合同上现“霸王条款”
由于购房合同是开发商提供的，对于延期交房等可能产生纠纷的一些情况，开发商早就想到了应对之策，将延期交房的损失尽可能地降低，比如规定违约金为总房款的日万分之零点几，购房者可能得不偿失。
为了以后为延期交房开脱，开发商会在购房合同的违约条款中动心思。在有的商品房买卖合同中，开发商提到，如果逾期交付商品房，按每拖延一天按已支付的房价款万分之一或是更低的标准计算，甚至违约金直接是零，向乙方（消费者）支付违约金，而如果乙方（消费者）逾期付款，则按每天万分之三向甲方(开发商)支付逾期交接期间的违约金。
双方预定的房屋交付时间,房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或者顺延90天,甲方在上述期限内交付房屋,不需要承担任何的违约责任。
而依据民法通则及合同法的规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。在上述合同中却规定，购房人逾期履行义务每天支付违约金万分之三，而出卖方逾期履行义务只需每天支付万分之一或是没有违约金，显然违反了民法通则及合同法的公平原则，属于霸王条款。由于开发商在合同条款中占据优势，对于延期交房也就没有紧迫感。
记者了解到,在桓竹苑买房的业主购房总价都在120万～150万元之间,但是其中不同业主的赔付比例也不一样,有的业主是按照合同规定的万分之一赔偿,拖了两年再减去三个月的延缓期,应该会有7万～12万元的一笔赔偿金额,而有些业主合同上写的赔付比例比万分之一还要低。
未综合验收业主就“被交房”
不少开发商在小区道路没有完全建好、景观还需完善、智能化没有启用的情况下开始交付使用。
大多数消费者都是首次购房，因此并不知道“验收合格”和“综合验收合格”的差别，更不知道验收合格包括一些什么项目。不少购房者表示自己在购房时只是单纯地认为，“验收合格”肯定就代表整个楼盘都合格，不会有任何问题，哪知道“验收合格”只是指楼盘主体工程，并不包括基础设施和公共设施等。
开发商为了能够避开违约金的赔付，没有通过综合验收就着急地向业主交房了，而由于提前交房，很可能就会引起后续的一系列问题，像是小区配套设施缩水或是由于没有综合验收成功，房产证一直办不下来等“后遗症”。
王先生是青西新区绿岛印象二期的一名业主，他与开发商约定的收房日期为2015年12月31日，但直到2016年年初小区房屋才建设完毕，因此交房日期被延期。2016年3月，开发商开始突然要求业主收房，并要求业主签订合同外的免责协议，这让不少业主心里都犯起嘀咕。小区还没有通过验收，既然房子未验收通过，开发商就要求业主收房并给业主钥匙，如果出现问题，谁负责?
正是由于开发商违规交房，“没通过综合验收就交房了，到现在房产证也没拿到手。”平度的冯女士2012年购买了华林国际公馆小区一套商品房，2014年交房至今未办理房产证，且未通过综合验收。买房时，销售人员承诺，房产证在交房之后就可以办理。
可到了2014年3月份，冯女士入住之后，事情却并非如当初的承诺那样，华林国际公馆办理不了房产证。为了房产证的事情，业主们三天两头找开发商沟通，刚开始开发商青岛中瑞达置业有限公司还出面答复，后来就拒不出面，也不谈房产证的问题。冯女士也是直到近期才办下房产证来。
而根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
给购房者的提醒
选规模大资金雄厚的开发商
作为消费者而言，在延期交房出现时购房者总是不免处于弱势地位。与其出事后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全的开发商不能施工，包括房地产五证、两书不齐全的不能买，这都是老生常谈了。
于钦杰律师提醒，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押，如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。
通常情况下，规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点 ，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，在目前的形势下购房者就要加倍注意了。当然，有条件的直接买现房、即买即住，也不失为一个保险的方式。
如果遇到延期交房问题，首先要看购房合同中是否有约定条款，如果合同规定开发商延期多少天购房者可解除合同，购房者可行使这个解除权，也可不行使。若合同没有关于退房的相关约定，达到了一定条件，购房者也可解除合同。《合同法》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对“合理期限”进行了明确规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。
开发商破产也可申请办房产证
过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。不过，万一购房者真的遭遇了烂尾楼，首先要做的还是学会“自救”，通过法律等手段尽可能保障自身的权益。
于钦杰律师表示，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。
若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款，特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的。
按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的权利问题。
同时，于律师指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证：1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。
文/图 城市信报记者 张俊达
例子：购买了青西新区绿岛印象二期小区的于先生也被延期交房的事情困扰着。根据于先生的介绍：当初购买房子签的合同显示，交房日期为2015年12月31日，但至今未交房。最令于先生感到气愤的是，开发商未向业主进行延期交房作任何解释，至今业主也不知道房子验收过了没过，是什么问题导致房屋迟迟交付不了。开发商在不具备交房条件的情况下，违规让部分业主拿了钥匙，已入住的业主每天都心惊胆战。业主就是想了解一下小区的验收进度和延期交付的原因，以及到底什么时间可以交房。
于先生把延期交房的事情反映给了政府部门。青西新区政府给于先生的答复是，该小区目前消防验收未通过。1号楼1单元电梯由于楼体防水措施不当，导致井道漏水电梯泡水需要换件，目前物业正在与房地产商沟通；1号楼2单元东梯和1号楼1单元东梯由于电梯D7芯片丢失，可能是人为破坏，目前物业已报警。
例子：有媒体曾经报道过青岛市北区金华路和瑞安路路口处的秀兰禧悦都违规预售一事。当时，秀兰禧悦都在尚未取得商品房预售证的情况下，以与第三方合作的名义进行团购优惠活动，后来出现了部分市民交纳的2万元团购费难以退回的事情。对于秀兰禧悦都的一些情况，熟悉此事情的业内人士透露：秀兰禧悦都的开发商以每平米6000多元的价格拿地，加上各项费用，开发成本至少过万。但是却以每平米8000多元的价格出售商品房，其中的问题不言自明。这种成本倒挂很容易导致各种问题的出现，因为开发商是根据成本进行后期开发的，一旦成本过高，开发商就会对工程承建方压价，而压价的结果就是工程质量难以保证，偷工减料不可避免会出现。
青岛一些项目由于资金链断裂出现烂尾的情况也时有发生。西海岸的公元海原名紫檀山，曾是号称西海岸第一豪宅的高端项目。公元海项目地处金沙滩附近，规划住宅340套。历经农民工讨薪、房屋质量问题、资金链断裂问题以及合作双方的官司风波后，出现了烂尾的情况。
市内十五大街所购房屋应于2011年10月30日前交付，至今房屋验收不合格形成烂尾工程。网传十五大街违规建设，一是没有按照规划建设，导致项目无法验收等后续问题。同时，公司还将股权及商铺进行巨额的抵押贷款，不解抵押根本不可能办理产权证。
（来源：半岛网-城市信报）
