据预测，青岛人口老龄化高峰将于2035年左右出现，届时每三个人当中就有一个老年人，独生子女养老压力巨大。这种现状加之青岛依山傍海的优越地理环境，让开发商看到了养老地产的潜力，纷纷拿地试水养老地产，先后出现了新华锦长乐国际、芭东小镇芭东和园、万科怡园公寓等养老项目。近日，城市信报/信网记者了解到 ，这些项目多面向高端老年人群，昂贵的会费让不少普通消费者望其项背。业内人士认为，青岛的养老地产要达到较成熟的程度，至少还需要十余年。
开发商青岛布局养老地产 人口老龄化是近些年来一直被热议的话题。根据青岛市老龄办公布的统计数据显示，截至2014年底，青岛市有153万60岁以上老人，占全市总人口的19.6%。而全国平均老龄化程度为15.5%，这也显示出青岛市老龄化程度较高，高出全国平均水平4.1个百分点。同时，青岛市80岁以上老人有24.3万人，占全市总人口比例3.1%，占老年人口比例15.8%，这在山东省也位于首位。
而根据预测，青岛人口老龄化高峰将于2035年左右出现，届时每三个人当中就有一个老年人，独生子女养老压力巨大。再加上青岛依山傍海的优越地理环境，不少开发商便看中了这块肥肉，纷纷投入养老地产。
记者了解到，近几年，多家开发商纷纷花重金在青岛投建养老服务项目：在2009年以前，青岛首家会员制养老服务中心——石老人桃源乡养老服务中心便引起人们的关注，该中心依山傍海，环境优美，耗资1.2亿元，共打造260个面积在40至180平方米之间的房间；2014年4月，万科怡园开始接受预订；2014年11月，由新华锦集团和日本长乐控股株式会社共同投资3亿元打造的新华锦·长乐国际颐养中心正式对外营业……一场由市场主导的养老地产模式正在展开。
空调、地段、医疗设施成标配 记者调查了解到，上述3家养老地产项目，不管是在硬件设施，还是软件服务方面，都有着共同之处。室内通常配有空调、地暖、厨具、洁具等，可以拎包入住；拥有充足的医疗设施和队伍，同时比较注重精神层面的护理，促进老年人身心健康。
“固定玄关凳，利于起坐；开敞式鞋柜，方便拿取；设置L形扶手，便于抓握起坐。橱柜下方人体工程学内凹设计，高度0.8米，保证轮椅进入；橱柜内置手动下拉篮，轻松取物；可抽拉水龙头，满足轮椅使用者需求；电磁炉台面上放开关控制，操作简便，确保安全。室内各处保证足够轮椅活动空间；入户门设置2个高度的猫眼，满足轮椅使用者需求。马桶卫洗辅助器和侧边扶手：辅助长者安全 、舒适地使用马桶；防水淋浴坐凳、侧边L形扶手确保洗浴安全 。圆弧形墙角与踢脚线；起夜地灯；拉绳、按钮安全报警系统……”万科怡园公寓工作人员告诉记者，项目设置四十余处安心设计，确保居者方便、安全地使用。芭东和园项目同样在许多细节上为老人做了细致的考虑：以无障碍设计理念为基础，设置门宽为1.5米左右，可容纳轮椅进出；每个房间内配有应急按钮，可以随时呼叫社区医疗人员；周末会请名家前来举办各类讲座，丰富老年人的精神需求。
据了解，青岛目前养老项目的理念大多引自日本和德国。如怡园公寓的泡汤池便引自日本，而芭东和园则与德国IB国际联盟合作，拥有SPA水疗、温泉中心和咖啡厅等。“外面的人想花钱进来享受，都是不被接受的。”芭东小镇工作人员告诉记者，为了能让业主获得更加舒心的居住体验，这些服务项目都是不对业主以外的社会人员开放的。
郊区养老房租售价赶超市区住宅 与高大上配套设施相比，入住成本也是不低。据了解，目前青岛已投入的养老地产项目大多为小户型，通常分为出售和出租两种，但售价和租金都远远高于同等区域的商品房。
万科怡园位于台柳路和合肥路路口北侧，目前是只租不售。租也是按照床位出租，每张床位一个月4000元～5000元。而周边的小区，整套出租价格在1300元～3000元不等，其中万科城一套两室户90㎡房子 ，最贵一月租金为2900元。
芭东和园于2013年底开售，共有14栋多层，310套养生公寓，出售均价在16000元/平方米左右，项目所在地虽然位于即墨市温泉镇，但这样的价位完全可以与新都心区域住宅平起平坐。而新华锦长乐国际颐养中心为自持运营的全租式公寓，大多为57～83平方米的套一、套二户型，共有130套，月租金为8400元到10000元之间，该项目位于滨海大道沿线，紧邻的爱丁堡国际公园月租金在3000元～7500元不等。
据万科怡园企划部主管武涛介绍，养老地产对客户是十分挑剔的：“最主要就是价格问题，一般的老人，即使设施再齐全，配套再好，也不会每个月花近万元去租一套公寓，所以，我们这类项目面向的客户大多是中高端群体。”
市区受宠，郊区滞销 价格高昂，那么市场销售如何?受地段影响，各家养老地产销售也都不尽相同。
据武涛介绍，万科怡园地处新都心北侧，邻近市区，自2014年4月开始接受预订，“不到一周的时间，就有三组意向客户了，”如今130张床位已经全部满员，甚至还有两三位客户正在排队等候。
而根据青岛网上房地产中心数据，位于即墨的芭东和园总共310套，已售164套，仍有146套可售，去化率为52.9%。作为一个两年期的项目，至今仍未全部出售。
而长乐国际颐养中心一名工作人员表示，自2012年3月开业来，130多套公寓，现已入住70%左右，客群多为退休人群，来自全国各地。不过，有业内人士称，这些数据带有一定的“水分”，其实，长乐国际颐养中心的入往率尚不到30%。
拿地成本高，热销项目仍未盈利 采访中，记者了解到，由于我国政府目前针对养老项目用地没有明确的界定，也难以确定项目房屋的建筑性质。如果通过正常的招拍挂程序获取土地，过高的成本是许多养老项目难以回避的问题。
武涛告诉记者，拿地成本高是怡园项目遇到的最大的难题，项目目前几乎没有盈利，处于收支平衡地步。不过对于具体地价，他表示不方便透露。
养老项目较普通住宅项目投资高，且受制于土地和项目分割情况，获取银行贷款难度较大，同时由于涉及到自持问题，资金回笼缓慢，通常10～15年。争取险资投入或通过民政部门获取政府低息长期贷款基本是养老项目必经的融资渠道。
商业项目缺少补贴 除了拿地成本，开发商进军养老项目还面临另一个问题。
作为专业的养老服务机构，一般涉及诸多社会专业分工，相关领域和行业的专业配套服务匮乏，将导致养老机构的运营更加艰难。
武涛表示，目前怡园只能针对身体健康的老人，至少也能够生活半自理的老人。对于完全没有自理能力的老人，他们也是无能为力。“专业的看护照顾人员，需要一定医疗资质审核通过才可以。目前我们是1个看护人员负责8位老人，对于一些完全不能自理的老人，我们在看护和照顾上还是不足。”武涛说，“不过现在我们也正在和多家社区医院合作，希望能够每月或每周过来照看一下。”
此外，我国养老事业由民政部门主管，注定了我国现行养老的社会福利定位，主要针对三无及低保老人，以政府投资建设养老院、护理院为主。对于这些养老机构，政府每月会予以一定补贴来降低成本。而市场化养老机构则不享受此类补贴。
“公办养老机构每张床位每月补贴近千元，如果我们也享受同样补贴的话，租价每月至少能降1000元，这也会让更多老年人选择。”武涛说。
青岛养老地产仍处起步阶段 养老地产更注重产品品质，“目前，中国养老地产项目主要是借鉴国外的一些做法，亟需开发及运作标准”，青岛地产经理人俱乐部秘书长龙江说。事实上，养老地产的产业属性让它与普通住宅项目不同，从户型到配套再到运营，都需要与老年人生活需求对接的专向设计。
与普通住宅开发不同，目前青岛涉足养老地产的开发商，除了是具有足够实力的明星企业外，更多的是通过和国外公司合作借鉴国外的经验。因为在发达国家，养老地产已经成为了一个相对成熟的产业。
“传统的住宅市场受到抑制，商业地产发展有点膨胀，旅游地产和养老地产发展很有潜力。”业内人士分析，在青岛,养老地产发展还处于起步阶段，已成型的养老地产项目较市区较远。而一些开发商为了促销，原本不是养老地产项目却也打出养老地产的旗号。
龙江表示，现在青岛已经成熟的养老地产有几家，但都分布在市区周边如即墨、崂山等地。另外，他分析，因为市内属于地块稀缺的地方，政府愿意高价出售给开发商搞商业开发，而考虑到成本问题，养老地产项目只能在周边地价较低的地区拿地建设。
“能建造方便老人的设施是开发商考虑得比较周全，但是对于养老地产很多开发商还有误解。”青岛知名楼市评论人张百忍表示，现在青岛做起养老地产的仅有两三家，而他们都有强大的资金支持和运营能力。“这不仅仅是建个公寓配套个扶手这么简单的事情，还需要涵盖医疗、康复、餐饮、文体等配套的有机结合，有专业团队进行管理。”张百忍说。
城市信报/信网记者 王琦
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 杨昀迪]
