青岛中学旁一家楼盘，不少家长带着孩子来选房。
风云再起，变数陡升。
当一线城市楼市持续火爆，二线城市逐渐复苏的时候，3月25日，上海、深圳发布了更加严苛的限购政策。其中上海要求二套房首付最少五成，严禁房企和中介从事首付贷，深圳对缴纳社保的要求从一年提高到三年。南京、武汉等二线城市也收紧了调控政策。
怎样能在消化存量的同时，防止房价猛烈上涨？怎样尽可能地满足更多人的住房需求，又不会让开发商捂盘惜售？来自青岛的去库存实践，无疑具有典型意义：通过循序渐进释放政策红利，通过城市本身的整体联动、基础设施的完善和公共服务的提升，来促进存量房的销售。
随着城市框架的重新架构，城市功能的日益完善，周边环境和楼盘本身更有吸引力，所在的区域更宜业宜居，去库存已是顺水推舟、水到渠成。
通过循序渐进释放政策红利，通过城市本身的整体联动、基础设施的完善和公共服务的提升，来促进存量房的销售。
公共服务升级红岛“红”了
3月26日星期六，正是卖房的好时候，红岛招商海德公学的置业顾问王炜，却选择休息——房源已经售罄，再次开盘要等到下半年。该项目二期的16号楼，还没等开盘就被提前认筹预订，成交均价为7200元，每平米比2015年12月份贵了近1000元。至于未来开盘的三期预计售价是多少，工作人员介绍说，现在还无法预知，因为周边其他楼盘的价格也一直在变。
“高新区现在是一房难求，我们两天能卖一栋楼”，同样是红岛的楼盘，世茂公园美地的秦静表示，目前该项目的高层均价为6000元，多层洋房为7500元至8000元，其中高层预计年底交付，洋房明年9月份交房。小区配套有两所小学、一所幼儿园，还有一所中学。其中银海国际学校小学部去年已经启用，每年两个公立班，优先面向世茂业主招生。
2月23日，青岛中学开建后，一路之隔的招商海德公学，当天每平米就涨价200元。3月10日，北京实验二小分校签约落户中欧国际城，效果更加立竿见影：该楼盘3月12日加推的2号楼、3号楼、4号楼的200余套89平米至101平米的房源，开盘当天即售罄，均价在7000元每平米，而年前该楼盘的起步价为5500元。中欧国际城售楼处接待人员介绍说，下一期的高层要等到六七月份开盘，目前还没有具体价位和优惠政策等信息。
本月中旬时，曾表示将在月底加推一部分房源的紫荆阁，则表示已经没有房源，“建好的年前已经卖光了，以前的均价也没有参考性，高新区现在一天一个价”，售楼人员肖女士这样表示。此前，该楼盘曾传出将引入清华附中的消息，如果这一消息属实，也为下一期项目的大热埋下了伏笔。
在城阳区流亭街道做进出口贸易的周先生说，为给公司管理层的孩子们找个好学校，半个月前他曾经到青岛中学附近去看房。随后因为业务出国，团购买房的事也就耽搁下了。谁知道一回来才发现，当时觉得价格并不便宜的房子，都被抢了个差不多。“2014年的时候，红岛这边很多房子才四千多元一平米，没想到形势变化这么快”，周先生遗憾地说，好在整体房价仍在五六十万元，属于可以接受的范围，周边还有卓越蔚蓝群岛等小区，也配有高端学校，实在不行就先认筹了再说。
“红岛红得不行了，说一房难求也并不过分”，岛城楼市分析人士张百忍介绍说，如果说“青岛最牛中学”成功把大家的眼光吸引到高新区的话，买60平米房产即可落户，进一步加大了该区域的火热程度。高新区本身环境好，加上周边的各种医疗、教育、会展、健身等公共服务的全面升级，碰到三月楼市“小阳春”，遂一发不可收拾。
政策利好助力黄岛胶州升温
来自青岛网上房地产的数据显示，201 5年岛城新房成交13.36万套，商品住宅共计成交11.96万套，不仅比2014年大涨四成，还超越了房地产曾经最为辉煌的2013年。其中，青西新区以3.11万套，314.18万平方米的成交量，位居各区市首位。业内人士分析，数轮降准降息、降低购房首付比例，以及全面放开二孩政策，全面激活了市场。
3月13日至19日，青岛市新房成交4024 套，环比涨幅约6.06%，总成交面积414689.86平方米，与前一周相比上涨了约6.5%。从各区域新房成交数量来看，青西新区市场表现持续平稳，继续蝉联冠军，新房成交数量为898套，持续受到购房者的青睐。
自从春节以后，行情就有所好转，进入3月份以来卖得尤其好。在靠近海边的金沙滩一号，销售人员李淑娟介绍说，首套房首付比例从三成降至两成、利率可打85折、契税降低等各种利好政策，改变了待购者的心态，而青岛的首套房认定由全市范围唯一降低至各区唯一，尤其是今年2月份以来推出的购60平米以上房屋可以落户的政策，让黄岛楼市一下子火了起来。该项目推出“三月送书房”活动，买145平米的房子，增6平米的书房面积，一周就卖出30多套。
买房选地段很重要。在唐岛湾附近，一家楼盘的销售经理于国梁告诉记者，从大的国家战略上看，青西新区是国家级新区，而根据日前公布的《青岛市城市总体规划（2011—2020）》，唐岛湾中心区是西海岸新区的行政服务、商务商贸、金融信息、港航服务、文化旅游中心，这一定位意味着该区域还有长远的发展空间。“1997年海慈医院旁边的房子单价是2000元左右，山东头是600元，如今海慈附近的房价是1.3万元左右，山东头是3万元，你说哪个更划算？”于国梁说，四年前他刚到黄岛时，街上没几个人，现在早晨也开始堵车了，隧道公交也明显更满了。
来自安徽的打工者张耀辉，更看重的是楼市新政之后能够落户的政策。他说，黄岛区除了靠近海边的房子之外，其他地段价格并不太高。以一套单价在7000元左右的房子为例，以前需要购房100平米以上，还要一次性付清才能落户，而现在就只需要60平米、贷款也可以，如果能够首付两成只需要不到10万元。“我在李沧附近租房子，每月的房租是1500元，还不如凑齐首付，然后每月还2000元的贷款”，他这样算账。
在胶州的韩国风情商业街上，开料理店的吕先生遇到朋友、老乡，就说自己一年亏了15万：“去年年初，想买一个110平米的房子没有出手，随着新机场开工、地铁8号线和机场高速等项目的宣布，到现在一平米涨了1000多元，都快买不起了。”
配建医院学校楼盘争提品质
尽管楼市出现回暖的局面，岛城的各主要路口仍然有大量的楼盘推销人员，举着牌子推广。不过，真正能吸引来购房者的，并不是那些广告牌子，而是楼盘位置、价格潜力和配套服务。在这一点上，岛城的开发商也动起了脑筋，特点之一就是普遍重视对高层次学校以及医院的引入。
3月19日，青岛市实验小学开发区分校在万达维多利亚湾举行开工仪式，预计2017年6月30日竣工，2017年9月1日开学。据销售人员刘平平介绍，该楼盘还配有万达广场和一所三级甲等医院。这一点与同样配备三级甲等医院的中欧国际城非常相似，也是万达、方兴等大型地产商进入青岛之后，带来的亮点与改变。
与此同时，也有些开发商在品质上做起了文章。黄岛一家名为山海苑的小区，投资8000万元打造真山真水的园林景观，其中山石采自亿万年前的龟纹石，每块重量达120吨，营造一幅山叠山，水连水，山水相连的瀑布群落。路面铺设采用山间自然形成的石板，仅此一项就多支出数百万元。
上门读报做饭开通接送班车
进入售楼中心之后，半天找不到销售人员，原来大家都在忙着，顺访的客户只能在旁边先听对其他人的讲解。这就是3月18日绿城郁香金岸的火爆程度，尽管不是周末，大厅内已经是人声鼎沸。过了一会，刚刚入行的售楼员谢双一路小跑过来说，最近项目确实比较火。他说，该项目不仅户型好、绿化率高，更重要的是物业配套非常齐全。针对70岁以上的老年人，物业每天上门读半小时报纸，一星期给做一次饭，一年组织一次体检。“今年春节我们组织了接业主回家活动，外地的业主乘坐飞机、火车回来，不仅提前接站，还送鲜花”，谢双介绍说，除此之外，平时也有物业组织的班车送业主到公交车站，而等地铁开通之后，还将送业主到地铁车站。
不过，在岛城楼盘去库存的过程中，比较多的是送车位、九五折，交5000抵多少万等常规活动，少见有大幅降价的，也没有出现类似于恒大地产全国性的“无理由退房”和万科在重庆做的“以租代售、租金抵放款”等轰动性的活动。
岛城著名地产经理人、融智汇董事长龙江认为，就目前来看，受地价和税费较高等因素影响，地产开发商的利润并不大，降价让利的空间有限。而恒大地产本身前几年在三四线城市布局比较多，推出无理由退款与其想快速回笼资金、转型进军一线城市有关。而万科这种以租代售形式并不稀罕。因为上世纪九十年代在广州市就出现过。未来那些库存压力比较严重的三四线城市，不排除开发商会有这种行为，市场比较热的尤其是一二线城市，以租代售的可能性不大。
业界声音
买房要根据自己的需求
去库存是见效了，但是是否会出现北京、南京等地房价大幅上涨的情况呢？岛城专家们认为，就青岛全市来看，不会出现房价暴涨的可能。
岛城地产界分析人士张百忍认为，从成交量来看，岛城的去库存举措肯定是起到了作用。他认为，岛城不会出现房价大幅上涨，顶多是分化加大。张百忍表示，目前价格的波动，主要是心理层面的。
而青岛市委党校教授程国有，更愿意从购买侧来看去库存。程国有教授建议，青岛应该在更多区域放开落户，并通过财政补贴等方式，实现幼儿园乃至高中的教育免费，通过更优化的公共服务来吸引购房者。
岛城著名地产经理人、青岛融智汇董事长龙江表示，一线城市近期房价疯涨，还因为城市的规模达到一定的程度，不再出现比较大的城市扩张。在每年城市土地供应有限，拥入人群增加的情况下，房价上涨比较快。青岛作为二线城市，并不具备这些因素。
龙江认为，从青岛未来的城市规划和发展规模来看，城区会越来越大，人口会越来越多，产业会越来越丰富，外来人员会不断增加。在这种情况下，不仅应该单纯放开红岛和黄岛落户，也不仅仅是限定新房，凡是购买一定大小房子的，都应该给予落户。
青岛正处于三城联动、共同发展的阶段，龙江表示，现在来看，市区一些刚需楼盘，依然是投资者尤其是刚需者的首选。随着地铁、新机场、轻轨等重大项目的开建，郊区的一些住房可能会享受到更多地利。但不要根据是不是库存去买房，还是要根据自己的需求来买房。
本版文/图 记者 姜振海
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 鹿璐]
