租金变化
十年租金增两倍，与收入基本同步
说起青岛房租十年间的变化，科威不动产总经理孙杰深有感触，因为他从事二手房行业正好10年。“青岛的租金涨幅还是比较合理的，像是一些办公用房和沿海的高档住宅小区，房租十年来都没有太大变化，而其他的网点和住宅小区，房租翻番基本是没问题的。”孙杰列举了青岛四个比较热点的租房区域，十年来房租的变化情况。“以浮山后一套50多平方米的简装套一厅为例，2003年，租金基本在500元～700元/月，现在每月在1500元左右，房租十年涨了两倍多。”孙杰说，这十年间，浮山后的套一厅，每年的月租金涨幅都在50元到100元。再以大润发周边40多平方米的套一厅为例，2003年的房租为600元/月，如今的房租为1600元/月，房租已经是原来的近三倍。台东商圈附近的小户型也一直是热门的出租区域，2003年，台东八路附近的小套二，房租为1000元/月左右，现在租金为1700元/月左右，受房源年代比较久的影响，涨幅不到两倍；同样，辛家庄附近30多平方米的小套一，2003年房租约为700元～800元/月，现在的租金在1700元/月～1800元/月，十年涨了两倍多。数据显示，青岛市市区居民年人均可支配收入从2003年的10075.32元，增加到了2012年的32145元，“青岛的房租上涨幅度还是比较正常的，基本和收入的增长可以同步。”孙杰表示。
上涨原因
外来人口增大租房需求，催涨房租
“租赁市场的价格和多方面因素有关系，一方面，和城市经济发展相关，更多的流动人口拥入城区，需求增加。”青岛链家地产市场研究部分析师殷天逸说，随着更多的农村人口拥入城市寻找就业机会，租房需求会变得越来越大，第二，一些限制购房的政策，比如限购，使得一些不具备购房资质的人暂时不能买房，只能租房。或者在市场购房环境优惠较少的情况下，一些购房者心理预期改变，也会从买卖市场转向租赁进行观望，这一方面就造成了需求的增加。第三，通货膨胀、物价上涨等因素，也会影响房租，特别是近年来物价飞涨，房东涨房价也合乎市场规律。“第四，还会有一些短期影响因素，比如年后返工潮，或者学生毕业季，短时间内造成需求大增，也会促使租金上涨。”
未来走势
稳中有升，年增10% 左右是常态
“近年来，每年一季度，特别是年后的时间，都是租赁旺季，业主基本会提高租金，平均涨幅差不多5%～10%左右。”殷天逸介绍 ，这是全国比较普遍的现象，只是涨幅略有不同。从青岛来看，一些租房的热点区域、房源比较稀缺的区域 ，每年的涨幅会稍微多一些，一般10%左右是常态。
“未来的房租还是一个稳步增长的过程，不会下降也不会大涨。”孙杰表示，近期新国五条对二手房市场产生了比较大的影响，在二手房市场遇冷的情况下，很多人预期售转租变多，可能会导致租金下调的情况也不会出现，“因为大家又开始持观望态度之后，很多本打算买房的人可能就会先租房观望，这同时又会导致需求增加，因此即便出租房源增多，也不会导致租金下降。”
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所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万元的房子，假如月租金为5000元的话，那么其租售比就是1：200。租售比是衡量一个国家房地产市场是否出现泡沫的重要标准，国际上通用的租售比值为1：160。也就是说，当租售之比为1：160时，房价就是合理的，当租售之比高于1：160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。由于中国目前不用支付地产税，所以1：160的租售比，可以提高至1：200。如果还是以市值100万元的房子为例的话，假如月租金为5000元，那么从金融角度上来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，房价就有泡沫之嫌了。但目前中国，特别是“北上广”等一线城市，租售比已经达到了1：500甚至更高，十年间，租售比变得越来越高，在这种情况下，很多人不免认为，租房真是太
划算了。而就目前的房价来说，以租养房越来越难，不少区域50至70年的租金也难抵房款。
“但其实中国人和欧美的生活习惯、价值观都是不一样的，如果能凑到首付，宁可多贷一点款，还是买房更合算。”孙杰表示，10年前买房，很多人可能觉得每月1000元的房贷会压得人喘不过气，但10年后，1000元已经不会对生活构成压力。但这栋房子在十年间增长的价值，已经不止是两倍三倍那么简单了，同样，一样的钱也已经买不到十年前的房子。
本专题撰文/记者 付明实
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 鹿璐]
