半岛网房产频道1月19日消息 近日，国家发改委、中央编办、财政部等11部委下发《关于印发国家新型城镇化综合试点方案的通知》，青岛入围国家新型城镇化综合试点地区。16日，青岛市政府下发了关于进一步推进户籍制度改革的意见和青岛市积分落户办法，为新型城镇化再添利好。半岛网房产频道采访发现，新型城镇化试点也被房地产市场寄予厚望，不少实力房企已经抓紧抢占资源。分析人士认为，受益于新型城镇化最大的将首先是
西海岸新区和城阳，其次是胶州和即墨。
利好：
青岛放宽落户政策 入围新型城镇化试点
2014年11月21日，青岛市城乡建设委发布《青岛市新型城镇化规划2014～2020年》（以下简称“规划”）向社会各界公示征求意见。《规划》提出，青岛将构建“一核三带多组团、山海田园生态型”大都市区。到2020年，全市常住人口将达到1000万左右，中心城区人口500万左右，城镇化率达到75%左右。全面放开中小城镇落户限制 ，基本实现“零门槛”进入，6年拟改造164个城中村，城乡养老保险可转移。
2015年1月16日，青岛市政府下发了关于进一步推进户籍制度改革的意见和青岛市积分落户办法。从2015年起要推进市区户口自由迁移，控制城区落户，放宽新区落户，并创新了居住证持有者落户办法，放开县域城镇落户等政策。
新型城镇化及户籍改革政策的接连出台，对于正值调整期的青岛楼市及开发商们来说，无疑具有积极的提振意义。青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江表示，青岛作为新型城镇化的试点，对城市建设和周边农村的改造是一个很好的机遇。
市场：
实力房企“西进北上”抢资源
根据规划，按照“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的城市空间发展战略，结合山东省新型城镇化规划，青岛将构筑布局合理、层次清晰、特色鲜明、联动发展的新型城乡空间格局，打造“一核三带多组团、山海田园生态型”大都市区。
青岛锐理数据总经理马光明表示，新型城镇化规划使得城市向外发展，毫无疑问将带热近郊楼市，“受益于新型城镇化最大的是西海岸新区和城阳，其次是胶州和即墨”。
而回顾青岛近三年来的城市建设可以发现，三城联动、西海岸经济新区、蓝色硅谷、铁路北站、胶州新机场等一系列规划布阵青岛西、北部，实力房企也争相抢驻。资料显示，除了早已扎根城阳的万科，银盛泰、青特、龙湖等房企也强势进驻；在西海岸新区，万达更是大手笔拿地，其所规划的
青岛东方影都项目占地总面积高达376万㎡；2014年中海地产在青所拿的13幅地亦全部位于即墨田横镇。
马光明认为，西海岸新区、城阳、胶州、即墨是目前青岛库存较高的区市，但随着青岛入围新型城镇化试点后，四个区市的楼市会渐热，“三年之内看城阳，五年之内看西海岸新区，它们的规划利好将会逐步显现”。
需求：
规划常住人口1000万带来巨大潜力
青岛锐理数据总经理马光明表示，一般来说，楼市需求与本区域的人口数量、投资客群等因素息息相关，在青岛，本区域人口数量与房地产的关系更密切一些，“规划提出的常住人口增至1000万，无疑能带来强劲的购房需求，促进房地产发展。”
业内人士表示，作为计划单列市、沿海港口城市、环渤海经济圈和长三角经济圈连接处，青岛有较强的人口吸附能力。根据锐理数据调查显示，青岛每年有6到7万的外来人口涌入，且青岛家庭“分巢”现象明显，从这方面看，青岛有强劲的市场需求，每年住房需求量大概维持在900万平方米左右。
房地产市场的发展还与第三产业密切相关，根据相关数据，目前青岛第三产业占GDP总量的50%左右。马光明解释：“一般来讲，从事第三产业的人购房需求更强烈，同时也有较强的购买力。”
因为有扎实的人口基数、稳定的购房需求、较强的购买力，马光明预测，未来几年青岛房地产依旧会处于一个较为健康的状态。
在1月15日由山东大众报业集团半岛传媒和青岛新报传媒主办的2015青岛城市建设发展高峰论坛上，独立经济学家马光远先生提出，中国房地产的转折点已经到来：未来只有20%的开发商会活下来；只有20%的从城市住房具有投资价值；只有20%的楼盘才值得买。而青岛绝对在20%值得进行住房投资的城市之列。
展望：
城镇化改造还需配套“护航”
山东同圆设计集团有限公司城市人居研究所所长解捷表示，新型城镇化不仅仅是针对农村，也针对城市。根据规划，到2020年，青岛基本完成六区四市建成区范围内的164个城中村改造，实现32.3万城中村居民市民化；至2020年逐步完成全市8.7万户棚户区的改造任务，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提升。
马光明指出：“并不是每个规划城中村改造的楼市都具备升值潜力，这需要政府的规划、资金投入是否跟上，相关产业是否能顺利落地，以及区位等自然因素共同决定。”他举例称，同为城中村改造，市北区新都心区域从2007年万科首个项目开盘，目前区域内板块建设已臻于成熟。而同样位于市北区的欢乐滨海城，政府先期规划也不错，但目前却和新都心有很大差距，“政府规划以及区位、交通等先天优势都起了至关重要的作用。”
龙江也认为，“小马拉不动大车”，青岛若想做好东岸、西岸、北岸三城联动，除了规划，还需有资金、政策的跟进支持。
文 葛飞
[编辑: 王好]
