近年来，各地法院发生多起农民到法院打官司，要把多年前卖给别人的房屋收回来。房子升值，村民反悔行不行？威海市法院近年来处理多起这样的案件，不少案子判“合同有效”，而在北京法院则判决“合同无效”。我国农村房屋买卖在1999年之前没有明文法律禁止，后来出台相关规定禁止买卖，这样的纠纷该如何处理？近日，城市信报记者采访这些案子背后的故事。
案例一 威海：合同有效
9月22日，威海市环翠区法院。“现在这样的案子少了，就是城市
拆迁改造时最多。”政策研究室的王海光法官这样告诉城市信报记者。据了解 ，早在2008年 ，法院曾经就审理过一个典型案件“房子升值了，村民后悔要毁约”，法院最终宣判“合同有效”。
1990年11月，当时威海市毕家疃村村民毕某将其位于该村西街的9间房屋，以6200元的价格卖给威海城区居民赵某。赵某使用到1996年3月，又将房屋以1.6万元的价格转卖给毕家疃村村民林某，此次买卖合同签订时，原房主毕某还配合做办理房屋相关证件工作。2007年9月21日，林某与村委会达成拆迁补偿协议，他将获得一套建筑面积达119.1平方米的楼房，按照当时林某所处地段楼市每平方米4000多元的价格，林某可以获得40多万元。
消息传开，打破了原房主毕某平静的生活。7天后，毕某向环翠区法院递交诉状，以其老屋“一直没有办理过户手续、赵某也不是本集体经济组织成员”为由，把赵某、林某告上法庭，要求确认自己于1990年与赵某签订的房屋买卖合同无效。环翠区法院田村法庭向高区国土资源分局查明，毕家疃村属于农转非村，住房
宅基地已自动转为国有建设用地。因此，关于“非本集体经济组织成员间，不得买卖农村房屋”的主张和法律规定并不适用本案，于今年3月10日驳回毕某请求。
据了解，自2007年9月威海市毕家疃村集中拆迁改造工程启动以来，田村法庭共审理了5起涉及该村房屋买卖纠纷的案件，5户村民关于收回已卖房屋的诉讼请求都被驳回，理由也都是“集体土地使用性质转变为国有”。
2014年9月22日，威海市环翠区法院政策研究室主任王军向记者表示“农村土地性质发生变化，就是变成国有建设用地。那国有建设用地上的房屋，可以买卖。这些房屋买卖也不再适用农村非本集体经济组织成员间，不得买卖农村房屋的主张和法律规定”。
那什么样的情况才是“土地性质发生变化”？才可以判决“合同有效”？威海市环翠区法院政策研究室主任王军表示，当时的案子已经过去太长时间了，具体情况需要再分析。而西南政法大学民商法博士公杰认为，从法理上讲，要确认土地性质发生变化，可以从政府的文件和居民的身份上去佐证，比如说这块农村土地已经被国家征用，改为国家建设用地，有相关的文件。再一个就是，原来村民的农村户口发生变化，都“农转非”了，村子变成社区了，村民户口成为非农业户口了。这些都能说明，村里的土地性质发生了变化，不再是集体经济组织的土地。
案例二 北京：合同无效
西南政法大学民商法博士公杰则向记者介绍了一个案例。
据了解 ，北京画家村案子主人公为河北邯郸人李玉兰，2002年从河北迁到北京宋庄，花4.5万元从村民马海涛手里买下一个两百平方米的农家小院，双方签订了买卖协议。但2006年 ，马海涛起诉要求李玉兰腾退住房，请求法院确认买卖协议无效。2007年12月，北京市第二中级人民法院对其中一起案件作出了房屋买卖合同无效的终审判决。但同时判决，村民马海涛给付李玉兰补偿款9万多元。
随后李玉兰也提起上诉，要求村民马海涛赔偿自己的经济损失。最终，法院审理认为“现在房子估价为26万余元，村民马海涛应赔偿李玉兰18万余元”。
北京通州区人民法院第一次认为“合同无效”，因为“城里人不能买卖农村的宅基地”，判决“李玉兰把房子退给马海涛，马海涛返还卖房的钱以及添附部分价款共9万3给李玉兰”。随后，李玉兰又一次提起上诉，要求马海涛赔偿她经济补偿。
这一次上诉，法院支持了李玉兰。判决指出：“考虑到马海涛……应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定……对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院对其合理部分予以支持。”
记者同时了解到，对于这样的农村房屋买卖纠纷，各地的判决并不完全一致。黄岛区法院几年来也审理多起这样的案件，对于已过了两年诉讼时效的，黄岛区法院的判决是“驳回收回房屋的诉讼请求”。截止到2013年底，青岛黄岛区法院房屋买卖合同纠纷案件逐年增多，也呈现多样性特点。据了解法院2013年 ，共审理房屋买卖合同纠纷1430余件，其中调解1200余件，占到八成以上，而其中农村宅基地房屋买卖也有不少。
对于由于农村房屋买卖引起的纠纷，该如何妥善解决？
青岛的律师丛伟和王磊等人在接受采访时表示，“至少要从公平的角度出发，市民买房，现在房子升值了，村民反悔。如果非要把房子要回去，那村民最好还要解决市民的经济损失。如果获得开方商相关的补偿，要优先解决市民的损失。”
记者 任波 （来源：半岛网-城市信报） [编辑: 王好]
