半岛网房产频道8月21日消息 作为区域配套发展最成熟的区域，市南区东部沿海一线成了青岛公认的“地王集中营”，这里的房子每平3、4万已不算稀奇。然而随着2014年楼市急转直下，刚需盘纷纷大手笔促销，青岛的豪宅楼盘俨然陷入高处不胜寒的窘境。半岛网房产频道了解，市南区不少高端住宅项目正悄悄以“特价房”的方式变相降价，均价也重回“2字头”。但也有一些楼盘因拿地成本过高不忍降价，甚至迟迟不敢开盘，遭遇入市尴尬。
现象：市南高端住宅现降价
8月9日，开车路过市南区某高端住宅项目时，市民孙先生被门口热闹的景象惊呆了：“什么时候动辄四五百万的房子也这么门庭若市了？”待到售楼处一问才知道，原来是该项目新推出300余套超高层住宅，主推110平方米和160平方米两种精装户型，起价仅2万元/平方米，主攻改善型需求。“之前听说这个楼盘的均价至少得3万元/平方米以上，怎么现在也玩起降价来了？”
而据半岛网房产频道了解，目前青岛的高端住宅（总价在800万元以上）项目中，已有不少开始降价促销。如位于香港路黄金地段的中铁
青岛中心，之前曾拿出一套19999元/平方米的特价公寓进行抽奖，吸引购房者，目前该项目住宅起价约为25000元/平方米；而同样位于香港路的另一高端住宅项目，不久前则悄悄推出10套特价房，均价在2万元/平方米左右，主要回馈老客户，较目前每平方米起价30802元低了1万元左右。
采访中，对于市南沿海高端住宅的降价，浮山后某住宅项目高管大呼：“他们这么玩，我们浮山后的房子还怎么卖？”
2010年至2014年8月16日青岛总价1000万元以上的住宅销售情况(克而瑞供图)
2010年至2014年8月16日青岛总价900-1000万元的住宅销售情况(克而瑞供图)
数据：高端住宅单价5年降近万元
其实，高端住宅的价格走低早就有端倪。
据克而瑞数据统计，自2010年至2014年8月16日，青岛销售出高端住宅中，总价在1000万元以上的有550套，900—1000万元的为216套。而这5年中，目前成交最高年份出现在2013年，这两种价位段分别售出169套和66套。而2014年截至8月16日，两种价位段的高端住宅仅销售出85套和21套。
同时，据克而瑞数据显示，2010年至2014年8月16日，高端住宅的成交均价也大体呈现递减的形势：总价在1000万元以上的住宅，价格最高点出现在2010年，均价为42516元/平方米，而目前为34926元/平方米，不到5年时间，每平方米成交均价降了近8000元。而总价在900-1000万元的住宅中，成交均价由2010年的35871元/平方米降至25620元/平方米，每平方米差价高达10251元。
对此，一位目前已拥有多套房产的青岛“土豪”陆先生告诉记者，“今年的房地产市场不是十分景气，虽说限购也松绑了，也有几家银行信贷开始出现打折，但整体情况并不乐观，高端住宅的价格整体还一直在降，相较于房产，我更愿意把资金投在企业中。”
原因：任务重资金链紧张 低价可迅速跑量
在业内人士看来，高端住宅近期频现的变相降价行为，并不是偶然。
克而瑞高级分析师张斌分析称，今年上半年，受限购政策和信贷趋紧的影响，整个房地产市场，观望者居多，这在很大程度上压低了市场信心，因此，高端住宅的销售情况也不十分理想。“销售情况不理想会导致资金回笼缓慢，而高端住宅的建设和维护成本都相当高，于是，一些项目便以降价的方式，迅速消化一部分，回收资金，保证项目正常运转。”
同时，采访中，一位目前正在某高端项目就职的工作人员告诉记者：“前几年青岛的房地产市场太好了，这导致不少项目年初定目标时太过自信。听说有项目今年定下22亿的任务，上半年完成不到10亿，所以低价跑量也不失为完成任务的一种方式。”
青岛著名楼市分析人士张百忍则直言，目前青岛高端住宅项目供大于求。据半岛网房产频道了解，近几年，从市政府附近至香港东路的青岛前海一线，成了高端住宅的聚集地。万丽海景、华润中心悦府、东海路9号、
深蓝中心、中铁青岛中心、海逸天成、鲁商中心首府、海信麦岛金岸、海信天玺、海信天悦、海信君汇……在提升了整个沿海地区的档次外，高企的房价让大多数人望而却步。“能够消费这种楼盘的人毕竟只占很小一部分，但项目供应量却一直在增加，销售不理想也是必然的。”张百忍说。
低迷的楼市让市南沿海不少在售豪宅项目经受考验
尴尬：成本太高 豪宅遭遇“被捂盘”
采访中，记者了解到，某些高端住宅项目尽管销售并不理想，却仍不愿意走出降价这一步。市南区某豪宅楼盘，早在今年年初就已拿到预售许可证，但其在上半年的各类宣传中，一直只是宣称“即将开盘”。张斌认为，在楼市整体不景气的环境下，该项目目前“蓄客不到位”，因此迟迟没有将开盘“正式化”。
“虽说没有正式开盘，但目前已经开始有签约的了。”张斌说。据了解，该项目2010年3月份拿地时，成交均价为19500元/平方米，成为当时的“地王”，加上这几年的规划和建设成本，业内曾预计开盘价将达到4万元/平方米。高昂的拿地开发成本，加上目前楼市环境不佳，因此项目的入市时机就显得颇为微妙。
网上备案信息显示，深蓝中心自2013年底开盘以来，网签7套住宅（图片来源于青岛网上房地产）
位于香港西路的绿城深蓝中心，目前均价为7万/平方米，近期还传出“涨价”的消息。而青岛网上房地产的销售信息显示，自2013年12月开盘以来，该项目目前的备案签约套数仅为7套。“这个项目开发这么多年，成本高，如果一直这样下去，去化压力也很大。”张百忍表示。
对此，市南区某高端住宅的工作人员无奈地表示：“不到万不得已，哪个开发商愿意降价？我们所处的位置，在青岛也算绝版了，当年拿地时价格本来就很高，价格太低了，实在捞不回成本。即使某些项目拿地时价格不高，几年间的规划、设计、维护及建设的成本也非常高。”这位工作人员称，自己所在的楼盘，每年仅偿还银行贷款的利息也要上亿元。“不降价吧，卖得不好；降价吧，又觉得太亏了，真的很尴尬。”该工作人员称。
文/图 江海峰
[编辑: 王好]
