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岁末年初，一组组数字再一次牵动地产人的神经，又到了总结和盘点之时，过去的一年，青岛楼市发生了怎样的变化？哪些事情留给你深刻的印象？1月16日，由半岛网主办、青岛房地产经理人俱乐部协办的2013年首届地产沙龙圆满举办，城阳学区房
巴黎壹号的营销总监
崔银杰在沙龙现场分享了自己的营销经验。在价格并不占优势的情况下，2012年巴黎壹号是如何在激烈竞争中去化85%的呢？
巴黎壹号的营销总监崔银杰
诸多特性加大销售难度 利率优惠推动成交暴涨 其实我们这个项目有一些特性，这些特性对于我们来说负面的比较多，我们周边的项目非常多，竞争也非常激烈，而且在价格上我们并不占优势，因为我们项目均价8500多，而万科精装房的均价是8600多。在不占优势的情况下，截止到今年12月份，我们已经销售了85%。可能从大市场来分析我们业绩并不是非常优秀，但是如果从项目所处的条件来讲，还是有一定的难度，这个业绩也是不错的。
2012年在我们销售达到85%的情况下，周边的项目这一年成交量应该在15%左右，为什么差距这么大呢？我觉得可以从宏观和微观两个角度、以及内部操作来分析原因。从宏观来看，2012年的成交比2011年的成交有一个翘尾的现象。在我们三月份中旬开盘的时候，感觉到压力非常大，很困难，但今年6月份出现了成交量暴涨的现象。为什么会在这个时间段出现了成交量的变化？其实是国家放开了银行贷款利率的优惠政策，这个政策对整个市场有一个非常大的推动。我看了一下国家统计局12月份统计了一个数据，同比CPI上涨12.5%，住房上涨3%，租房租金上涨3.3%。从这个数据对比来看，住房的上涨是偏低的。像冯秘书长，包括李总、孟总提到的，房地产大的市场比较稳，轻轻慢慢的在往上涨，但我们项目在操作的过程中，价格并没有往上涨，为了走量和回稳资金，也是牺牲了一些利润。
产品配比与市场需求相吻合 李晓峰总监将国家来控制这个房地产就像生炉子，而我觉得更像放风筝，有松有紧，整个市场在非常紧的情况下，甚至影响到国家经济的时候下，就要适当的放一放绳，适当地微调一些政策。上周整个青岛市住宅成交2406套，新房比例占1755套，城阳区占了464套，也就是城阳排名第一位，第一个是土地资源充足，第二个原因是刚需的问题，这也是我想讲的我们为什么有这么好的销售的原因。谈到刚需不得不说一点，你这个项目的产品和这个市场的需求有没有配比，从我们周边的项目来说，周边的一些配套都是一样的，我们是学区房，周边的项目跟我们是一样的，不管是金融、购物、学校，都是在同条件的情况下，为什么我们的成交量能比这几个项目好，是因为我们的产品跟我们市场的刚需配比比较吻合，即便是我们的价格稍微高一点。
产品跟市场的需求的配比怎么能配起来呢？我们项目的配比，90平的刚需房占一大部分，但是也不能忽略了改善性购房者的需求。我们最贵的一个是10500，而且是毛坯房，有没有销售？有，这栋楼也销售了50%。从操作速度来看，我们家是最好的。这栋楼均价10500，顶层复式总价近200万，但是仍然有销售。
