历史的发展，总是以人的故事作为主线，惊心动魄的，微乎其微的，拼凑成了一幅宏大的图景。而人作为这幅背景上的一点，其切身体会，最能反映出当时当日最真实的一面。房地产行业也是如此，一线售楼人员、营销总监、购房者都是房地产这幅画卷上的主角。其中，营销总监更是因肩负营销重任而显得格外重要，楼市起起伏伏，也让他们的心情高高低低。来看看一个营销总监眼中楼市的变迁，一起听听为啥今年楼市这么暖。
出场人物：和达集团营销总监陈子权，从业十余年，2012年下半年任和达集团营销总监至今。
[2013年]
楼市集体疯狂任务轻松完成
相信很多普通人对2013年中国楼市的疯狂仍然记忆犹新。经过了史上最严限购，当年的房地产市场不仅没有被限购压垮，反而出现了出其不意的反弹，从新“国五条”落地前二手房的疯狂开始，新房的成交就一路扶摇直上，从5月份开始几乎月月破万，成就了青岛房地产历史上成交量的新高。“特别是从6月份开始，市场越来越好。”陈子权回忆起当年的经历，说的最多的是“没想到”。
“2013年年初，公司制定的销售任务是将和达中心城400多套住宅卖完，当时心中还是有些压力的，但没想到后来市场那么好，任务完成得很轻松。”陈子权说，他是2012年下半年到和达集团任职，主要负责位于新都心片区的和达中心城项目的销售。“印象很深刻的是我们是当年的9月份开盘，不到12月吧，只用了2个多月的时间，这400多套房子就基本卖完了。”陈子权回忆说，当时公司的营销策略并没有低价跑量，但是卖得也非常好。“可能跟新都心这边的区位有关，有地铁，处于市中心，周边配套也越来越好，而且盘都很大，周边的其他楼盘卖得也不错。”陈子权介绍，公司也曾经搞过调查，统计了一下2013年新都心片区万科、保利、海尔等几个开发商开发的大盘，销售情况也很好，“整个新都心差不多卖了3000套房子。”
“但是这种市场的火爆并不是偶然，任何事件背后都是有原因的。”陈子权说，“从2012年下半年开始，市场已经开始有了回暖的迹象。因为从2010年限购限贷开始，青岛的市场可以说经过了很长时间的一段成交平缓期，所以这个时间，积累了很多的刚需，这种需求肯定在一个时间释放出来。”陈子权介绍，很多人觉得2013年也在限购，为什么成交那么大，就是因为当时限购主要限的是改善型的需求，刚需没有受什么影响，而2013年成交火爆的主要还是刚需。
在这样的背景下，2013年的楼市可以用“轰轰烈烈”来形容，全国各地的开发商捷报频传，而青岛的房地产市场也创下了历史新高。根据青岛网上房地产统计数据显示，2013年青岛市新房成交量为129642套，接近13万套，新房成交面积13211515平方米，超过了1000万平方米，新房成交量同比增长一成多，创下青岛楼市有史以来最高年成交纪录。
就这样，2013年，在开发商一片集体狂欢，赚得盆满钵满中结束。
惨淡来得太快 销售压力山大
2013年年末，不少业内人士曾表示，房地产市场“高烧”的状态，起码能持续到2014年的年中或者下半年，但谁也没想到，2014年的惨淡来得这么快。
“2014年的平淡，确实比较出乎意外。”陈子权说，但是仔细分析也能找到其中的原因，主要的原因还是限购没有取消，而不受限购影响的刚需，已经在2013年释放得差不多了，有买房需求的改善型置业者，被高比例的首付和房贷限制住了。“另外，整个经济的大环境不好也有关系，不只是房地产行业有影响。”
2014年，不少地产公司都在巨大而且又难以完成的销售指标中苦苦挣扎，因为2013年销售喜人，不少公司将2014年的销售计划制定得非常高，但当年的销售并不像预想的那么理想，所以营销总监和置业顾问离职的在业内有不少。“上一年卖得好，公司肯定会制定一个更高的销售目标。压力大是肯定的，当时不管是售楼处的客户来访，还是成交，环比2013年都低很多。”
陈子权说，当时自己负责的项目上半年没有新盘，所以相比其他同行来说压力还没有那么大，但加班加点地开会研究营销对策，还是家常便饭。“我们的城上城项目是在2014年7月推出的，当时销售还可以，谈不上特别差，但远不及2013年的情况好。”陈子权回忆，当时项目主要在7、8、9 三个月销售，他自己感觉最明显的是9月份。“9月份的节点我记得非常清楚，变化特别明显，因为青岛在9月取消了限购。”陈子权说，从8月份部分放开限购，到10月正式全面放开限购，中间购房者的心态也出现了变化，9月份到售楼处看房的人就明显多了一些。“特别是一些改善型置业者，前来咨询 的人多了。”
即便如此，陈子权当年也未完成年初公司定的销售任务，“很吃力，大约完成了九成左右。其他一些一线房企的情况更不乐观。”
陈子权表示，2014年岛城楼市的成交总量，其实和2012年差不多，“只是在2013年这种极为罕见的疯狂市场反衬下，2014年显得特别不好。”陈子权说，经过了这几番的调控和震荡，如今青岛的房地产市场已经越来越健康。
[2015年]
市场快速复苏 3个月抵半年
就像人们从没想到2013年的火爆到2014年的冷清转变得如此剧烈一样，2015年的回暖，来得也猝不及防。
“今年最剧烈地感受到变化，是从3·30新政开始的。”陈子权说，2014年年底到现在的几次政策利好组合拳，主要针对的就是改善型置业者，“在此之前，改善型需求可以说是被抑制的。这半年来的政策调整，是比较有针对性的，之前那些一直想换房的改善型置业者，终于等到了机会。合理地改善需求被释放出来了。”
“市场转好是多方面的原因，首先现在二套房认定的标准变了，首付低了，贷款利率也低了，几次降准降息，都是对买房者的直接利好，买房比其他时候都省，这对改善人群是一大利好。”陈子权谈道，另外一点就是市场信心的回归，“你可以看到，现在售楼处人气都很旺，这是人们对楼市信心回归的一个体现。随着经济的企稳，楼市、股市都开始向好，不管是首套房还是二套改善，人们的信心都足了。”
陈子权说，今年3、4、5三个月，和达城上城项目120~140平方米的房子销售特别火爆，供不应求，很明显能看到是改善型置业者在发力。“这三个月我们几乎卖了去年半年的量。”他表示，今年二季度比2014年四季度和今年一季度的销售，环比增幅肯定在100% 以上。“一方面是市场好了，另一方面和新都心周边配套、道路完善以及即将开通的地铁有很大关系。”
“现在的市场我个人感觉不能说转暖，我觉得是更加健康和理性了。”陈子权说，经过这几轮调控，岛城房地产市场更加趋于理性，现在的楼盘比拼的都是区位优势和产品定位，几乎不存在乱定价和乱涨价的现象。“消费者的心态也更加健康了，在目前这种状态下，短期来看，市场需求会持续增加，回暖的势头也会持续下去。”
[观点]
去化
“就目前市北、崂山、李沧以及城阳主城区的供应来看，去化周期在10~12个月左右，不能说供不应求，但肯定是处于供需平衡的状态。”陈子权告诉记者，在主城区主要住宅片区的尾盘，目前去化也比较快，“5月份我们有套140多平方米的房子，有5个客户要，有3个客户都通过银行转了钱，可以说很多房子是供不应求的。”陈子权认为，目前青岛的库存主要集中在西海岸新区、蓝色硅谷和高新区这几个片区，这几个片区的去化速度会随配套设施的完善和政策利好而加快，“新区发展初期，新盘多而且量都很大，这是一个发展的必经阶段，其他城市的新区也是如此。”
价格
“现在老百姓和开发商都是理性地对待市场，价格基本都是成本决定的。”陈子权说，目前主城区楼盘价格都是小幅微涨，“随着一些楼盘的配套越来越好，其价值越来越高，那么必然带来价格的上涨。”
供应
陈子权表示，今年青岛主城区的新房供应比较平稳，基本没有特别的增加。“在东李片区，可能今年的供应稍大一些，但是跟旺盛的市场需求相比，还是不算大。”
本专题撰文/记者 付明实
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 葛飞]
