不提供好的物业服务，凭什么收取物业费?近年来，全市物业合同纠纷案件不断增加，大部分业主认为物业公司服务不到位，所以拒交物业费。记者从市中院了解到，近年来物业公司起诉业主追缴物业费的案件数量约为479件，最后几乎都以业主败诉而告终。这并不意味着拿差劲物业没招，法官提醒业主，状告物业公司最需要的是证据。
案例 欠物业费，两场官司都败诉
2003年12月，某物业公司与房地产开发商签订物业管理委托合同，合同约定由将其开发的山水名园项目一期委托于该物业公司实行物业管理。2004年7月10日，某物业公司与业主曹先生签订前期物业管理服务协议，该协议约定自房屋出售之日起，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。然而几年之后，曹先生却被物业公司告上了法庭。
该物业公司在原审中诉称，物业公司依约提供了物业服务，但曹先生拖欠物业费，至今尚欠物业费20321.57元以及违约金7790.10元，严重侵犯了某物业公司的合法权利，经某物业公司多次催要，曹先生至今未付。曹先生在原审中辩称，某物业公司诉讼请求数额时间久了记不清楚。根据前期物业服务合同，对公共部位某物业公司有维修的义务，曹先生房子漏水是因为公共部位存水导致，是某物业公司的责任。曹先生入住后，供热管道漏水，开发商让找某物业公司，但某物业公司一直没有维修，所以一直拒交物业费。
经法院审理认为，物业公司已提供物业服务，曹先生应及时交纳物业费。庭审中曹先生确认房屋墙面漏水问题已经解决，并没有证据证明他屋内的暖气管道问题属于共用设施设备。最终法院判决曹先生支付物业费人民币20321.57元，并且支付物业费违约金7790.10元。看到一审结果，曹先生心里觉得很委屈，自己明明是受害者，怎么就会败诉呢?于是他上诉到青岛市中院，最终市中院做出了维持一审的判决。
数据 479起案件，业主几乎全败诉
记者从全市多个基层法院了解到，近几年，他们受理物业服务合同纠纷案件数量不断增加。大约479起这样的案件当中，业主几乎很少有胜诉的 。据介绍，这些案件类型比较单一，均为物业公司起诉业主追交拖欠物业费的案件，并且，每起案子的诉讼标的额都不高。
值得一提的是，在这些案件中，业主因对物业公司服务不满意或提价不规范而拒交物业费所引发纠纷的比例较高，约占业主拖欠物业费案件的八成以上。此外，还有一些业主因为房屋质量有问题，在找开发商没能解决的情况下，将矛头转向物业公司(这种情况中，物业公司往往是由开发商成立的)。
房屋质量有问题，业主财物被盗，物业服务不到位，就“拒交物业费”。很多业主会觉得合情合理，但大多都无法得到法院的支持。
此外，在有关业主拖欠物业管理费的案件中，还有一些业主以没有实际入住为由，拒绝交纳物业费，而最终被物业公司告上法庭。还有一些业主将房屋出租后，由于租客没能按时交纳物业费，最终被物业公司起诉等。如案例中曹先生坐上被告席的情形，在物业纠纷案件中很常见。业主与物业发生纠纷后，常以拒交物业费的方式对抗，鲜有通过业委会与物业公司谈判或协议的方式来主张权利。
法官提醒业主，在物业服务纠纷当中，有几个地方需要格外的注意，以下这些原因不交物业费法律不支持：没入住就不交物业费；未签物业合同不交物业费；对房屋质量不满不交物业费；对物业公司服务质量不满意不交物业费；对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费。
维权 遇差劲物业，别忘留证据
现实生活中，确实存在物业公司服务质量不高的现象，但业主采取拒交物业费的方式也不妥。经常办理此类案件的市北法院法官吕艳丽告诉记者，这种行为不仅直接影响了物业公司的服务质量，还影响了已经交费业主的利益，形成了恶性循环，并最终影响到全体业主的根本利益。
法官表示 ，对于物业公司存在的问题，业主应该依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过业委会督促物业公司不断提升服务水平，必要时可通过更换物业服务企业的方式，维护自己的合法权益。
既然不少业主已经在跟物业的博弈中“吃了亏”，是否意味着不管物业提供多么差劲的服务，都要忍气吞声的按时交物业费，而没有别的办法?
法官介绍说，面对“失职”物业公司，搜集提供证据最重要。业主首先应该熟悉合同内容，了解各自的权利和义务。如果遇到物业公司服务不到位或者发生失窃等财物损失时，业主首先应该积极跟物业公司协商。如果协商不成，业主应在第一时间做好取证工作。
在取证时，业主除了对现场拍照、录像外，还应该保留与物业公司之间沟通的录音、往来信函等材料。法官告诉记者，如果有可能，还可搜集物业公司所做的小区维护、管理记录，以争取法庭最大程度的支持。业主需要理性维权，及时固定证据，而非单一、消极地以拒交物业费形式应对。
一个巴掌拍不响，此类物业纠纷的产生，也说明了一些物业管理公司确有服务不到位的现象。处理此类问题，需要推动业委会的建立及有序运作，充分发动业主委员会来维护业主权益；同时，明确相关部门职责，建立顺畅的纠纷解决机制，由业主委员会将所涉纠纷分类，向相关部门协调反映。
城市信报/信网记者 张鹏
