上周末，央行宣布降息降准“双管齐下”，既释放流动性，又降低市场利率。记者采访多位地产业内人士了解到，业内普遍认为，政策将从降低房企融资成本和降低个人按揭贷款成本两个方面利好楼市。此番利好的影响，可能会带动岛城下半年整个楼市的回升。
央行降息，市场反应不一
得知央行再度降息的消息，正准备在市北区长沙路买房的丁女士感觉有些庆幸。“本来五一小长假就看好了这套房子，因为首付款没有凑齐，就一直在等，这次降息，房贷又省下了不少。”丁女士说。在咨询了商业银行工作的一个朋友的建议后，丁女士打算即刻出手，把房子定下来。“毕竟这套房子还有优惠空间，给打了个9.5折，加上降息带来的房贷成本下降，不到两个月的时间，省下了不少钱。“丁女士说，如果再拖下去，万一开发商取消打折优惠，就有些不划算。
与丁女士持相同观点的购房者不在少数，但面对央行降息利好，当然也有购房者显得无动于衷。“今年已经3次降息，房子并没有比以前好卖多少，而且昨天就有专家在预测，年内很可能会出现再次降息的可能。”供职于青岛一家出版机构的刘亮说，他觉得政策利好并没有出尽，很可能是刚刚开始，更大的优惠还在后面。
采访中，不少受访者还表达出不一样的观点。由于多数人认为，央行这次降息，股市和楼市会利益均沾，所以更愿意把钱留在股市，而不是选择抽调资金到楼市来投资。“5月份我一个朋友，首付款50万元在李沧买了套房子，现在正忙着还房贷。”一家证券机构经理李华阳说，如果当时他这位朋友听从劝告，购买他们推荐的几只股票，盈利可能已经在200万元以上，正因为这个原因，从目前来看，楼市显然不能独享此轮降息利好。
四次降息，百万贷款少还15.9万
张小明本来计划在崂山区买一套价格在200万元左右的改善性住房，除去约60万元的首付，她还需要贷款140万元，贷款期限为20年。但在央行降息政策发布后，按照新规，她所需支付的贷款金额相应减少了近10万元。“购房成本降低了，正好我同时看过一套户型更好一些的房子，价格比我原来看的那套高了20万元，后来我毫不犹豫地订了那套总价220万元的房子。”张小明说。
实际上，自去年11月份以来，这已经是央行连续第4次降息了。去年的11月22日、今年3月1日和5月11日，央行曾先后三次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率；今年的2月5日和4月20日，又两次下调金融机构人民币存款准备金率。此外，岛城楼市亦曾迎来多次信贷政策的调整。去年的9月底，央行曾颁布“9.30新政”，涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”等政策利好；今年3月30日，央行又颁布了“3.30新政”，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。
央行第四次降息恰逢“年中”，本次“双降”将会给购房者带来多大的实惠？据专业人士计算，以贷款100万元，分20年还清为例，本轮降息后，总购房成本可以减少33924元，月供可减少141元；而如果按自去年11月22日降息后计算，四次降息后，还款总成本共可以减少15.9万元，月供累计减少663元。
“这次‘双降’，无疑会进一步降低购房成本，提高购房者入市的积极性，刺激楼市成交量进一步释放，加快楼市回温的节奏。”楼市分析人士张百忍说。岛城多家银行的个人贷款中心工作人员表示，已收到央行降息的相关文件，5年期以上商业贷款的利率由5.65% 下调至5.4% ，银行将于降息后首个工作日开始按照新利率办理房贷业务。
但就在6月30日，记者采访多家银行了解到，目前各家银行暂时未对具体的贷款利率做出调整，对于贷款利率依旧根据客户资质而定。“现在不良率很高，银行也很谨慎，比如信用贷款利率肯定会跟随基准利率调整，但上浮幅度就要看客户资质或者贷款性质。”某股份制银行个人贷款经理王先生说。
此外，已办理贷款业务的市民本次能否享受新优惠，则要根据市民和银行签订过的贷款合同来认定。“如有的市民贷款合同内约定，利率可随着国家利率调整进行调整的，则可向银行申请，享受新的利率规定。”王先生说。而对用公积金贷款的买房人来说也有实惠，5年以上公积金的贷款利率从3.75%降到3.5%，这样60万元公积金贷款20年，月供从原先的3557.33元降到3479.76元，每个月少还77.57元。
影响发酵，市场以两类需求为主
降息对楼市可能带来的影响，当然远不只是减轻买房人买房成本这一点。从目前观点来看，央行降准降息等政策刺激之下，楼市或许会在下半年开始迎来一波入市的行情。“降息通道打开，对购房者意味着月供负担下调，购房积极性自然会提高。”链家地产市场分析师刘烁说，对整个国内市场来说，0.5%的存款准备金率变化可能给市场带来数千亿左右的流动性，在目前情况下，其中很大部分会流向股市和楼市。
但地产经理人龙江则认为，这次降息政策很难说具体是针对楼市或股市。“总体上还是针对宏观经济的结构调整而进行的，但楼市则会因为此次‘双降’政策而获得明显利好。”龙江说。来自市区多家在售项目的调查显示，央行降息政策发布后，来电量在增加，但到访的客户数量还没有明显增加。“央行释放消息恰逢周末，而周一虽是第一个工作日，新政策并没有跟进施行，预计要一个周的时间，政策影响力会开始发酵释放。”市北区一家住宅项目销售部李经理说。
此外，目前市场成交的主要购买力是刚需买家和改善型买家，而市场供应上则以三房以上的大户型居多，正好可以迎合改善型买家的需求。对房地产开发企业来说，降息通道全面打开，有助于降低房企融资成本。“对开发企业来说，资金是行业的血脉，而银行贷款又是资金的主要来源。”楼市分析人士张百忍说，“降息”有利于房企降低融资成本，“定向降准”及“取消存贷比考核”之后，大型品牌房企自然会更容易获得银行的信贷支持。
但多位业内人士持有的观点是，在当前经济环境下，频繁降准降息或许会成为新常态，但房地产本身的持续稳定发展不能寄希望于货币政策的持续宽松，而是行业内部的创新。
购房契机，市场成交增价格稳
央行新一轮的降息政策，在改变市场预期的同时，似乎还没有影响到市场的变化。“虽说这是一个利好消息，但对房地产市场实际的影响，不可能在这短短几天之内就表现出来，可能要过一段时间才能看到实际的效果。”链家地产市场部的刘烁说。“从二季度开始，无论是带看量还是成交量都进入上行趋势，当然这一市场行情的到来，与前几轮政策利好的叠加密切相关，而本轮降准、降息对市场的刺激作用，应该在下半年会得以体现。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰说。
来自岛城多家品牌机构的调查显示，目前二手房市场并没有出现一线城市出现的房主临时“跳价”的情况，相反，恰恰是定价合理的房源最易于成交。新房市场方面，来自市场的调查显示，青岛的购房信心指数继续小幅上升，6月份的市场供应量小幅回落，买房市场活跃度不减，成交量继续上升；但楼盘以价换量营销方式仍在市场持续，主城区项目的开盘折扣现象大幅增加，开盘项目也较多。
“鉴于目前青岛存量大，商品住宅去化周期是28个月，虽然库存压力出现微幅下降，但是市场库存量高企的根本局面并没有明显改变。”房价点评网首席分析师张斌说，新政叠加利好因素影响下，客户量继续增加，由于开盘项目比较集中，竞争更加激烈，价格战范围扩大，为购房者带来实惠。“当前贷款基准利率已达到历史的低位，经过多次降息，购房者的信贷成本也大大降低，目前进入了较为有利的购房期。”张百忍说。
本专题撰文记者 王爱科
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 葛飞]
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