传了一段时间沸沸扬扬的岛城限购松绑的消息，终于在8月1日尘埃落定，如业内人士所预料的那样，与济南的完全放开不同 ，青岛的限购松绑，显得更加循序渐进，城阳和
西海岸，市中心区仅放开144平方米以上的大户型。不过尽管如此，也足以让已经沉寂压抑了半年多的市场欢呼雀跃。取消限购已经快半个月，市场反应如何？买房者买不买账？一起来看看市场的反馈。
市场反应
新房二手房反应两重天
从7月10日济南全面取消限购开始，关于岛城取消限购的各种说法就不绝于耳。7月底，一则消息终于让传闻尘埃落定。8月1日起，青岛开始执行差别化限购松绑政策。如今时间已经过去近半个月，新房和二手房的反应却出现了极大的差异。
新房：成交套数、房价均回升
岛城有条件地
放开限购，全国范围内限购解禁热潮也为去化创造了良好的政策环境。7月28日～8月3日一周，岛城新建商品房，成交套数环比增加了39.32%，创下今年3月以来的周成交套数新高，其中商品住宅成交环比增加37.24%。价格上来看，商品住宅成交均价为8372元/平方米，环比上涨了7.32%。从成交区域看，城阳区、黄岛新区是区域成交的前两名，可见放开限购对这两个区域的影响作用之大。8月4日～8月10日，岛城新房市场持续升温，商品住宅成交面积环比涨了10.32%成交套数增了15.65%，达到了2121套，再次刷新今年自3月以来的新高。新房市场的连续升温，不能不让人将其与放开限购联系在一起，特别是黄岛新区和城阳
楼市突出表现，更让
开发商坚信，限购取消，是走出今年楼市阴霾的开始。
二手房：成交量小幅缩水 影响不大
与新房市场的明显升温不同，二手房市场对取消限购的反应比较平淡，进入八月甚至还出现了小幅下降的趋势。根据链家地产提供的数据，7月28日～8月3日，青岛市二手房成交502套，环比上升2.24%。从成交区域看，市南区成交86套，新市北成交178套，李沧区成交55套，崂山区成交36套。黄岛新区成交86套，城阳区成交61套。中心城区(市南、市北、李沧、崂山)成交占比70.8%，较前一周下降了3.13%。8月4日～8月10日，青岛市二手房成交464套，环比下降7.39%，同比7月第一周下降3.33%。从目前的情况来看，限购松绑对青岛二手房成交量的带动作用尚不明显。市场仍处于调整期，回暖速度较为缓慢。从成交区域看，中心城区成交占比69.18%，与上周相比下降了1.62个百分点。可见，刚需购房者受限于自身的资金实力，其置业区域正继续向近郊区转移。
新房市场
开发商促销力度大增
从数字上来看，新房市场自取消限购以来，确实出现了一股不小的暖流，开发商并未坐地起价，而是给了市场更多的诚意，频频推出优惠。但购房者却未必买账。
开发商：抢夺先机，促销低开为主
“取消限购，对市场的影响肯定是好的，不过，因为现在放开只有半个月的时间，人们观望心理的放松，也还需要一段时间的过程。”青岛城市阳光置业有限公司董事长刘新伟告诉记者，取消限购的影响，可能要再过一段时间才能看出来，不过，就目前城阳区域的市场看，很多开发商都在趁着取消限购利好出来之际，赶紧增加优惠，让很多有购房意愿的人出手买房，冲量来弥补上半年的损失。“限购放松对新房成交的影响目前还没有显现出来，而针对目前的市场，多数开发商都会采取促销或低起价的策略。泰晤士小镇一期，就将采取成本价促销换人气的策略。”鲁商青岛区域营销总监姜鹏透露，针对目前的市场，刚在城阳区开盘的泰晤士小镇项目一期，可能也要走成本价销售换人气的策略。而像位于黄岛新区的万达海公馆则直接爆出了5700元/平方米的惊爆起价。另外，李沧区、新都心片区的不少楼盘也采取了低价销售态度，最高降幅两成左右。“其实，开发商之所以这样做，更多是对买房者心理上的鼓舞。”保利地产营销部经理刘丽丹告诉记者。
购房者：意义不大，继续观望是主流
开发商的优惠热情高涨，但老百姓是不是买账呢？业内人士表示，购房者的观望心理变化还需一段时间，目前来看，限购放松，老百姓的反应还是比较平淡的。“这次限购松绑，对我来说基本没意义。”市民方先生说，他现在比较着急买一套120多平方米的改善户型，家里目前有两套小房子，如果想换，还是不符合政策，买144平方米以上的房子又没那个能力，所以很纠结。像方先生这样的人不在少数，不想去郊区买，市区太大的又买不起，困在中间只能继续观望。
二手房市场
大户型议价空间明显减小
二手房市场对取消限购的反应更只能用“冷淡”来形容，不过，数字背后也要看到，尽管成交量上没有明显变化 ，但客户带看量特别是大户型的关注度上，都有了明显的提升。
卖方：议价时底气变足了
青岛有条件地放开限购，对市区来说，可能更多地影响体现在大户型二手房上。“对卖家的影响还是比较明显的，自从限购放开以来，很多崂山区、市南区这边的大户型业主，都纷纷有了底气，议价空间比以前小了很多。”链家地产市场分析师孙旭告诉记者，今年上半年市场不好，很多大户型的二手房议价空间能达到10%以上，动辄便宜二三十万元的房子很多，但如今取消限购，很多业主面对议价时的底气也更足了。
买房人：限购松绑效果尚不明显
“虽然上周青岛二手房市场从成交数据上看出现微降，但新增客源量等前瞻指标却出现小幅上升，可见青岛二手房市场自7月末以来的回暖趋势仍在持续。”孙旭表示，但是由于市场仍处于调整期，目前来看回暖速度较为缓慢。
“青岛限购松绑已逾十天。从青岛二手房市场的数据来看，并没有出现呼和浩特、济南等城市在限购松绑后成交量大幅上升的情况。从市场端的反应来看，目前改善型购房者对限购解禁的144平方米以上住宅的关注度明显增加，每日带看量显著增长；但对刚需购房者的连锁影响有限，这部分的客源增长、带看情况均较为平稳。青岛链家市场研究部数据显示，8月第一周新增客源增长率高于成交增长率，可见限购松绑对成交量的影响尚需一段时间显现。”孙旭说。
原因解析
限贷仍是主要阻力
面对记者的采访，很多业内人士均表示，虽然有条件地取消了限购，但岛城的楼市仍没有真正“热”起来，究其原因，主要有下面几点。
144平方米门槛太高
对普通的改善型购房者来说，换的房子位置要更优越，面积要更大，但市区144平方米，显然属于踮起脚来也够不到的范畴。“能买 144平方米以上房子的业主，基本都不是首改型的客户，大多是二次改善，所以这个政策一出来，我们就感觉损失到了一大部分目标在 100平方米至120平方米左右户型的首改客户，这部分的购房需求和购买力其实都很强的，但144平方米显然又太大。”孙旭说，不过，这说明政府在有步骤地放开限购，如果一下子都放开，市场过热，会造成房地产市场的不稳定。刘丽丹表示，青岛有条件放开限购，对市区144平方米以上的大户型来说，刺激还是挺大的，“比如保利的漫月山项目，在限购放开之前，很多客户来看过，但是由于政策的限制，没法买 ，限购放开之后，有不少之前的客户来把房子买了。”刘丽丹说，但目前来看，144平方米以上的户型在市区占比太少了，特别是在“70、90”的限制之下，这种超大户型占比更少，因此放开对市场影响也不大。
贷款政策没有改变
除此之外，信贷政策尚未松绑也是目前制约购房者购房的主要因素。孙旭认为，限购松绑虽然使一部分购房者获得了购房资格，但其购房能力仍然受到限制。尤其是在现行的限贷政策规定下，居民家庭购买第三套及以上住房无法申请到住房贷款。
“根本原因还是房贷的问题没解决。”刘新伟表示，贷款不放开，只放开限购，只能起到很小的作用。不过他也表示，这更符合房产市场自我调节的规律，而不是用行政手段来干预，“国外就是这样，有钱就买房，没钱就不买房，市场会更加健康。”
大户型交易税费未变
此外，144平方米以上大户型的交易税费也没有改变。根据现在青岛市的规定，144平方米以上大户型的契税，要比普通户型高一倍。“有这个原因，可能购房者买一个大户型，要比别人买小户型或者中等户型多交好几万的税，如果在税费政策上也能对超大户型有所优惠，可能大户型会更好卖。”孙旭说。
本专题撰文/记者 付明实 实习生 肖婷婷
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 孙孟臣]
