近日，《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。“原则上不再建设封闭住宅小区”“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”等引发热议。是不是所有建成小区都要开放，开放以后小区业主的权益如何保障？2月23日，本报记者采访了相关专家和律师。另外，国家发改委城市规划专家也表示，开放小区不会一刀切。
拆墙疏堵待立法
中央财经大学法学院教授、物权法专家陈华彬教授认为，“根据《物权法》规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。要让封闭小区打开，要看业主是否同意。”
“目前这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”最高人民法院民一庭庭长程新文在２３日召开的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》新闻发布会上，对社会关注的“小区开放”问题进行了回应。
程新文说，封闭住宅小区是农耕时代的产物，现在已经处于２１世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。“这一举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。”
程新文表示，作为司法机关，对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，法院将加强调研、及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善的处理好相关的纠纷。
需出台配套政策
山东琴岛律师事务所王恩民律师表示，封闭小区之所以封闭是安全感的一种缺失，也是人与人之间缺乏沟通和信任的表现。
王律师表示，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，不是一蹴而就的。开放小区具体实施上，不仅是“拆墙破院”那般简单，还要从物业管理、治安、物权等方面出台后续配套政策。开放小区涉及到既有小区业主权益的维护、物业管理的升级、治安与配套设施的跟进等问题，仍需在制度上与法律上出台配套政策，也要根据小区所在地段处理开放方式。
2月22日，国家发改委城市与小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长、教授级高级城市规划师沈迟接受媒体采访时表示，已建成住宅小区和单位大院打开，不是马上都要改，另外改也是需要条件的。“要看具体规划的情况，不会一刀切。”记者 李珍
权威解读
街区制不等于“拆墙运动”
我国长期延续的封闭小区居住模式是否会因此改变？开放大院小区道路，业主公共权益如何保障？没有了围墙，住宅安全如何保障？未来将如何“逐步打开”？针对社会各界关注的热点问题，新华社记者采访了权威专家。
哪些小区需要打开？
“文件的宗旨是为解决过去城市发展中的矛盾和治理‘城市病’开出药方，一方面要弄清楚文件的本意，另一方面要避免误读政策。”上海同济大学副校长、曾担任２０１０年上海世博会总规划师的吴志强说。
中国城市规划设计研究院副院长杨保军说，街区制是相对于封闭小区而言，文件提出了“推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区”目标，正是为了解决城市支路毛细血管不通畅问题，以改善城市道路微循环。
吴志强说，目前这一政策正被误读，不能把推广街区制理解为简单的“拆墙运动”，更不是说全国所有城市都要拆围墙。“要打开的主要是那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区，他们大都占据城市中心的公共地带，造成城市道路梗阻、断头路和丁字路。”
他认为，只有影响到整个城市的交通运行、景观和管理的超级大院和住宅小区才是未来需要打开的，比如一个工厂大院，里面有厂房、职工住宅小区、科研楼和幼儿园等，２到３公里长的围墙阻碍了交通，这样的大院就应该被切分成几个更小的组团，中间的道路用于公共通行，缓解城市交通压力。
肯定会尊重物权法
一份网上调查显示，约四分之一接受调查的网民表示最担心“停车场、绿地、健身等公共资源被占用”。根据《物权法》，建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有。不少人质疑，小区道路、绿地、花园等公摊面积，自己是花了钱的，不能说公开就公开。
接受采访的几位专家都非常肯定地表示，在我国推进依法治国的大背景下，将来推进封闭式小区和单位大院开放过程中肯定会尊重物权法。
吴志强说，文件在开头就提出下一步加强城市规划建设管理工作的基本原则，明确表示要坚持依法治理与文明共建相结合。“未来的城市治理一定是走向法治阶段，法治化和社区民主是未来城市治理的两大导向，改革就是为了让百姓生活更美好。”
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，在政策推进中，将按照法律规定，在保障人民群众财产权利的基础上，通过法治程序逐步实现目标，通过更具体的配套政策推动需要开放的封闭大院和小区逐步有序开放，在这一过程中如果群众财产有减损的，应给与补偿。这些政策一旦明确，担忧就应该没有了。
开放小区不一定拆墙
吴志强指出，对小区安全、噪音等担忧多是源于误认为开放小区就是要“拆墙”。其实，开放小区主要是打开方便出行的出入口，对于小区安全，可通过加强巡逻、技防、安防等多种措施加强治安管理。
杨保军说，随着我国进入城市型社会，城市管理会越来越精细化。未来更加开放的街区模式下，我国也会进入楼宇安全管控时代，智能的管理手段将大大提高安保能力和水平。
专家表示，街区制还需要硬件保障和软件支撑。比如，解决好停车、物业管理、环境保护、住宅区域公共空间等问题，这是实现住宅街区化的前提。
先在新建小区中推广
杨保军说，未来推广街区制将遵循先易后难、循序渐进原则。新建小区比较好操作，可以先推广积累经验，用事实证明小区安全能得到保障，这一理念得到大家更多认可后，逐渐在存量小区推广。
对此，吴志强也表示，后续推行应借鉴改革开放３０多年的有效经验，实行“老人老办法，新人新办法”。
杨保军同时表示，对已建成住宅小区和单位大院开放也并非“一刀切”，一定要遵循因地制宜、分类施策。要不要打开，主要看对城市路网系统造成割裂损害的程度。
从意见看，未来新建住宅推广街区制，将出现更多“尺度适宜”的组团式社区。杨保军认为，美国平均１２０米就有一条街道，很少有边长超过２００米的大社区。
专家表示，推进封闭社区和单位大院开放，政府的出发点是好的，但推行中一定要尊重百姓意愿和需求，要邀请社区百姓发表意见和诉求，充分保障居民的合法权益。
据新华社
热点聚焦
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开放使用小区道路如何补偿？
如何释放小区中的道路资源？中国政法大学教授王卫国认为，从法律上讲，政府要协商推进，比如与小区业主大会必要协商，还要进行补偿。
王卫国表示，划拨土地使用权是无偿取得的，这个使用权政府可随时收回，只要适当补偿即可；对于出让土地使用权，政府强制收回时必须是出于公共利益的需要，收回中还需要论证，并进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施。
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街区化后小区物业将被取消？
如果都是单独的楼栋，没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业？是否还要交物业费？“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。
至于道路开放后是否会切割小区，造成物业不好管理？楼建波认为这也不是问题，“现在有些小区也是被一条市政路分开了，并没有影响到物业管理。”
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围墙打开怎么保障小区安全？
推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理？小区的安全隐患是不是会增加？中国人民公安大学治安学院教授王太元认为，这个问题不能一概而论，不是所有小区打开就会影响安全，也不是所有小区打开就对交通有利，要看小区的封闭状态和大交通之间的关系才能确定。
王太元指出，小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。
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学区房划分是否会受街区影响？
中国教育科学研究院研究员储朝晖分析说：“未来小区打开后，如果改变街区的管辖，可能会影响到学区房”。储朝晖认为，对于学区房应总体考虑，一方面，一个好学校是长期积累起来的，周围居民也较为稳定，除了新建小区，要改变是一个长期的过程，不会出现剧烈的变化；另一方面，学区房从推动教育均衡来说，属于浮在水面上的“浮标”，显示水位在哪里，但不要把目标盯着浮标，实际问题是教育均衡问题，这个问题解决之后浮标自然会往下降。
据《新京报》
（来源：半岛网-半岛都市报）
