对于越来越注重居住品质的购房者而言，小区居住品质，很大程度是由小区楼间距、公共活动区域空间、楼高等实际因素决定，这些因素共同构成了小区居住密度。楼层低一些、楼间距大一些，小区居住密度就低一些，人们活动在更大的空间中，心情也会更好。而小区密度，可以用容积率来形容。本期就来探讨，买房如何参考容积率。
案例：容积率提升业主状告开发商赔偿
近期发生在宁波市的一起真实案例，充分反映了容积率对生活品质的影响，以及购房者对容积率的重视。此案例中，宁波鼓韵花苑项目的187位业主发现开发商变更容积率，在谈判未果的情况下，集体将开发商告上法庭。业主称，开发商交付房屋之后，他们发现整个小区住房显得非常拥挤，而且绿地很少，绿化的质量也非常差，与开发商的促销宣传完全不一样。按照地块规划，住宅区技术经济指标为用地面积23874平方米，建筑面积35425平方米，容积率为1.48，绿地率39.4%，建筑密度26.9%。房屋建成交付后，业主委托专业机构测算发现，小区建筑面积严重超标，仅住宅区超标面积达到21710平方米，超过规划设计条件确定的容积率指标，其中住宅区容积率从约定的1.48提高到了2.39。
小区业主认为，容积率直接涉及到居住的舒适度，容积率高了，整个小区的拥挤程度会增加，小区环境劣化，舒适度就降低了，房屋的价值量也直接被贬损，并主张开发商赔偿损失。
分析：开发商为谋利偷增容积率
容积率，指的是小区总建筑面积与总用地面积的比值。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越少，人均用地面积越多，居住品质就会越高。相反，高容积率的小区则意味着带来高密度的居住人口，对小区本身楼道、公共娱乐场所等的使用也会更加频繁，从而加速其老化。
销售项目的容积率，是由当地规划局和土地管理局等政府部门确定，开发商在购买土地时，容积率已经确定。按照规定，土地出让后，开发商不得擅自更改容积率等规划和建设条件。但有时，开发商为了谋求更高利益，不惜铤而走险，以缩小楼间距、加高楼层等做法，在地块面积上偷偷增加建筑面积，无形中就提高了容积率，也损害了购房者的权益。今年，青岛李沧区某楼盘就涉及到一期容积率超出规定，被责令补偿土地金。
攻略：不光验小区还要看周边
首次置业者可能并不知道低容积率有什么好处？首先，小区较低的容积率有效地限制了楼层的数量以及楼间距，既扩大了阳光的采集范围又保证了社区的空间及道路的宽度；其次，较低的容积率决定了其较低的人口密度，一方面为业主带来了安静且宽松的生活空间，保证了楼宇内的电梯 、停车位、消防通道等设施的良性使用状态 ；另一方面，低容积率有效降低了能源消耗，保证了社区环境的绿色指标。
但当前国内多个城市都倡导土地集约利用，对容积率有最低限制，如青岛不仅禁止了容积率在1.0以下的土地项目，还在部分区域设定容积率最低值，如开发区中心商务地带容积率不低于2.5。
在售项目的容积率多大为宜？记者调查岛城目前在售房源发现，容积率与物业形态有很大关系。一般多层项目容积率多在1.4以内为宜，而主打高层的项目，容积率在3.0以内为宜，另外，如果项目以超高层或融合公寓为一体，容积率多在4.0以上。
在一定容积率范围内，楼盘舒适度与容积率之间并非单纯的正比关系，还要看小区规划。如有的小区容积率虽然高一点，但是楼座布局合理、错落有致，社区绿化和公共配套很完善，未来居住舒适度方面，也有可能并不输于容积率较低的项目。
另外，购房者不仅要注意项目的容积率，还要关注周边区域的容积率。如有的项目虽然表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，所在区域的容积率偏高，居住舒适度也大打折扣。记者 王晓美子
置业顾问
近期岛城不少住宅项目进入最后交付阶段，很多读者反映，在办理房屋交接手续时发现，拿到手的房子存在大大小小的质量问题。遇到房屋质量问题时，购房者应该如何应对？本期置业顾问特针对交房过程中遇到的典型问题，请两位律师集中解答。
问题一：验房过程中，如果发现房屋存在质量问题 ，可否自己找人维修？
清泰律师事务所于钦杰律师：如果在房屋交付之前发现有质量问题，购房者应先告知开发商，由开发商负责维修。如果告知之后开发商不予维修，购房者则可以自行委托第三方维修，产生的费用应由开发商承担。
问题二：商品房交付使用后、房产证办理完毕之前，如果房屋发生火灾等意外损毁，这个损失由谁来承担？
山东元鼎律师事务所单正国律师：按照现行商品房买卖法规规定 ，商品房交付使用之后，随着房屋所有权和使用权的转移，房屋相应的毁损、灭失的风险也相应转移。也就是说，在交付使用前，如果房屋损毁，损失由开发商承担，但交付使用后则由业主承担。如果购房者已经接到开发商书面的收房通知，但无正当理由而拒绝接收的，自书面通知确定的交付使用之日起，仍要承担房屋毁损、灭失的风险。
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 刘宝中]
