4月28日，广西南宁市房管局发文称，从2014年4月25日起，放宽广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭在南宁市的购房条件。舆论将其解读为“第一份由官方正式发布的楼市限购调整”。但此房产新政出台后，短时间并没有改变当地楼市低迷的局面，不过土地单日最高出让量已经创出新高。
业界分析认为，此次房产新政更像是南宁第一季度GDP增速放缓的产物，新政本身也更多是为了鼓励房地产企业继续拿地；从长远来看，“中国的城镇化建设进程刚刚过半，看空中国楼市或中国经济发展没有依据。
楼市“松绑”影响有限 “我们是五一度假回来才听朋友说南宁楼盘对玉林等五个城市放开了，所以今天过来看看，有什么合适的楼盘。”5月6日上午，在南宁高新技术产业开发区一售楼处，记者遇到了来自玉林的林先生，这是他上午看的第三个楼盘了。
林先生告诉记者，来南宁买房主要还是为了解决孩子的教育问题，将来孩子读高中要到南宁来读，新房不求地段太好但价格不能太高。
但让林先生郁闷的是，这家楼盘在广告中打出的最低3888元每平方米的户型其实只有一套，且早就售出，其他价格大多都在6000元左右，他认为还是有点高。
另外一家位于西乡塘区龙腾路上的楼盘售楼处工作人员也告诉记者，自从新政出台后，每天都会有一两个南宁周边城市的市民来看房，“不是很多，大多只是观望，并没有下定决心买。”
不过据熟悉南宁房地产的业内人士许强(化名)介绍，其实各大楼盘最近几天前来看房的人都不多。“别说外地，加上本地每天去看房的都是个位数，我和几个楼盘售楼处都有交流，他们都抱怨，就算五一假期期间，各楼盘看房的人也是少得可怜。”
根据南宁房管局公布数据显示，2014年4月28日到5月4日这一周，南宁市商品房供应面积为28.3万㎡ ，环比下降34%，商品房成交面积为6.9万㎡ ，环比下降57%，商品房成交套数791套，环比下降54%。
南宁多位房地产人士在接受本报记者采访时直言，松绑限购无论对于成交量还是价格影响都不大。
南宁市房管局也回应称，“经过调研研判认为，此次出台的政策，不会对南宁楼市产生较大影响。”
“在南宁未实行限购政策之前，2009年至2011年间，北部湾经济区其他城市居民在南宁购房的数量仅占南宁同期售房总量的5%。因为南宁除了限购区域外，离市中心不远的区域，一直都没实行限购，玉林、北海等地的市民都可在这些区域购房。现在放开户籍限制，只是办手续更方便而已。”南宁市住房保障和房产管理局副局长杨燮对媒体表示。
放宽限购令“蓄谋”已久 看似突然的南宁限购令松绑，其实早就有迹可循。
2011年3月1日，限购令落地南宁，被称为“南宁版限购令”。该限购令明确规定南宁户籍家庭在本市六城区内限新购1套商品住房；不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在南宁购买商品房。
不过，南宁版限购令一开始就为外地购房者留了一道口子：仙葫、五象新区核心区 、龙岗片区、兴宁快环外的部分不在街道办事处管辖之下的区域属“非限区”。
今年2月底，南宁当地就有业内人士分析限购政策或将逐渐放松甚至取消。
南宁华南城住宅部总经理谭志宏分析，3年前政府推出限购令，是为了抑制一些城市房价过快增长推出的“一刀切”政策，但相对而言，南宁市并非属于房价过快增长城市，本来限购就没有太大必要，放松甚至取消限购，只是时间问题。
而从去年底以来，南宁非限购楼盘数量越来越多，限购令似乎名存实亡。
“从去年11月开始，像汇东星城、森林假日，南宁奥园等此前属于限购区内的楼盘也已经不限购了，五象新区银海大道沿线一带的楼盘也变成了不受限楼盘。”许强告诉记者。
即使在限购区域内的楼盘，外地户口也可以很顺利地买到房。
“外地户口不成问题，像纳税证明和社保证明，如果你没有，我们都可以帮你办。”5月6日，龙腾路上一家房产中介的工作人员告诉记者，“只要提供身份证复印件等证件，多交7000元，3个工作日内就能办妥一年的完税证明。
名存实亡的限购令，加上越来越冷淡的房地产市场，终于使得南宁市房管局发出了“第一份由官方正式发布的楼市限购调整文件”。
拯救GDP 业界不少人士指出，松绑限购令显然更多的是地方政府出于GDP增长的考量。
“南宁没有放松限购，这一切都是符合政策要求的，南宁有自己特殊的情况。”5月7日，躺在病床上的广西壮族自治区政府参事、自治区发改委经济研究所所长蒋升涌接受记者采访时表示。
“2012年整个广西全区城镇化率才43.6%，距离全国52.57%差了将近10个百分点，南宁市的城镇化率在全国省会城市里也是比较落后的，另外，南宁现在市区的常住人口才200多万。”蒋升涌摊开双手，提高嗓门，“这说明南宁的发展还需要更快一点，所以房地产千万不能崩溃。”
在蒋升涌看来，南宁的房价还是太低了，政府
救市是要保证南宁的房地产能健康发展。“这几年南宁的房价是稳中有升，但是在全国还是太低了。”蒋升涌说，“你看看南宁的房价，现在靠近邕江的才1万。”
蒋升涌一直认为，北部湾经济区应该成为我国经济新增长点，而南宁作为该经济区的核心城市，必须快速发展，在这个过程中，需要吸纳大量人口 。
“南宁周边这五个城市的人有一千多万，肯定有一部分潜力购买者，但这个需要时间来消化。”蒋升涌说，另外，广西有1400万农民工，其中600万在广东打工，他们将来肯定是要回家的，南宁肯定也将会是首选，这对于南宁的经济发展、房地产市场都是利好。
经济学博士、中华工商时报副总编辑刘彬则更为直白，他认为，南宁的房地产新政跟GDP增速不无关系。
“南宁市政府希望营造一个购销两旺的楼市，目的在于，一要偿还债务，二要增加GDP。”刘彬认为，南宁的想法应该是地方政府的普遍想法。
南宁房地产业内人士许强提供给记者的一份统计文件显示，南宁的确面临着GDP增速放缓的困境。南宁今年第一季度全市生产总值626.41亿元，按可比价格计算，同比增长7.5%，与上年同期相比增幅回落了2.8个百分点，这与南宁今年政府工作报告中10%增速的目标相差较大。
“不管这个调控有没有作用，都不是说给老百姓听的，而是说给开发商的，就是说你们在我们这边拿地吧，将来市场肯定还是好的。”许强说。
房地产开发商似乎很快就对南宁的房产新政做出了回应。
4月30日，南宁五象新区的8宗经营性用地全部以底价顺利成交，成交面积共73.41万㎡ ，出让总额达31.06亿元。其中万科、宝能、绿地、联合佳成、合景泰富等知名品牌均拍下了百亩以上的大地块，从4月30日的成交量来看，创下近年来南宁土地单日最高出让量。
多个城市跟进救市 目前，南宁成为首个正式调整限购政策的城市，其他城市也纷纷跟进。
4月28日，天津滨海新区有关部门表示，正在积极研究、申报适合新区房地产市场发展的政策支持，争取在差别化限购、差别化居住证制度等方面找到突破口。
5月1日，安徽铜陵官方正式出台一系列关于住房公积金贷款、契税补贴等方面配套利好政策，意味着当地政府出手全面救市。
5月1日起，无锡的买房落户面积门槛从70平米落到60平米，被普遍解读为“曲线救市”。
公开资料显示，4月以来，已有郑州、无锡、天津、杭州萧山、南宁、安徽铜陵及宁波等城市相继放出风声对房地产调控进行调整。
记者注意到，在出台房产新政的城市中，除了南宁一季度成交的均价环比增长了0.22%外，郑州、无锡等城市3月末的均价较去年年末都呈下降的趋势。
业内有分析认为，在房产销售量价持续低迷的情况下，部分城市放宽现有政策的可能性会加大，但如南宁北部湾同城化的举措也是有限度的放开限购，未来其他城市也有可能结合区域或城市的发展进行有限度的调整，而限贷限购也还是会存在的。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，按照今年“双向调控”思路，在市场成交量走低背景下，对于库存量偏大的城市或区域，不排除一些定向宽松政策出台。
住建部政策研究中心综合研究处处长赵路兴在接受媒体采访时也表示，部分二三线城市新增供应量过大，消耗遇到阻碍，供求关系畸变，政府出台相关政策促进楼市走量也属正常，但限购放松的市场效应，仍然需要较长的反应期和消化期。
房价趋冷之势暂难缓解？ 在多地出台房产新政的同时，关于中国房地产泡沫的讨论不绝于耳，有不少观点认为，中国楼市已近拐点。
记者在采访中注意到，多位房地产业分析人士认为，此次救市如果单纯是政策刺激，而信贷未放开，从长期来看难以缓解市场趋冷之势。
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，目前的“救市”不痛不痒，市场信号作用比实际效果大，只是拿放宽限购等做文章，而更为重要的资金层面、银行贷款，地方政府还是有心无力，尚无所作为。
“昨天我走访了北京的几家二手房门店，发现现在贷款已经开始容易了，首套房贷款北京农商银行有9折优惠了，前一段时间都是按基准利率甚至还要上浮，而且现在放款时间也快了，年初需要1个月以上，现在基本10个工作日左右，深圳也是这样。”5月8日，著名“楼市春天派”学者、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存告诉记者，所以说单纯地靠政府限购或者松绑，影响还是有限，最重要的是通过市场调节。
陈宝存认为，从长远来看，“限购令”肯定会取消，政府对楼市调控的思路，在2013年10月份中央政治局学习房地产业相关知识的会议上，习近平总书记的一番重要讲话表述得很清楚：从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
“中国的城镇化建设进程刚刚过半，未来20年，房地产仍将作为中国经济的基础与支柱之一，带动相关上下游70余个产业发展，这一趋势不会改变。”陈宝存表示，近期多个城市房价确实有下降趋势，这属于正常的市场波动，由此看空中国楼市与中国经济发展是根本没有依据的。
记者 李杨
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 刘晓明]
