青岛市民老李，打了一场9年的官司。因不服青岛法院的判决，他到山东省人民检察院申请抗诉，得到支持，但法院最后判决结果仍未改变。为何法院、检察院各执一词？近日，城市信报记者深入探访发现，“对法律不同的理解，也有不同的判罚”，
农村房屋买卖合同，有的有效，有的就无效。目前，青岛多起因购买农村房屋纠结的市民仍还在上诉路上。专家建议，解决的途径还是有的，“合同无效，可以就损失提起主张获得补偿。”
一桩购房买卖
9月13日，75岁的老李抱着一摞厚厚的法律文书坐上公交。这些材料就已如老李的“身家性命 ”一样重要。翻开一看，“有宪法、民法通则、土地管理法、检察院的抗诉书……”
惹上这桩烦人的官司，事情要回溯到22年前。
22年前，老李一家人住在广饶路附近。一家5口人，房子是19.6平方米。“孩子们已长大成人，根本住不开”。
眼瞅儿子们要结婚，要房住，青岛制药厂的工人老李开始犯愁，“房子太挤了，一家人住不开。当时处在福利分房时期，只有少数工厂单位有能力盖房分配，多数工厂职工分不到房子。”分不到房子怎么办？到农村去买。
在工厂里干了32年面临退休的老李开始寻找农村的房子，只为“老了有个地方住。”老李回忆，“因为家里收入少，没钱，到郊区或城中村买农村房也买不起，就跑到更偏远的地方去买。”最后老李看中了原钟家沟村的一处农房。
崂山区原钟家沟村，22年前的情况是：“当时许多村民都分了新宅基地盖了新房，过去祖辈留下的旧房已经闲置，因此不少人将破旧的房子卖了。”
老李开始和村民沟通，达成协议购买房屋。
寻找合法依据
在购买房子前，细心的老李查了很多法律。“我之前在厂里干过普法宣传，干什么事都讲究合法合情 ，有理有据。”
经过查询，他发现，根据土地管理法，第二条：土地的使用权可以依法转让。第三十八条：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准”，《民法通则》第七十五条：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋…… 受法律保护”。(注：此处土地管理法第38条规定，是出自1987年颁布的《中华人民共和国土地管理法》，1998年修订后的土地管理法关于此条规定在第62条。老李买房时是1992年。)
老李和村民钟先生签了契约，并于1994年进行了登记，将房屋产权印契证过户到自己妻子的名下。买房花了5千5，老李同时到原崂山县人民政府办理过户手续，1994年，原崂山县政府给他颁发了《崂山县人民政府房屋产权印契证》。
2014年9月13日，老李告诉记者，关于当时购买农村房屋是否允许，他又找到一个新的规定，这个由最高人民法院颁布的意见规定“房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约、交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。”(注：此处规定是1990年由最高院颁布，名称为“最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见(修改稿)”，文中第131条规定。”)
当房子要拆
如果不是因为拆迁，他应该“住这里一直到老。”老李购买了这处农村的房子之后，住了10多年。
2004年，崂山区政府开始向市政府请示，申请征收老李购买这个村的土地，用于城市建设。2005年，记者在一份公文中发现山东省人民政府同意青岛市政府征地的批复：“同意征收……用于城市建设。”(注：出自《山东省人民政府关于青岛市崂山区城市建设用地的批复 鲁政土字(2005)541号)
村民面临拆迁，要被国家收为城市建设用地。此时，卖房村民提出，“毁约，起诉要回住房。”
记者在判决书上看到，“原告(卖房村民)提出，原告系崂山区钟家沟村村民……1992年5月7日，原告与被告签订房屋买卖协议……请求判令房屋买卖房契无效。”同时提出，要把房款5500元退给老刘。
老李完全不同意。他觉得“我买的房是合法的，政府还给我过户了，证我也有，怎么就要拆迁了，他就要收回去呢？”
从此，双方陷入了长达9年的诉讼中。
9年诉讼
为此，两家走上了漫长的法院庭审之路。第一次开庭。2005年6月份的判决书显示，双方在庭上经历了激烈争辩。
老李认为“本来是双方自愿的买卖，又不违法。现在你提出合同无效，明明就是恶意毁约，违背了诚实信用原则。原告出卖房屋时承诺不反悔，现房屋价格上涨提出毁约，实为利益驱动……毁约行为不仅违反了社会道德，也违背了法律规定的诚实守信原则。”同时提出“现在买完房都已经过去10多年了，都早过了2年的有效诉讼请求期，法院应该驳回村民的收回房子的请求。”同时，他还拿出了原崂山县政府颁发的房产证。
但原告村民的意见是“出售房子后不久……有关组织发现原告出售房屋，即责成原告立即与被告协商退房，原告多次与被告协商买卖房契无效，但是被告坚决拒绝原告的请求。”老李认为“这是撒谎，买完房之后，我们都住了十几年呢，要不是拆迁，他不会提出来合同无效。”
第一次开庭审理后，崂山区法院做出了“合同无效”的判决。
记者发现，法院在判决书中指出“山东省崂山县人民政府房屋买卖印契可以证明被告(老李)缴纳契税的事实，但不能证明被告对房屋有合法的所有权。”就是说，你有政府发的证，只能证明你缴纳过税，不能证明房子是你的。
西南政法大学一位不愿具名的法学教师向记者解释，“1999年之前国家对农村宅基地买卖其实一直没有明确法律规定，虽然没有禁止买卖，但法院或许有自己的考虑 ，从土地政策方面考虑，不能鼓励农村房屋买卖，所以就会判合同无效。”
老李仍不服，他觉得“国务院通知禁止买卖农村房屋是1999年，我是1992年买的房。”他又一次提起了上诉。
反复败诉
2005年6月，一审判决后，老李向青岛市中级人民法院提出上诉请求。
记者在2005年青岛市中级人民法院的一份裁定书上发现，中院的意见是“原审事实不清，证据不足，发回重审。”2006年，重审开庭。崂山区法院就行了第二次审理此案。二审的结果是，老刘再一次败诉，“合同无效”。
2007年，青岛市中级人民法院再次审理此案。结果是青岛中院认为崂山区法院的审理“事实清楚，适用法律正确，应予维持”，老李再一次败诉。
经历了一审，重审，再审。老李仍旧没有改变结果，他的房屋买卖合同，依然被法院判决为“合同无效。”
不服输的老李选择向山东省人民检察院提起申请，申请抗诉。因为他觉得自己明明很有道理。这次他获得了省检察院的支持。
记者在山东省人民检察院的一份民事抗诉书发现，这份2010年6月3日的省检察院省高级人民法院的抗诉书，写明：“本院(省检察院)认为：终审判决适用法律确有错误。”山东省人民检察院和青岛市中级人民法院，在这个案子上，分别站在了硬币正反面。
山东省人民检察院在抗诉书里写了三条，主要是说，“合同早就过了诉讼时效，村民的请求要回房屋法院可以直接驳回”；“之前老李和村民签合同时，法律没有明文禁止，后来出台相关法律禁止了，但你不能用后边的法律去约束之前的行为”；“你开始卖了东西，后来看着东西值钱了，又后悔不卖了，违背诚实信用原则”。
而青岛市中级人民法院并没有认可检察院意见，在2011年11月23日的终审判决书中认为“维持……判决”，判决合同无效，老李再一次败诉。
中院解释
青岛中院认为，“首先，关于诉讼时效问题。再重申一审诉辩及原审二审上诉、答辩以及案件二审审理过程中，双方当事人均为对诉讼时效进行主张，原审对此未予主动审查并无不当。
其次，关于合同效力问题。涉案房屋系农村宅基地房屋，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，具有一定的福利性，集体土地上房屋买卖如果放开将会导致宅基地使用权的非法流转，而宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这与我国保护耕地的基本国策是相违背的，由此所涉及的买卖合同应认定为无效。……对于合同无效造成的损失，当事人可另行主张。”
2014年9月24日、25日，记者对青岛市中级人民法院进行了采访，法院政策研究室工作人员向记者解释：“当事人未提出诉讼时效抗辩法院不应主动释明。诉讼时效抗辩权本质上是义务人的一项民事权利，义务人是否行使，司法不应过多干预，这是民法意思自治原则的根本要求。”青岛一位不愿具名的律师指出：“法院的说法其实没有错，就是说你书面诉状里没有明文提起时效的问题，法院可以不回答这个问题。因为你没主张，我不会主动告诉你。但是这里其实有钻空之嫌，当事人不知道要在明文里写上，就没写，只是在庭审时讲了，这样法院就可以当没听见，最后文书里判决不涉及时效问题，也是合法的。”
法院工作人员同时指出，“当事人一方根据实体法上的诉讼时效抗辩权，在诉讼中提起的诉讼时效抗辩是实体权利的抗辩，需由当事人主张，而是否主张属于自由处分的范畴，司法不应过多干涉，这也是民事诉讼处分原则的应有之意。”
因此，遵循上述两项原则，在义务人不提出诉讼时效抗辩的情形下，人民法院不应主动援引诉讼时效的规定进行裁判，该规定也与法院居中裁判的地位相适应。他同时告诉记者，“如果法院主动对诉讼时效问题进行释明，则无异于提醒和帮助义务人逃债，有违诚实信用的基本原则，也有违法院居中裁判的中立地位。”
法律在打架？
记者采访了西南政法大学相关研究土地、民商法方面的专家，表示“从法理上说法院和检察院决定都有自己的道理和适用的法规，没有什么问题，纠纷原因在于国家没有明确司法解释农房买卖问题。”但也有不少律师并不认同，认为“非黑即白，合同有效就有效，无效就无效，怎么可能说有效也有道理，无效也有道理呢？”
西南政法大学民商法博士公杰表示：“检察院提出抗诉意见，都是从法理提出的，没有什么问题。诉讼时效的问题，法不溯及以往问题，这些意见都可以支持市民老李，认为法院的判决有误，从而说明 1999年之前农村房屋买卖有效的。”但是他同时表示，“法院的判决也是有道理的。”那么是因为什么呢？公杰表示，“我国对于农村房屋的买卖，一直没有明文的法律规定允许。虽然没有禁止，但也没有说明允许。有人提出法无禁止即自由，但法无禁止即自由是针对刑法来说的，对于民法民事行为并不能说一定适用。”
长期研究土地、民商法的公杰表示，“在我国明文禁止农村房屋买卖之前，农村的房屋买卖实际处于混乱状态。到底是否可以买卖，得综合各种法规、法条以及相关的土地政策来解读，综合得出的基本结论是农村的宅基地、房屋不可以卖给城里人。”但是公杰也承认，“也有大量的农村房屋买卖事实发生，而且政府还给过户，颁发了相关证书。这也是一个事实。”这种事实的存在，随着我国城镇化进程的发展，农村房屋升值，矛盾慢慢凸显。
至于诉讼时效的问题，青岛律师丛伟表示“这里也有物权法和民法通则的矛盾。村民表示没有过诉讼时效，符合物权法精神。因为我国物权法规定，物权不适用诉讼时效。举个例子，房子属于不动产，你是所有人，后来被别人占有了，但无论多长时间，你都可以要回来，不是说过了2年就不支持了。”但是他同时提出，民法通则又规定了，“保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，丛伟律师同时表示，针对这个案子，又有不同，因为“这个房屋买卖是1992年发生，而我国物权法是2007年才开始实施的。”(注：《民法通则》135条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。)
那多年前买下农村房屋的“老李”们，花了钱，办了证，住了十几年，一旦面临拆迁，房子又起纠纷。他们的权益如何保护呢？公杰和丛伟同时认为，即使房子最后的归属法院宣判各有不同和争议，但是“老李们”可以提起民事诉讼，可以对因合同无效造成的损失进行主张。公杰表示“北京上海都有这样的案子，村民卖房后反悔，把房收回。但是法院也宣判村民承担市民的损失，你把人家当时买房的几千块退给人家，但是人家多年前花钱买房，现在房子升值的钱，市民应该有权利得到。”
文/图 记者 任波 (图片由当事人提供，应采访人要求，老李为化名)
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 江海峰]
