第一街(以下简称金融街)的地方，靠近新建的市政府，被定位为无锡未来着力发展的太湖新城核心区的引领性功能项目。金融街是市政府着力打造的区域性金融 、商业、购物中心，由北向南共分为五期，共14栋建筑，除嘉业国际城A栋金寓为商住两用房，其余的都为商用写字楼。目前，已有农业银行、无锡农村商业银行、无锡国联、香港昌兴等机构确定入驻，另有一批金融机构与著名企业预订或正在洽谈入驻。
但就在不久之前，这个看起来有着无限发展前景的地方，却上演了一幕令人惊叹的房价大跳水。
从1.6万/㎡直降到0.69万/㎡ ，让人有点瞠目结舌的降幅是由金融街南段的嘉业国际城A栋金寓创造的。
嘉凯国际城靠近无锡市政府，两条地铁线在不远处交会，是无锡房价最为看涨的一个区域，在这样的区域爆出这样的价格，不啻于一个重磅炸弹。
负责销售金寓的置业顾问董志佳告诉记者，今年7月份第二次推盘的时候，金寓推出了6900元的低价走量销售，“很快就销售完了，大多都是客户拉客户来购买，我们基本上没怎么宣传。”
在嘉凯国际城的附近，聚集了大量住宅楼盘，绿城玉兰花园、万科信成道、海岸城等，均价大多在1万元左右。目前，无锡市的均价也有七八千元，6900元的报价显得有些突兀。
诸多迹象表明，该楼盘的大降价可能是因其母公司资金紧张。
就在嘉凯国际城宣布跳水降价不久之后，7月27日晚间，其母公司嘉凯城公告了一份惨不忍睹的2012年中期报告。2012年1月～6月，公司实现营业收入15.19亿元，相比去年同期减少45.11% ；归属上市公司股东净利润-3.28亿 ，去年同期为728万，相比去年同期减少4600.96%。在这样的业绩情况下，嘉凯城也已戴上“亏损王”的帽子，股价跌至 3.6元左右。
从去年年初开始，嘉凯城资金紧张就已为业界公认。根据今年的中期报告，其经营活动产生的现金流量净额为-1.76亿元。货币资金为17.9亿元，但短期借款有35.72亿元，一年内到期的非流动负债为32.20亿元，去年同期该指标只有5.3亿元。
降幅太大，政府不高兴？
10月21日，与嘉凯国际城只有一路之隔的“海岸城”开盘。据其销售人员介绍，这几天，在嘉凯国际城房价跳水的消息传开之后，来海岸城看房的人增多了不少。
无锡人老王特意从市区赶过来，在他的眼里，这里距离市区十几公里，已经是不折不扣的郊区。老王本来没有买房的打算，他在无锡市中心有一套三室两厅的房子，但听说嘉业国际城降价的消息，忍不住到这里观察这个区域的房价是否松动。“6900元/平米在这个区域有点像白菜价，很适合入手。”
但现实让他有点失望，海岸城的均价在九千元左右，“这是这个区域正常的价格，等等再看吧。”老王觉得既然嘉凯国际城已经撑不住了，说明房地产商的日子不好过，如果等些时间，应该还会有房地产商的资金链紧张，到时有可能还会出现此类降幅较大的楼盘。
老王很后悔当初嘉凯国际城降价的时候，他没接到消息，否则他一定会买一套进行投资。
嘉凯国际城在降价时的确刻意保持低调，原因很简单：“为了照顾无锡市政府的感受。”一位知情人士说道，“嘉凯国际城推出6900元/平米的价格让无锡市政府很恼火，在不久后就被政府封盘了。”
的确，在距离项目工地13公里外的无锡市保利广场，嘉业国际城·金寓的销售中心正在经历着罕见的冷清。
10月19日下午，当记者走进销售中心时，置业顾问董志佳迎了上来。记者环顾四周，偌大的销售中心，只有记者一个顾客，另外几个置业顾问正坐在椅子上无所事事。
“A栋公寓6900元的特价已经结束，只剩20层以上的，现在还没有开始推。B、C、D三栋写字楼还没有销售方案。”记者一提起价格，董志佳就如是说。
“这两天有很多外地人来问，但对于之后的价格，我们也不知道。具体什么时间推出，我们也不确定。”董志佳说。
“为了发展这个地方，无锡市政府都迁了过来，而且给了很多的优惠条件。嘉业国际城开出这么低的价格，让无锡市政府的地不好卖高价了。”该知情人士透露。
而现在，嘉凯国际城也很难办。“之后的价格定低了不行，定高了也不合适。”这位知情人士表示，嘉凯国际城肯定是想把价格定低一些，好尽快回笼资金。但政府又不希望价格太低，所以嘉凯国际城的价格就僵在这里了。
而该楼盘之后的销售价格，目前还颇为神秘。在政府介入之后，价格已经不仅仅是开发商说了算了，最有可能是开发商和政府博弈后的结果。一位销售人员偷偷地对记者表示，年前应该会再推出一批。“但应该不会是6900元了，只会涨，现在的问题就是涨多少政府满意。”
“而不是简单的行政性干涉”
人们最关心的是，如此大幅度的降价，嘉凯国际城是忍痛割肉还是仍有盈利？对此，记者进行了调查。
据公开资料显示，开发商无锡嘉启为嘉凯城控股子公司：苏州嘉业(嘉凯城全资子公司嘉业有限公司持有其94%的股份)持有其62%的股份，深圳启恒投资有限公司持有其33%的股份，无锡市太湖新城建设投资管理有限公司持有其5%的股份。
根据嘉凯国际城的建设用地规划许可证，该楼盘所处的位置是编号为XDG-2007-37的地块。根据无锡市国土资源局网站上的公开信息，该地块总面积为562289.5平方米，于2007年挂牌。无锡市太湖新城建设投资管理有限公司以五亿四千多万的价格购得此地块，楼板价是382元/㎡ 。楼板价，就是单位面积房价内所含的土地成本。
据一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，从楼板价来看，该楼盘即使卖到6900元/㎡ ，也不会亏损。而且，还能小赚一笔。“它拿地的时候价格很低，所以有降价的空间。”
他还告诉记者，以382元/㎡的楼板价计算，该楼盘的成本价大约在5000～5500元/㎡ 。因为该地块并非是无锡嘉启直接购得，而是由其小股东无锡市太湖新城建设投资管理有限公司购得。嘉启从其手中购地时价格应该会翻番，但楼盘的成本价还是能控制在6000/㎡以内。
“也就是说，这个楼盘只要不低于6000元/㎡ ，应该就不会亏损。”该业内人士告诉记者，现在楼盘所标出的价格大多是根据其未来发展而预期的价格，而不是根据其成本所定的价格。“尤其是像太湖新城这样的新区，因为是政府推动发展的地域，未来发展前景很好。但拍地时这里还是一片农田，价格一般会很低。成本价和售价差距会很大，所以开发商才敢如此大幅度降价。换做其他地方，这么大幅度早就亏损了。”
全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存告诉记者，受经济形势不景气以及限购的影响，很多房地产商资金链都有些紧张，江浙地区尤其突出。“开发商要回笼资金，摆在他们前面的只有两条路：一是将项目转让或者与人合作 ，二是降价销售。”
嘉凯国际城选择了第二条道路，但这种方式很容易引起当地政府的干涉。陈宝存表示，降价幅度过大会扰乱当地的房价，为政府今后的卖地制造困难。“所以一般业内降价都会冠以团购之类的名义，人为设定一些条件，保证降价在小范围进行，避免引起政府的干涉和老业主的不满。”
“各地政府都对房地产业很敏感，各地政府都对房地产业进行着或明或暗的干预。”陈宝存告诉记者，现在政府的干预还处在一种“头痛医头，脚痛医脚”的初级阶段。“地方政府希望房价高企，如果出现降价会马上干预。”陈宝存表示，在市场经济下，他并不认同政府的这种干涉。他建议，政府应该多通过制度和经济手段对房地产进行调控，而不是简单的行政性干涉。
文/图
■“金融街是被无锡市政府着力打造的区域性金融、商业、购物中心。为发展此地方，市政府都迁了过来 。嘉业国际城开出这么低的价格，让市政府的地不好卖高价了。”
■“该楼盘的成本价不会超过6000/㎡ ，即便是卖到 6900元/㎡ ，也不会亏损，还能小赚一笔。”记者 周超 （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 刘宝中]
