青岛学区房一路领涨 高转手率支撑价格水涨船高

2016-06-02 08:56   来源: 青岛早报 手机看新闻 半岛网 半岛都市报

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  “莱芜路学区房,73平方米,总价256万元,7月份可办手续。”近期,随着小学招生报名尘埃落定,学区房却再度火热起来。不过和三四月份买方主动不同,现在学区房卖方很积极,其中不少卖方还是前不久的买方。其实,这并不奇怪,很多学区房就是买进上户口,待孩子一上学就卖出,如此“击鼓传花”,无形中也加剧了学区房价格的“水涨船高”。

  卖学区房不能亏本

  “学区房价格已经这么高了,现在出手买值不值得?”市民孙女士的女儿明年就要上小学,如今她正在犹豫是否要购买一套学区房,“学区房会不会有跌价的风险?”

  虽然曾经和孙女士有同样的疑虑,但是刘女士却早在一年前购买了一套江苏路小学的学区房。“房东买了不到半年就转手,他就是为了孩子上学。”刘女士说,“买房我交了不少税,加上中介费一共四万多元。”目前刘女士的孩子已经开始报名入学,她正在考虑转手的问题。刘女士说:“就算不加价,这四万元也要加在房价里,买个学区房总不能亏本吧。”这样算下来,两年内刘女士的学区房每年都增长了四万元。

  目前,学区房主要是为了孩子落户入学,产权并不是最关注的部分,所以很多人住一段时间就会转手,转手率非常高。“面积小的房子根本没法住,有的只是买房落个户,入学后转手卖掉。”齐东路一家中介工作人员表示,“就算可以居住的大房子,大多也会在孩子上初中后就卖了。”高转手率也支撑了学区房价格的水涨船高。“学区房转手,会有税费和中介费,别说跌价,每年5%的涨幅是底线。”上述中介人士介绍。不仅如此,从江苏路小学等几个学区范围内二手房挂牌价来看,单价较高的往往是房龄较短的房子,一是可以使用贷款,二是居住舒适度较高。

  一房两用 物超所值

  一部电视剧《虎妈猫爸》曾经引发不少家长的共鸣。“我很赞成虎妈的态度,将来我们没有多余的能力帮孩子,只能期望孩子上个好学校,有个好起点。”如今“二孩”政策的放开,让侯先生的思想发生了变化。“以前是一个孩子上学,感觉不在意,但是今年‘老二’要出生,两个孩子差三岁,一套学区房能‘两用’,感觉很划算。”记者了解到,“二孩”政策放开后,不少家长为两个孩子购买一套学区房的意愿大大增强。

  “学区房一年四季都有来买的,房源很紧俏。”纪女士在安徽路附近开了一家房产中介,近七八年时间她见证了周边学区房从单价一万元向三万元快速跃进。她有个小本子,上面密密麻麻记录了各种房源信息,纪女士告诉记者,在经历了一段快速上涨期后,现在学区房的价格一直稳定上涨。“一些想要二孩的家长,本来也要换房子,现在都瞅准了学区房。”纪女士说:“周围只要出来300万元左右能住的学区房,基本都有三四个客户来争。”

  其实,房源的紧俏反而扩大了学区房的范围。“几年前江苏路、大学路和嘉峪关路等周边学区房受关注,现在不仅文登路、太平路、德县路、莱芜路周边的学区房热度一直很高,连湛山附近、南京路、燕儿岛路、澳门路附近都是学区房的热土。”楼市观察人士表示,随着学区房需求的增加,不仅是传统的市南西部,市南东部、市北台东、崂山海尔路附近等区域的学区房都成为二手房成交的主力。

  学区房越小单价越高

  由于目前义务教育阶段的 “就近入学”原则,家长购得学区房成功落户之后就可以让孩子就近就读名校。不过,在学区房交易中,大家关注的还是入学权,所以面积小的学区房最吃香,可谓“花小钱办大事”。记者了解到,这样的小房子大部分都只能落户,虽然配备了简单的生活起居用品,但也不能长住。

  “因为面积小,总价相对较低。”纪女士说,不过近几年面积小的学区房单价却是蹭蹭上涨,十几平方米和二十多平方米可以卖到50万元,甚至60万元。记者查看了中介提供的几套学区房房源,发现这些房子单价已经非常高,以大学路周边的学区房为例,纯为落户的10至20平方米小户型基本卖到60万元至75万元之间,相比起来,其他的在售学区房均价在2.6万元至3万元/平方米之间。“就拿大学路附近20平方米以内的小户型来说,2008年我就在这附近卖房,此类纯落户学区房总价在40万元以内,当时已经觉得天价,大致在2013年前后,这样的房子就能卖60—70万元,已经涨了快一倍。到了今年,这样的房子已经超过75万元。”大学路附近一家房屋中介工作人员介绍。

  部分老房贷款有望松绑

  江苏路、大学路、太平路周边没有新盘,大多都是上世纪80年代的老房子,最新的也是20世纪90年代的,基本房龄都在20年以上,老的甚至已经有七八十年的历史。记者了解到,这一片的房源都很老,不能贷款的房源差不多占到了三分之二。“一次性付款是主流,即使贷款限制也很多。”有中介表示。

  记者最近从岛城银行房贷市场了解到,虽然房贷期限最长30年的红线并没有调整,但是部分银行也已放宽了二手房贷款年限,有的银行 “贷款年限+房龄”最长可到55年。“贷款期限加房龄,我们行最长可到50年。”记者以普通购房者身份咨询岛城部分银行房贷人员,工行一名个贷经理介绍说,假设一套房子房龄已20年,不考虑贷款人年龄等条件,这套房子最长可贷款30年。“房贷期限最长30年,这个银监会规定的红线并没有调整。”河北银行青岛分行一名个贷业务经理介绍,“二手房 ‘贷款期限+房龄’最长可到55年。”不过岛城中行、建行、农行、交行等主要银行贷款仍执行 “贷款期限+房龄不超过40年”的规定。

  “楼龄长、贷款期限相对较短,对很多二手房买家、特别是有意购买学区房的买家来说是一大利好。”有业内人士表示,举例来说,如果房子已有30年楼龄,以前最多只能贷到10年,现在可以贷到20年甚至更长,这在一定程度上会带动老房的交易量。

  学区房投资还需谨慎

  “学区房价格坚挺,有些人就想投资,但是这个得考虑清楚。”有业内人士提醒,“不建议纯投资,因为有政策风险,有砸在手里的可能,这个真得看眼光。”不过,即使为了孩子上学,有些家长会早早出手。“在青岛划片入学已经实现了很多年,虽然学区房不会大涨,但是价格攀升也是一种趋势。”该业内人士分析,从孩子出生到上学,学区房的变数较大,一般在孩子4到5岁时考虑比较合适,就近入学政策在短期内对学区房影响不大。

  此外,业内专家预测,学区房作为楼市的一项特殊的“功能性产品”,短时间内身价或将继续走高。不过,随着不少名校在新区建设分校,未来青岛优质教育资源的分布会愈发合理,届时,让适龄子女就读好学校可能不再局限于市南老城区,学区房价变动或将逐渐趋于平稳。

  值得注意的是,二手房买卖中,产权过户与户口迁移并不是同时进行,一般情况下是先办理产权过户手续,而后再行办理户口迁移手续,卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出,而后买家才能将家庭成员的户口迁入。双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。

   [编辑: 鹿璐]

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