半岛都市报5月1日讯（记者 王爱科） 截至4月30日，岛城楼市“3·30新政”已经落地满一个月，楼市成交量的高走，佐证了政策利好影响。来自青岛市不动产登记中心的统计数据，4月份新建商品住宅共成交7644套，同比涨幅达两成以上，成交价格则依旧处在下行轨道。
5月1日，青岛市不动产登记中心公布了今年4月份的楼市成交数据。统计显示，4月新建商品房共成交8524套，环比上涨了3.85%，同比上涨17.65%；其中，新建商品住宅共计成交7644套，环比上涨了9.32%，同比上涨了23.50% 。而今年3月份，新建商品住宅成交量为6992套，去年4月份，新建商品住宅签约量仅为6189套。
从4月份市场情况来看，当月全市在售楼盘多达51家。“新政施行后，来自后台的统计分析数据显示，超过九成的售楼处现场看房人员有明显增长，这一方面与春节过后市场一直处在低谷有关，但更重要的则是政策利好开始发挥刺激作用。”青岛锐理数据总经理马光明说，继3月份成交高走之后，二季度岛城楼市迎来了首轮成交高峰。
从区域成交来看，李沧区、城阳区和胶州市成交量稳居全市前三位。李沧区以1198套的总签约量位居榜首，城阳区的成交套数达到1132套，胶州市则成交1069套。而市南区和崂山区成交量均仅突破百套，分别签约150套和103套。
价格方面，4月份全市签约均价是8446元/平方米。崂山区和市南区由于住宅价格仍居高不下，以高端豪宅为主，签约均价分别为23696元/平方米和21251元/平方米；原市北区和原四方区为房价第二高区域，签约均价分别为14537元/平方米和11479元/平方米；李沧区、城阳区和胶州市作为成交量前三位的区域，成交均价分别为9345元/平方米、7133元/平方米和5089元/平方米。
“可以看出，楼市主要支撑力量依旧是以刚性需求为主，而且置业方向上以价格相对偏低的区域为主，未来很长时间，这一趋势不会改变。”楼市分析人士张百忍说。
纵伸
两类需求成主要支撑点
记者采访发现，受楼市利好政策刺激，购房者入市的信心增强，开发商当然不会错过这一良机，推盘的节奏也加快。
“一直想换套大一些的房子，但此前因为二套房首付比例高，一直没有出手，这次首付比例降低到三成，该出手了。”5月1日上午，在李沧区金水路一家新盘项目的售楼处，正忙着看房的丁女士说，“3·30新政”之后，家庭换房大计正式提上日程了。
二手房市场迎来的行情以首次置业的刚需为主。“无论是来电量还是看房量，均大幅增加，签约量增加了四成左右。”文杰地产总经理卢文杰说，二手房的市场热度正在逐渐回升。
“3月份密集的新政出台，刺激了首次置业和改善型需求入市，这两类需求也是目前楼市的主要支撑点。”房价点评网高级分析师张斌说。
40家新盘项目本月入市
调查发现，开发商推盘的节奏明显加快。来自青岛市不动产统一登记中心的数据，5月份确定入市的新盘数量在40家左右。不仅包括定位刚需的高层、小高层项目，还有定位于改善型购房者的多层、别墅等楼盘。
其中14家楼盘是纯新盘，在主城区有超过10个新盘项目；此外，北岸新城、青西新区两处近郊片区也将有20家新盘准备入市。“从开盘规模来看，今年的5月份入市量远远超过了去年同期。”地产经理人龙江说。
“目前来看，东李板块会有不少新盘加推，如和达景城、海尔铂悦兰庭等；市北区的万科紫台、泰成玲珑郡、印象山等还会继续推出；另外，位于李沧区的海信东山郡、海尔鼎世华府等也将继续加推。”龙江说。
价格低开仍是大势
3月以来的降息、降首付与减税利好政策齐发，多个利好政策刺激，刚需及改善型购房人群加速入市，会不会导致新盘涨价？
“借助政策出台带来的市场躁动，的确有不少开发商曾打出过涨价的敏感牌，但实际却是‘雷声大雨点小’。”房价点评网高级分析师张斌说，大多数开发商不敢涨价，所谓的“涨价”大部分是一种试探性的营销策略；毕竟项目是否涨价，涨价多少，还是以市场环境和竞争态势来决定。
数据显示，从今年一季度的房价走势来看，成交均价仅有三个区域上涨，涨幅最大的是即墨市，上涨11%；其余区域成交均价均有不同程度的下滑，其中跌幅最大的是高新区，下降22%。跌幅最大的是崂山区，下降了7.9%。“去库存仍是未来市场的主流，将以平价走量为主。”青岛锐理数据总经理马光明说。
2015年3月30日下午4时58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。这对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂强心针。市场普遍称此新政为“3·30新政”。
全国楼市观察
“红五月”或将加快回暖
“３·３０新政”落地已满一个月，其对房地产市场影响如何？中国指数研究院５月１日发布数据显示，全国十大重点城市４月住宅均价环比转跌为涨。一线城市对政策反应迅速、市场已呈回暖迹象，二、三线城市反应较为滞后，但市场向好趋势明显。
３月３０日出台的这一楼市政策，叠加金融政策调整释放的流动性效应，使得一线城市房地产市场快速发酵。４月，全国百城住宅均价微跌0.01% ，十大重点城市住宅均价为１８９６１元／平方米，环比上涨０。１２％。其中，深圳、武汉、南京、北京、成都、上海、天津７个城市环比上涨，较3月增加４个，深圳上涨１。０９％，居首位。而杭州、重庆、广州等城市则出现了环比下跌。
中指院分析认为，随着房企推盘节奏加快，主要城市迎来供应小高峰，库存量略有增加。但记者实地调查采访情况来看，开发商的入市积极性并未高涨，新政后开盘数并未大幅增多。
业内人士表示，房地产市场“量增价稳”仍会在较长时间内持续。中国指数研究院认为，随着各类政策逐步落实及货币环境的持续宽松，首置及改善类购房需求将平稳释放，市场回暖趋势将进一步延续。由于当前大部分城市住宅库存量仍处高位，短期内全国整体价格将保持平稳。不同城市对政策敏感度存在差异，未来价格走势将持续分化。
据新华社
中国楼市空置率有多高？
“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达１０亿平方米。”近日，国际货币基金组织（ ＩＭＦ）副总 裁朱民在ＩＭＦ２０１５春季年会期间表示。随后，ＩＭＦ驻中国代表在４月２８日的研究报告中再度提及，“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。”
ＩＭＦ连续关注中国住房空置率再度触动了房地产市场的敏感神经。作为衡量楼市泡沫的重要指标，中国住房空置率到底有多高？
ＩＭＦ提供的“１０亿平方米”的空置面积数据，其准确性如何？有关方面说法不一。以中国房协副会长任志强等为代表的业界人士根据住宅竣工数量推算认为，１９９８年以来，城镇新增家庭住房户数超过了新建住房套数，因此“绝不可能有５０００万套或更多空置”，我国城镇地区的空置率也不太可能超过２０％。
对于空置率这个重要指标，相关部门对其的统计上仍是一片空白。住建部门相关人士也表示，关于空置率，目前“没有准确官方定义”。专家认为，个别地区楼市的供求失衡确实需引起重视。随着不动产统一登记加速推进，为社会提供权威的基础数据，让各类猜测、臆想式的数据引用能找到共识，不再让空置率成为说不清楚的糊涂账。记者 王爱科
据新华社
股市火爆楼市回暖
该“卖房炒股”还是“弃股买房”
在股市持续上行且频频创下七年来新高的同时，低迷已久的楼市也在诸多新政的助推下显现回暖迹象。究竟是该“卖房炒股”，还是“弃股买房”？这让不少有购房意向的股民纠结不已。
克而瑞研究中心上海房价研究总监薛建雄表示，短期来看，股市表现确实显著强于楼市，但这也意味着一旦股市逆转下跌，其跌幅也会远大于楼市。“从这个角度而言，资金短期炒作空间在于股市，但若是作为中长期资产配置，买房或是更好的选择。”
腾讯财经智库成员、房产界知名评论员严跃进则表示，如果股市投机色彩过于浓重，投资理念就会被扭曲。而置业不同于炒股，不动产价格即使下跌，其作为抵押物等权益不会因此丧失，长期来看仍具有较好的保值作用。
不过，房产专家们同时提醒，经过前几年的快速上涨，房地产作为投资品种的“暴利时代”已经结束。对以自住为目的的刚性需求或改善性需求购房者而言，过度观望可能错失出手机会。但若是以投资为目的“弃股买房”，则需充分权衡投资成本和收益空间。
值得注意的是，伴随股指快速上涨，监管层已多次主动提示风险。４月２８日，证监会在其官网发布《关于新投资者激增、全民炒股风险》的问答，再次提醒投资者尊重市场、敬畏市场，不要被市场上“卖房炒股、借钱炒股”言论所误导。
据新华社
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 王好]
