半岛网6月19日 随着房地产暴利时代的结束，面对高昂的融资成本，如何实现资金的高效补充，成为开发商亟待解决的问题。半岛网了解到，青岛已经有越来越多的开发商试水房产众筹，成功集合社会资金的同时，也拓展了项目的销售渠道，而对于投资者来说，高出银行理财产品的收益率，成为他们掏钱的最大原因。不过，法律界人士提醒，超出法定限度的高利率部分，将无法获得法律保护。
天泰某项目试水房地产众筹，宣称年收益11%
现象：房地产众筹受投资者热捧 在青岛市工商联房地产联盟秘书长龙江看来，所谓的房地产众筹，就是拿别人的钱，干自己的事，事干成了，再与大家一起分享。
据半岛网了解，自2014年起，青岛已经有多个项目试水房地产众筹。今年4月份，位于黑龙江路的某项目通过财富公司发起网上众筹，每份认筹金为1万元，1份起售；众筹目标为500-2400万元；运作期限预计6个月。据介绍，活动原定募集期限为4月12日起至4月底，但仅4天时间，2400万元的目标便提前完成。在该项目发布的众筹结果中，不少投资者购买了多份认筹金，最多的达到45份，投资总额高达45万元。
一名姓隋的财富公司工作人员介绍，一个房地产众筹活动基本的架构为：开发商、财富公司、第三方管理公司和担保公司。其中，开发商提供众筹房源；财富公司则通过平台发布活动内容，并与投资者签订服务协议；第三方管理公司负责发起及管理众筹资金，并代表投资者权益；而担保公司则主要为整个活动做风险担保。
操作：
地产销售分红 预期收益远高银行理财产品 据了解，作为此次众筹活动的投资保障，开发商拿出了4套市值约1000万元/套的别墅做抵押，投资者的收益好坏与这4套别墅在半年内的销售状况挂钩。2400万元众筹资金分摊后，每套别墅的盈亏平衡点为600万元，只要实际售价超过600万元，超出的部分则作为收益，由投资者平分。“我们预计的年收益应该在11%-30%之间。”上述工作人员表示。
“预期年化收益11%，远高于银行理财产品。也就是说，如果你投入1万元，半年后可获得10600元。”该楼盘一名负责人表示，投资者除了可以分享投资收益，还可以获得购房95折、优先选房、收益折抵放款等购房优惠。
半岛网了解多个房产众筹项目发现，预期收益率大都在10%左右。那么，如果作为众筹投资保障的房产销售状况不理想怎么办？工作人员表示：“运作期满后，项目销售如果失败，开发商会按合同，将约定年利率收益及本金归支付给投资者。另外，第三方管理公司会代表所有投资者追讨款项。”
某楼盘房地产众筹结果
捷径：
众筹成开发商融资促销新利器 有业内人士认为，房地产众筹不仅可以达到宣传、炒作项目的效果，还可以通过收集社会闲散资金，缓解开发商融资短板。
李沧区某刚需楼盘项目一名姓杨的负责人坦言，通过众筹活动的宣传，吸引了各界眼球，该公司APP云平台在短短8个月时间内，收集到64万注册用户，高潮阶段的周点击率达到100万次。“通过这种方式，项目得到了宣传，我们售楼处的客户到访量也提高了30%。”
近年来新房库存压力大、回款慢，令小少开发商头疼。据了解，一般来说，开发贷的时间为3至5年，银行给的基准年利率为6.6%-7%，但这个利率一般要全国排名前十的房企才可能拿到；全国排名前50名的房企，大概会上浮20%-30%，即年利率一般在7%-9%左右；而对于实力相对弱的青岛当地开发商来说，贷款利率甚至会高达12%。即便如此，仍有不少开发商根本无法从银行贷到款，如果走民间借贷，利率则更高，约15%-20%。
“2400万元的社会闲散资金，用半年，可以帮公司做很多事。我们可以将这部分资金投入项目建设，得到的收益远远大于11%的利率支出。”一名项目负责人坦言，众筹募集期满后开发商就可以使用资金，远比从银行贷款来得简单。
提醒：
高利率投资有风险 超限难获法律保护 对此，克而瑞高级分析师张斌认为，目前房地产众筹在青岛仅处于萌芽阶段。“相对于楼盘动辄几十亿的开发建设资金需求来说，几百万几千万的众筹金实为杯水车薪。”他表示，目前的房地产众筹大都还停留在以此作为促销虚头的阶段，很少能在实际上缓解开发商资金短缺问题。
山东齐鲁（青岛）律师事务所律师张佳林认为，从根本上讲，众筹属于公开向不特定人群募集资金，很容易触碰到“涉嫌非法集资”的高压线。另外，根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的4倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
据了解，目前央行六个月以内贷款利率为5.1%。“以上述众筹项目为例，如果承诺的利率高于20.4%，投资者就要注意了。”
张佳林同时表示，由于房地产的风险性高，目前银行和民间借贷公司都对开发贷款很谨慎，所以，参与众筹的投资者只能单纯依靠开发商的信用。“提醒投资者们不要只关注收益，更多地要对楼盘项目做一定的风险评估。因为一旦出问题，回本可能都成问题。 ”
文/图 江海峰 [编辑: 王好]
