交房日已过，开发商却一再拖延，业主入住新房变得遥遥无期。面对业主索赔逾期交房违约金的诉求，开发商有的用物业费抵顶，有的甚至借助购房合同中的霸王条款“巧妙脱身”，但当业主一旦违约，将会付出数倍高于开发商的违约成本 。建筑方业内人士称，近期部分小开发商资金链紧张，是造成逾期交房的主要原因，而面对维权困境，逾期交房的情况集中出现，律师建议走集体诉讼的途径维权。
延期交房频现，最长两年 8月10日上午，李沧区重庆中路一楼盘售楼处门口聚集了200多人，已过约定交房时间，他们想知道究竟要再等多久。
人群中一名带着孩子的刘女士表示，这200多人都是该楼盘一期4号楼和6号楼的业主，按照购房合同的规定，两栋楼应于2014年 6月30日交房，可当合约交房日当天，楼盘一名项目负责人表示交房日期推迟至7月27日，业主们苦等了近一个月后，但该项目负责人又表示因工程未通过验收，交房日期再次推迟，这次该负责人还写下了书面合同，表示8月10日之前一定交房。刘女士无奈地说：“今天说还是交不了，而且这次连个期限也没有了。”记者试图进入逾期交房的工地，该项目负责人表示4号楼和6号楼正在施工，不允许进入。
事实上，李沧区该楼盘此次逾期交房在全市来说并非个例，市北区辽阳西路219号的楼盘，是由青岛贝蒙特实业有限公司开发，该楼盘原定2013年12月31日交房，后来延期到2014年5月31日交房，之后又延至7月31日，但截至目前，仍然没有交房。记者前往小区探访发现，该楼盘主体工程已完工，但停车场仍在施工，道路和绿化施工均未开始。
比起市内三区，郊区逾期交房的现象更加严重，位于城阳区春阳路和国城路交会处的
巴黎壹号小区，自2012年开始销售，购房合同规定的交房日期是2013年8月1日前，但交房日期变更多次，一拖就是一年多。8月9日记者来到该小区，发现小区周围的人行道还有不少挖开的深沟，正门处连小区名称都没有。不少单元门还没有安装上，沙子、水泥和堆砌成小山的建筑垃圾随处可见，楼下网点房内的部分施工架还没有拆除，10多名工人紧张地忙碌着。开发商青岛博阳置业有限公司在售楼处贴了一份承诺书，表示最终交房日期在9月30日。但该小区2号楼业主孟先生表示，他已经不敢相信了，像这样的承诺开发商已经做过4次。
在胶州，位于广州南路与澳门路交会处的东苑新天地小区，施工已进入收尾阶段，却几乎处于半停工状态，偌大的院子里只看到零零散散几名工人，业主徐女士称合同约定2012年5月31日交房，到如今已逾期两年多，房子却还没有建好。开发商胶州东苑置业有限公司一名负责人表示，根据当前进度，可以保证在11月份交房。
违约金用物业费抵顶 “如果确实因为施工进度原因，导致不能按期交房，我们完全可以容忍，但按照购房合同来计算得出的违约金应该赔给业主。”8月10日，在李沧区重庆中路事发楼盘售楼处门口僵持了一上午的业主代表刘女士告诉记者。根据双方签订的购房合同，违约金的赔付标准是万分之五，但专门处理此次违约事件的马姓负责人却称，违约金赔付标准一律降到万分之二，并表示业主如有不满，可以提起诉讼。
记者在调查中发现，在逾期交房之后面对合同规定的违约金赔付问题，开发商的态度多是不愿赔付或者模棱两可。在城阳区巴黎壹号小区，开发商贴出来的承诺书上指出，所有业主因延期交房产生的违约金额，将全部冲抵购置机械车位或储藏室费用，机械车位统一定价为5万元，储藏室为3000元/平方米。8月10日，记者通过该业主介绍进入该小区QQ群，面对这样的处理方式，多数业主都选择了被动接受。3号楼业主刘先生说：“储藏室是没有产权的，怎么能值3000元/平方米，说是送车位，结果送的全都是立体车位。”
黄岛区珠海东路东方至尊小区同样面临逾期交房的问题，按照购房合同约定，该小区房子要在2013年年底时交付，但最终延期到2014年 6月。7月初，东方至尊小区的物业公司给业主刘先生发函，称综合验收已通过，业主可以去物业拿钥匙。但在物业办公室里，刘先生被要求先签署一份协议，内容是同意将延期交房违约金抵顶物业管理费，根据延期半年时间来计算，开发商应赔付刘先生违约金1万元左右，可以抵顶28个月的物业管理费。
家住李沧区的何女士在小区对面的李沧一家城市广场买了一套小公寓，实际交房日期比合同交房日期延迟了5个月，但开发商只赔偿两个月的违约金，何女士再次仔细阅读合同时，才发现索赔无望。原来何女士签订的购房合同在违约金一栏中明确写道：“违约金的计算从合同交房日延期90天后计算。”但40多页的合同，置业顾问催着她在几分钟之内就签完，且摁上手印，她根本就没有仔细阅读。更离奇的合同中甚至有“万分之0”的约定，市民谷女士的小区比合同交房日延迟半年交房，当她拿着合同找开发商索赔时，才发现合同上写道：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算。”
维权
单人维权成本高，可集体诉讼 在针对“延期交房”采访中，多位法律界和地产界业内人士均向记者表示，和开发商相比，购房者在涉及此类纠纷时往往是绝对的“弱势群体”，开发商之所以常常扬言业主可以走法律途径，就是因为对业主通过法律途径维权的成本早已非常清楚。
山东盈科律师事务所李升成律师根据自己近些年的工作经验，将楼市维权的类型大概分为延期交房、房屋质量、产权纠纷、楼房烂尾、开发商内部问题、物业纠纷、降价风波、合同欺诈共8个类别，其中延期交房和房屋质量是所有维权案例中出现频率最高的两种。李律师举例称，市民王先生与青岛某置业有限公司签订商品房预售合同，约定王先生购买该公司开发的位于青岛经济技术开发区某小区的房屋一套，总房款59万余元，但开发商多次拖延，最后交房时间比合约时间晚了9个月，王先生认为该开发商的违约做法给其造成巨大损失，遂将该公司诉至黄岛区法院，法院依法判决被告公司支付原告王先生违约金45725元。
“但很少购房者有王先生这样的决心，走法律途径的确实比较少，可根据此前的案例，只要保存好证据，赢得诉讼的可能性非常大，而且由于逾期交房多是关系到数十户甚至上百户业主的事情，所以可以尝试走集体诉讼的途径，既有助于提高法院的工作效率，又有利于赢得诉讼。”
黄岛区人民法院就曾集中受理了一起逾期交房案件，涉及到31位原告的集体诉讼 ，立案后，黄岛区人民法院经过多次走访调查，发现该开发商延期交房的原因是因为第三方负责建设的配套设施尚未完备，31位原告的意见不统一，有的要求支付违约金 ，有的则要求直接解除购房合同。法官多次往返于开发商和购房者之间进行调解，最终统一达成庭外和解协议，31起案件全部成功调解结案。
合同权利不对等，走法律途径 在仔细查阅几位报料人提供的购房合同后记者发现，对于延期交房违约金的赔付比例不一而同，但购房者的违约成本都明显高于开发商。如在一份合同中，当开发商延期交房的违约金被规定为总房款的每天万分之一时，购房者延期交付房款的违约金通常都被规定为每天万分之五甚至更多。记者就此采访了市北区人民法院民一庭张副庭长，他表示延期交房的案件近期确实呈现出数量上升的势头，此类案件共同特点，首先就表现在签订购房合同时，买卖双方的权利和义务不对等。张庭长表示，首先双方违约成本的不对等就已经是个错误，国家对于违约金的赔偿并没有硬性的规定，在新盘销售过程中，部分开发商为了规避风险，会故意降低标准，按照每天总房款的万分之零点五甚至更低来执行，但也有部分开发商为了促销楼盘，信誓旦旦地保证延期交房是不可能出现的事情，所以会故意将违约金提高，比如给出每天总房款的万分之五的违约赔偿标准。
记者调查发现，面对开发商少则半年多则两年多的逾期交房，购房者往往只能被动地等待交房，但当购房者逾期交付房款时，情况则完全不同，由于开发商处于绝对的强势地位，在多个楼盘出具的购房合同中，记者无一例外都发现了几乎相同的字句：买房逾期付款超过90日的，卖方有权单方面解除合同，并有权直接将房子卖与第三方，原买房者不得有异议。此外，原买方需按照交易总价的20%向卖方支付违约金，此款由卖方在买房已交过的部分房款中扣除。而当原买房者在此之后还执意要买房时，则需要赔付更高金额的违约金 ，这一数字通常是开发商因延期交房而向业主赔付违约金数额的几十倍。
“开发商总会选择有利于自己的规则来制定合同，但即使签订了合同，当购房者对违约金的赔偿标准提出质疑时，依然可以走法律途径提起诉讼。”张庭长解释称，根据最高人民法院的相关解释，开发商逾期交付使用房屋的，要按照同样地段、同样户型面积 、同样楼层房屋的租赁价格赔偿。但由于青岛地区房屋租赁价格相对较低，商品房成交价却相对较高，所以法院在判决时通常会将租赁价格提高30%左右来作出判决。
延伸
开发商逾期交房多因资金链紧张 记者近期共调查了7个逾期交房的楼盘项目，其中5家都是仅具有低级资质的小开发商。岛城一名职业地产经理人马总表示，由于去年以来楼市调控政策的愈加严厉，限购、公积金贷款额度收紧和银行商业贷款利率上浮等因素长期持续，在这一政策环境下，许多开发商如今都面临严峻的资金考验，尤其对于一些实力较弱的中小开发企业 ，资金更是一道难过的坎。
资金没回笼，缺口1000万 在城阳巴黎壹号小区采访时，一名菏泽籍的泥瓦工老严向记者表示，该项目只有在刚开工阶段顺利结算工资，每个月大约4000至5000元，之后一直拖欠，从2014年新年至今，还没有结过一分钱的工资，与严先生同样在附近几个楼盘干活的还有十多个菏泽老乡，几乎所有人都是同样的境遇，老严说：“我们想过罢工，但老板说如果现在不干了，以前干的六七个月都不会算工钱，一分钱也拿不到等于白干了，所以我们也不敢离开。”
胶州东苑置业有限公司一名负责人称，旗下两个项目延期交房都是由于资金链出现问题，因为前段时间投资其他项目的资金一直没有回笼，而两个项目总共的资金缺口大约只有1000万元。
资金跟不上，质量难保证 常年在胶州市施工的江苏省一名建筑方负责人钟先生表示，目前开发商和建筑方之间多数都实行垫资制度，也就是开发商前期不会支付一分钱，建筑方在竞标成功后自掏腰包开始施工，等主体工程完成到一半甚至更多的进度，开发商才开始逐步拨款。
钟先生解释称：“开发商自己也没钱，他们只有等把房子卖完了以后，才会给我们工程款，但是今年房子不好卖，我们的款项真是遥遥无期，现在我已经垫进去一个多亿，下个月工人工资还没着落，我几乎已经身无分文，工人一旦罢工，工程就停下来就不可能完成进度，开发商更不可能给我拨款，半拉子工程也不能作抵押，银行不会放款给我，发行信托产品来融资根本来不及，我只能以4分钱的利息借高利贷。”
统计显示，上半年青岛新建商品住宅共成交37749套 ，较去年上半年跌幅超过三成，楼市低迷给开发商带来的资金困境，致使不少楼盘在完全竣工之后，依然不能够结清工程款，开发商只能用房子来做抵顶，所以才会在各大二手房网站里出现不计其数的“顶账房”出售信息。
地产经理人马总根据自己在供职于几家项目公司之后的经验总结称，每平方建筑成本可以是2100元，也可以是1500元，但质量肯定是不一样，如果后续资金跟不上 ，建筑方只能糊弄着干活。“一分价钱一分货，到时候如果验收通过了，那就算幸运，验收通不过也不可能大规模返工，总会想办法通过，但倒霉的只有购房者，要么就是长期延迟交房，要么就是保证不了建筑质量。”
本版文/图 记者 曹凯杰
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 王好]
