20年，远洋地产的业务三级跳
钱在哪？这是近期很多银行和房地产企业都在问的问题，当他们还在找答案的时候。资本市场已经一片混乱，这场史无前例的流动性危机，不仅让银行股、地产股齐跌，更让沪市对2000点的“下限”视而不见，一度跌破1900点。
2008年金融危机以来，随着4万亿的救市和房地产业的高歌猛进，还有去年商业银行令人咂舌的1.24万亿净利润，钱多得让人们一度忘却了此前地产企业紧绷得的资金链。6月底的银行“钱荒”似乎再次提醒地产企业，其实现状没有想象中的那么好。
但对这个问题，手中握有161.47亿现金资源，以及未使用授信额度近330亿的远洋地产并不慌乱，尽管股价也受到此番波及。远洋地产总裁李明对企业当下的财务状况信心十足，在7月5日举行的“远洋20周年感恩季 品质之旅北京行”媒体交流会上，他表示“远洋地产现阶段财务稳健”。
远洋桃花岛沙盘
对于“不差钱”的远洋地产，下一阶段面临的问题则是如何利用手中资金发展旗下业务，以跑赢下一个20年。此前，李明曾在远洋20岁生日之际《致员工的一封信》中表示，“房地产行业走过‘满足基本居住’的阶段，客户对品质、功能、环境和舒适度的关注都在提高，对住宅、商业、养老等多种物业类型的需求也更加丰富。”在媒体交流会上，李明再次强调只有抓住这种市场需求的变化，通过多元化的综合性地产业务的发展方式，才能在行业转型中求得新的商业机会。
今年，远洋地产迎来了建立20周年，20年除了完成股权改造和香港上市之外，远洋地产业务多元化的发展模式也已初步完成三级跳：住宅地产愈发壮大，商业地产、地产金融也在逐步收获，积极探索养老地产。但这三级跳的完成，却并不简单。
远洋桃花岛现场实拍
曾经不懂开发程序的地产央企
从远洋傲北到远洋万和公馆，再到远洋天著。品质之旅北京行期间，远洋地产安排到京的近百名媒体和业主代表参观了北京大本营的高端住宅项目，展示了企业在住宅领域的非凡品质。但令到场嘉宾难以想象的是，这个建立于1993年的地产央企，居然到1997年还不知道在北京开发房地产的程序。
1993年，出于对房地产利润的渴求，中国远洋运输集团催生出众多的房地产公司，并成立中远房地产公司（远洋地产前身）以统筹管理企业地产业务。但由于中远房地产所在北京市，彼时为了保障本地房地产行业的发展，对于像中远房地产这样的在京“央企”及其所辖企业、外埠开发公司，一律不允许在北京“落户”。被“北京开发权”卡住“脖子”的中远房地产，直到1995年才尝试做出些改变：从负责分房的集团手中接过了两个内部的联建项目，用来做职工福利房和来京借调人员宿舍。这两个分别位于北京朝阳区广渠门和海淀区双榆树的小型住宅项目，先后投入开发建设，并成为中远房地产公司最早面世的作品。
远洋桃花岛项目现场实拍
1997年，李明调到中远房地产担任总经理，逐步开始向房地产开发企业的过度。
“现在我还记得明确定位做房地产开发企业之后，企业还没有土地储备、没有开发权，甚至还不知道在北京开发房地产的程序。”李明回忆说。
正是这个没有经验的地产企业，1999年正式推出了自身第一个用市场规范来运作的项目——远洋都市网景，随之而来的
远洋风景、远洋天地逐步被市场所认可，中远房地产逐步步入应有的发展轨道，并迈出了向外拓展的步伐。
此后，李明逐步推动中远房地产的股权改革，并完成“远洋地产”的更名，成功登陆香港主板，完成迈进国际资本市场的夙愿。住宅地产开发也因资本的引入而风生水起，远洋一方等中高端住宅逐步推出，向华南市场渗透的也收获颇丰，2012年华南区贡献31.7亿元，同比增长19%，为集团贡献超过一成的销售额。
远洋桃花岛项目现场实拍
伴随着远洋万和公馆、远洋天著等几个“高地价”项目顶住了压力，获得市场的认可。远洋地产在住宅领域的“一级跳”完美完成。
商业地产：已有业务模式的破局
颐堤港、未来广场，作为远洋进军商业地产以来的代表作，也被安排在了本次品质之旅北京行的体验表里，除了项目参观，嘉宾们还获得了特制的打折卡，专门用于这两个项目的优惠购物。
据远洋的资料显示，颐堤港目前购物中心的签约出租率已达87%，商户开业率超过80%；写字楼也吸引了阿尔斯通、奔驰等世界500强的企业入驻，出租率超过91%。而未来广场也与百余家国内外知名品牌成功签约，签约率达95.5%。
远洋桃花岛项目现场实拍
但远洋地产商业地产事业部于2010年3月才正式成立，这距2009年10月的“国四条”出台还不到半年，取得如此成果殊为不易。
20岁的远洋经历过了两轮金融危机，特别是2008年的金融危机，让业务多元化的重要性愈发被远洋所看重，尽管每个行业、每个企业历来都有专业化和多元化的争执。
李明认为，行业的经济形势好专业化是正确的，行业不好的时候多元化无疑是正确的，所以综合起来看，对远洋来说多元化的益处是有限的，而这个有限一定是以主业，与基本行业相关联的情况下，不能跨行业。
这一指导思想之下，商业地产成为远洋业务多元化的第一选择。李明认为这有利于应对单一住宅开发蕴藏的风险，同时，持有型商业物业的收益将成为最稳定的收入来源，对稳定企业资金有一定作用。
与其他企业发展商业地产项目不同的是，远洋有自己的商业地产公司，也有与专业的商业地产企业合作。2008年，香港知名的商业地产开发商太古地产收购了远洋地产颐堤港地块50%的股权，双方共同注资40亿元开发。2011年12月，太古联合远洋以20.03亿摘得成都中心区域锦江区核心商业地段内一地块的开发建设权——大慈寺文化商业综合体项目提上日程，并计划于2014年正式运营。
远洋桃花岛项目现场实拍
“远洋虽然此前有过开发商业地产的经验，但依然专注于住宅地产，而太古则是成熟的商业地产开发商，同时他们也有进军内地的计划，只是不熟悉内地市场。”李明谈及双方合作，认为这是双赢的局面。
截止2012年底，在远洋现有2300万平方米的土地储备中，商业物业用地约占16%，达376万平方米，预计五年以后，远洋将会有近200万平方米的持有商业投资物业，将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目。
“预计2013年将有超过25万平方米的商业地产投入市场，对于现在的远洋来说，高负债时代已经过去。”远洋地产总裁李明告诉记者。
进入收获期的商业地产，终实现了远洋地产旗下业务的破局，二级跳稳步跨出。
养老地产：新业务的探索
整个品质之旅中，最让记者兴奋的是远洋地产“秘而不宣”的养老地产项目。经过近一年的筹备之后，7月，远洋地产首个养老地产项目“椿萱茂•凯健”正式推出。该项目位于远洋地产旗下的高端社区远洋天著内，建筑面积近6000平方米，床位数约110张。
尽管李明认为，“国内养老地产没有几个成功的，大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产的产业，所谓的养老地产，实际上只是地产。现在中国最有前景的是养老产业，而不是养老地产。”但这并不妨碍远洋对养老地产的探索，他表示，养老地产实质上还涉及到更多的内容：比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心。
远洋桃花岛项目现场实拍
借鉴在商业地产合作开发的经验。2012年9月，远洋地产总裁李明与美国Emeritus集团（美国知名养老服务商）董事局主席DAN BATY进行会晤，就中国养老市场行业现状及战略合作进行深度沟通。今年4月，远洋与哥伦比亚太平洋公司通过各自附属公司及后者的合作伙伴Emeritus公司，共同组建中外合资企业用于开发和经营其第一个合作项目——“椿萱茂•凯健”。
中外合资养老机构在中国并非首次，然而，从过往经验看，目前中外合作主要的合作要么是外资品牌以顾问形式为国内养老产品提供咨询服务；要么是海外基金、投行等对国内养老产品进行投资，而不参与任何经营管理。远洋地产椿萱茂摒弃了此前外资品牌或提供咨询或参与投资的旧模式，将国际运营管理、服务标准与中国本土文化相结合。
瞻望养老地产未来，李明称，养老产业在国内的发展尚需时日，远洋也在为推动产业发展做着更多的研究与探索，现在谈养老地产还为时过早，但远洋地产进入养老业务领域的决心是非常坚定的，强大的市场需求指导着公司的战略发展方向，相信未来10年当中，远洋养老地产板块的发展规模将呈几何倍扩大。
远洋养老地产的探索成功与否，将等待市场给我们最终的答案。
[编辑: 邢立玮]
